Notizie di attualità sui mutui
CONTO CORRENTE NON OBBLIGATORIO PER CHI ACCENDE UN MUTUO
La Legge n. 27 del 24 marzo 2012, il cosiddetto Decreto Liberalizzazioni, esprimendosi in materia di mutui contiene la disposizione che vieta alle banche di imporre l'apertura del conto corrente al cliente che accende il finanziamento. Intervenendo con una modifica all'articolo 21 del Codice del Consumo stabilisce che "E' considerata scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente... all'apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario."
Chiaramente un conto corrente di appoggio per pagare il mutuo non può che rappresentare un vantaggio, tanto più se è amministrabile on line. Ma è lecito che sia l'utilizzatore a decidere se intrattenerlo o farne a meno. Peraltro la possibilità di non accettarne la sottoscrizione indurrà le banche a rilasciare proposte con caratteristiche più competitive di quanto non farebbero se l'apertura del conto costituisse un meccanismo obbligatorio per avere il denaro.
GARANTITA LA LIBERTA' DI SCELTA PER LA POLIZZA VITA ABBINATA AL MUTUO
La nuova regolamentazione sulle polizze vita che in molti casi le banche chiedono di agganciare ai mutui investe due aspetti, riveduti entrambi nell'ottica di tutelare la libertà di scelta del debitore. Il primo riguarda il beneficiario della polizza che ora può essere liberamente scelto dall'assicurato e perfino cambiato a suo piacimento nel corso del tempo, come previsto dal provvedimento dell'ISVAP (Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni). Peraltro, secondo le nuove disposizioni, la banca non potrà più ricoprire sia il ruolo di venditore della polizza che quello di beneficiaria.
Il secondo aspetto è correlato invece alla Legge 27/2012, secondo cui se la banca condiziona l'erogazione del mutuo alla stipula di un contratto di assicurazione sulla vita è tenuta a sottoporre al cliente almeno i preventivi di due differenti gruppi assicurativi. Sempre secondo il dispositivo, il cliente può preferire anche un'altra polizza che è libero di cercare per suo conto sul mercato, senza per questo subire aggravi di spesa sul fronte del mutuo.
Va detto che se da una parte i provvedimenti daranno maggiore autonomia al cliente in fatto di opportunità, dall'altra hanno espressamente autorizzato gli istituiti di credito a "condizionare l'erogazione del mutuo" alla presenza di un'assicurazione sulla vita. Se da un punto di vista generale l'imposizione della protezione assicurativa contro il rischio peggiore è certamente raccomandabile in presenza di familiari conviventi, bisogna ammettere che risulterà un aggravio oneroso e superfluo per coloro che, come i single, non hanno interesse a tutelare qualcuno.
ANCORA 6 MESI PER SFRUTTARE LA SOSPENSIONE DEI PAGAMENTI
Con una situazione del mercato del lavoro che non rialza la testa appare assolutamente giustificata la nuova proroga dei termini per la richiesta della sospensione delle rate nei casi di motivata difficoltà nei pagamenti delle rate di mutuo correlata a perdita del lavoro o ingresso in cassa integrazione; ma resta applicabile anche in circostanze ancora più gravi come sopravvenienza della mancanza di autosufficienza o morte di uno dei debitori. Si potrà così richiedere l’agevolazione per situazioni verificatesi fino al 30 giugno 2012, con la possibilità di procedere con le formalità fino al successivo 31 luglio.
Oltre 50.000 famiglie hanno aderito finora a questa indispensabile iniziativa. Come in passato non si tratterà di un regalo. Le rate sospese verranno spostate alla fine del mutuo ed i maggiori interessi dovuti risulteranno comunque a carico dei debitori, che se li ritroveranno distribuiti su tutte le rate mancanti.
Per chi sta affrontando la drammaticità della perdita del lavoro rappresenta tuttavia una buona soluzione per riprendere fiato e cercare di correre ai ripari. Nei 12 mesi di sospensione “autorizzata” si può sperare di trovare un nuovo impiego e ripartire con pagamenti regolari.
GARANZIE STATALI PER I MUTUI AI PRECARI CHE DIFFICILMENTE FUNZIONERANNO
Quando si chiede un mutuo, si sa, la banca vuole garanzie. E un contratto a tempo determinato non è certo il miglior biglietto da visita con cui presentarsi. A livello normativo qualcosa è cambiato: lo Stato si rende ora disponibile a fare da garante al richiedente in modo da convincere la banca a concedere il mutuo. In caso di difficoltà nel rimborso delle rate un apposito fondo di garanzia interverrà a tutela del credito. E' quanto previsto dall'accordo tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e Ministero della Gioventù. Il paracadute per la banca è applicabile a mutui fino a 200.000 Euro destinati all'acquisto dell'abitazione principale purché di dimensione inferiore ai 90 metri quadrati. Possono usufruirne i coniugi oppure i single con figlio a carico che non abbiano ancora compiuto 35 anni, dotati di un reddito ISEE non superiore a 35.000 Euro e che non dispongano di altri immobili abitativi, salvo quelli ricevuti in eredità. Trattandosi di un Fondo destinato ai "precari" un requisito fondamentale è ottenere il proprio reddito da contratti a tempo determinato (almeno per metà delle entrate familiari). Il problema più grosso sembra però dipendere da quella che a giudizio del legislatore doveva essere una protezione per i richiedenti. Al riguardo è stato stabilito un limite al margine di guadagno della banca, con uno spread massimo che oscilla tra l'1,20% e l'1,50%. Sebbene oltre una trentina di banche abbiano aderito all'iniziativa in estate, in seguito al pesante aumento del costo del denaro riscontrato in autunno l'applicazione di simili spread renderebbe oggi l'operazione di mutuo anticonveniente. C'è dunque da attendersi una sostanziale resistenza degli istituti a concedere i mutui nonostante la garanzia dello Stato, almeno fino a quando il tasso applicabile non verrà liberalizzato o adeguato ai ben più alti standard attuali.
PROROGA SULLA SOSPENSIONE DEI PAGAMENTI PER LE FAMIGLIE IN DIFFICOLTA'
E' stato esteso l'accordo tra le associazioni dei consumatori e l'Associazione Bancaria Italiana inteso a sospendere i pagamenti delle rate di mutuo da parte di famiglie che hanno incontrato difficoltà particolarmente serie come perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, morte o ingresso in cassa integrazione di uno dei debitori.
In considerazione del protrarsi della difficile situazione economica l'agevolazione precedentemente limitata agli eventi verificatisi nel corso del biennio 2009-2010 potrà ora riguardare anche i fenomeni occorsi fino alla fine del 2011. Le famiglie avranno tempo fino al 31 gennaio 2012 per farne richiesta alla propria banca, sempre che questa abbia aderito all'iniziativa, ma lo hanno fatto la stragrande maggioranza.
L'accordo non impone l'applicabilità a coloro che hanno già usufruito della moratoria. Né a chi supera i valori previsti in merito a reddito ed importo di mutuo. Trattandosi tuttavia di limiti minimi, non è esclusa la possibilità che la specifica banca si renda disponibile a concedere la dilazione anche a chi non rientri strettamente nell'elenco dei requisiti. Le famiglie che stanno attraversando un periodo difficile faranno dunque bene a valutare con la banca l'opportunità di applicazione della facilitazione.
RINEGOZIAZIONE DEL MUTUO OBBLIGATORIA PER I MENO ABBIENTI
Passare dal tasso variabile a quello fisso? Ora è un diritto sancito dalla Legge, almeno per le famiglie meno facoltose. Chi ha contratto un mutuo di importo inferiore a 150.000 Euro e dispone di meno di 30.000 Euro di reddito Isee (indicatore che oltre alle entrate tiene conto della composizione familiare e del patrimonio di appartenenza), potrà pretendere dalla banca il passaggio al tasso fisso.
Il nuovo tasso verrà calcolato sommando l'IRS 10 anni del momento allo spread del contratto in corso a tasso variabile. Salvo che la durata residua del mutuo risulti inferiore a 10 anni, nel qual caso si utilizzerà l'IRS correlato a tale minore periodo, abitualmente più favorevole al consumatore.
Oltre al cambio di tipologia il Decreto Sviluppo concede anche la facoltà per il cliente di allungare la durata fino a 5 anni, purché ciò non comporti un'estensione del rimborso superiore a 30 anni dal momento della rinegoziazione.
In considerazione dell'usuale minore incidenza dell'IRS a 10 anni rispetto a quelli di durate superiori usati per i nuovi mutui, questa soluzione dovrebbe risultare più vantaggiosa del ricorso alla surroga almeno per la clientela che ha contratto mutui caratterizzati da 15 o più anni di vita residua. Per richiedere la variazione ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2012.
CANCELLAZIONE AUTOMATICA DELL'IPOTECA RISTRETTA AI MUTUI FONDIARI
Una brutta notizia per chi ha contratto un mutuo ipotecario non fondiario. Oltre a qualche modesta limitazione nei diritti che la normativa attribuisce da tempo ai debitori dei mutui fondiari, dal 2011 si aggiunge un costo supplementare per chi intende cancellare l'ipoteca. Dal 2007 era infatti possibile ottenerla in modo automatico e senza spese, indipendentemente dal fatto che il mutuo fosse fondiario o meno.
La nuova normativa (Decreto Legislativo 141/2010) ha invece posto in relazione tale opportunità con l'articolo 40 bis del Testo UnicoBancario, che riguarda espressamente i mutui fondiari. Ne consegue che il beneficio resta conseguentemente destinato a tali specifici contratti, escludendo di fatto tutti gli altri. Per questi ultimi ciò può voler dire spendere quasi un migliaio di Euro per sostenere la parcella di un notaio che andrà incaricato di farsi sottoscrivere dalla banca ex creditrice un atto di assenso alla cancellazione, da presentare poi alla Conservatoria dei Registri per annotare la formalità.
La questione ha sollevato numerose e motivate polemiche, tanto che perfino la commissione Finanze della Camera in una risoluzione approvata all'unanimità ha chiesto di adottare "quanto prima una norma interpretativa" per tornare ad estendere il beneficio alle ipoteche dei mutui non fondiari. Questo lascia ben sperare. E raccomanda di non correre dal notaio a cancellare l'ipoteca del mutuo non fondiario, salvo che ciò non sia strettamente necessario come quando si sta effettuando la vendita dell'immobile. Probabilmente con un po' di pazienza si potrà assistere all'emanzaione di una norma, capace di rimediare al "pasticcio" che ha danneggiato probabilmente senza intenzionalità i titolari dei mutui non fondiari.
FINALMENTE OPERATIVO IL FONDO DI SOLIDARIETA' PER I MUTUI IN DIFFICOLTA'
Il Fondo di Solidarietà per i mutui disposto dalla Finanziaria del 2008 è finalmente divenuto accessibile alle famiglie in difficoltà con i pagamenti. Dal 15 novembre è infatti consentito inoltrare alla propria banca la richiesta di sospensione temporanea dei pagamenti.
Se la domanda viene accolta, per 18 mesi al massimo ci si potrà limitare a pagare la sola quota di interessi relativa allo ‘spread’, mentre il costo del denaro verrà finanziato a fondo perso dalla Consap, la società che gestisce il Fondo per conto del Ministero delle Finanze. Le quote di capitale dovranno comunque essere rimborsate dalla famiglia, ma in coda al mutuo la cui durata dovrà perciò aumentare di un periodo uguale a quello della sospensione.
L’accesso al Fondo non è consentito a tutti. Esso risulta infatti possibile solo a chi ha contratto un mutuo prima casa di importo inferiore a 250.000 Euro e che dispone di un reddito equivalente Isee inferiore a 30.000 Euro annui. Inoltre devono sussistere specifici requisiti di necessità correlati a perdita del lavoro, morte o subentrata mancanza di autosufficienza di un familiare, manutenzione straordinaria sull’abitazione o consistente aumento della rata per effetto dell’aumento dei tassi.
Non ultimo, bisognerà arrivare prima che il Fondo si esaurisca. La dotazione dovrebbe infatti bastare per soddisfare circa 5.000 richieste. Chi è interessato potrà trovare la necessaria modulistica all’indirizzo Web www.dt.tesoro.it/fondomutuiprimacasa.
UN ANNO DI SOLLIEVO PER CHI SI TROVA IN DIFFICOLTA’ CON LE RATE
Non è per tutti, ma almeno chi vive situazioni di disagio economico correlate agli eventi drammatici contemplati dalla normativa potrà tirare un sospiro di sollievo. Si tratta della possibilità di sospendere il pagamento della rata di mutuo per un periodo fino a 12 mesi, la cosiddetta moratoria dei mutui inserita nel Piano Famiglie. Vediamo chi può rientrarvi.
In primo luogo la moratoria può essere conseguita solo dai clienti delle 197 banche che hanno aderito all’iniziativa, che rappresentano un buon 70% degli sportelli bancari italiani. Il provvedimento riguarda i mutui di importo inferiore a 150.000 Euro ottenuti per acquisto, costruzione o ristrutturazione dell'abitazione principale e vale per i clienti con un reddito imponibile fino a 40.000 euro annui, soggetti nel biennio 2009 e 2010 a eventi particolarmente negativi, come morte, perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza o ingresso in cassa integrazione di uno dei debitori. La misura si applica anche nei confronti dei clienti che presentano ritardi nei pagamenti fino a 180 giorni consecutivi. Tali limiti rappresentano tuttavia criteri minimi, che ogni banca potrà estendere in modo favorevole alla clientela in difficoltà.
La richiesta va opportunamente documentata e quindi inoltrata alla propria banca, che avrà 45 giorni di tempo per accertare la sussistenza delle condizioni che aprono la porta alla moratoria del mutuo e disporre la sospensione desiderata. Gli istituti non sono però costretti a concedere l’interruzione del pagamento dell’intera rata; alcuni si limiteranno infatti al rinvio della sola quota capitale, che è tanto più modesta quanto più il mutuo è lungo e giovane. La dilazione non rappresenta un regalo in termini finanziari. Il rinvio dei pagamenti comporterà in ogni caso un ricalcolo degli interessi, la cui crescita sarà proporzionale alle somme rimandate al futuro, alla lunghezza del rinvio e ovviamente al tasso di interesse contrattuale.
Oltre all’allungamento del mutuo per via dell’aggiunta in coda delle quote capitale non pagate, dalla fine della sospensione si dovranno affrontare rate più alte per integrarvi le quote interessi non sostenute alla loro scadenza naturale. Ogni banca deciderà la lunghezza del periodo su cui distribuirle, facendo in modo di evitare che una volta superata la fase critica non ne subentri un’altra.
MAGGIORE CHIAREZZA PER CHI E’ IN CERCA DI UN MUTUO
Dal 1° gennaio è andato in vigore il provvedimento della Banca d’Italia che intende rendere più trasparenti le operazioni bancarie, tra cui i mutui.
Nel loro caso, oltre alla documentazione già prevista dalla precedente normativa, al cliente dovrà essere fornita la nuova “Guida pratica al mutuo: Il mutuo per la casa in parole semplici” e il Foglio Comparativo dei mutui offerti, che specificando le caratteristiche delle diverse soluzioni proposte dalla banca consente di comprenderne meglio la differenze, favorendo una scelta più consapevole.
Nella fase di istruttoria il cliente potrà poi acquisire una copia del contratto di mutuo (quello che si firma dal notaio). Accontentandosi della semplice bozza di testo priva dei dati del proprio mutuo non si dovrà pagare alcunché per averla; se invece si preferisce esaminarla al completo bisognerà pagare alla banca una somma concordata, oppure attendere i giorni precedenti la stipula, quando il contratto di mutuo completo verrà necessariamente predisposto per l’invio al notaio.
LITIGARE CON LA BANCA NON E' PIU' UN LUSSO
Discussioni con la banca? Allo sportello non è sempre facile vedere accolte le proprie lamentele. Fino ad ora ci si poteva rivolgere all’ombudsman bancario, ma la necessità di facilitare l’accesso ad un organo in grado di esprimere pareri imparziali e vincolanti ha indotto la Banca d’Italia a creare la figura dell’Arbitro Bancario Finanziario. Potranno essergli sottoposte le liti che hanno avuto origine a far tempo dal 2007 relativamente a diritti e obblighi, oppure controversie di carattere economico di entità non superiore a 100.000 Euro.
Il ricorso all’ABF implica il pagamento di 20 Euro, rimborsabili in caso di accoglimento anche solo parziale delle proprie ragioni. E’ consentito rivolgersi all’Arbitro nei 12 mesi successivi al reclamo che obbligatoriamente dev’essere stato preventivamente inoltrato alla banca (che ha 30 giorni di tempo per rispondere).
Il modulo per la presentazione del reclamo si può acquisire con estrema facilià all’indirizzo www.arbitrobancariofinanziario.it/ilRicorso/modulistica/modulo.pdf e può essere inviato con raccomandata a.r. o anche per posta elettronica se si dispone di una casella certificata (PEC). L’ABF risponderà entro quattro mesi e in caso di soccombenza della banca essa dovrà applicarne la direttiva entro il mese successivo all’emanazione. In sostanza un’ottima iniziativa per evitare di ricorrere ai costi proporzionalmente improponibili dell’assistenza legale privata.
