Valutazioni sull'accollo del mutuo edilizio dell'impresa costruttrice. Paragone con mutui alternativi.

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Accollo del mutuo edilizio
stipulato dal costruttore

Chi acquista un appartamento di nuova costruzione si vedrà proporre dal costruttore l'accollo di una quota del mutuo edilizio gravante sull'immobile.

Con tutta probabilità il venditore farà di tutto per farne sottoscrivere l'accettazione già in occasione della prima proposta di acquisto. In questo modo avrà vincolato l'acquirente che si troverà a dover accettare l'accollo per evitare il pagamento di penali.

La ragione è che il costruttore non gradisce che il cliente ricorra ad un finanziamento alternativo. Ciò perché in tal caso l'impresa sarebbe costretta ad estinguere la quota di mutuo gravante sull'unità con fondi propri.

Pur rientrando in possesso delle somme nel giro di poche settimane, la temporanea esigenza potrebbe determinare qualche tensione nella sua situazione economica, soprattutto se è molto esposta e se il rifiuto dell'accollo riguarda parecchi clienti.

Per evitarsi il problema o per vera e propria mancanza di risorse alcune imprese pretendono che l'acquirente intenzionato a reperire il mutuo per proprio conto rogiti l'unità con un pagamento per contanti, ricorrendo all'aiuto di amici e parenti, e stipuli il suo mutuo in un momento successivo per reintegrare le somme versate.

Inutile dire che richieste del genere sono indicatrici di un pessimo stato della salute economica dell'impresa, con il grave rischio che si trovi in gravi difficoltà prima del termine della costruzione.

Un'altra ragione per cui il costruttore incoraggia l'accollo è che il ricorso degli acquirenti a mutui esterni non consentirebbe di ripartire su di loro le spese sostenute per l'apertura del mutuo edilizio, che finirebbero così per gravare sull'impresa.

Vero è che l'accollo riduce fortemente i costi di apertura del mutuo per l'acquirente, che dovrà sostenere i costi notarili soltanto per la frazione di propria competenza. Ciò significa che vale senz'altro la pena di valutare l'ipotesi dell'accollo.

Al tempo stesso sarebbe del tutto sconsiderato accettare di rimborsare un debito di cui non si conoscano esattamente i termini.

SUGGERIMENTO: considerato che per conoscere le condizioni del mutuo sarà necessaria qualche ricerca, raccomandiamo di precisare per iscritto fin dalla prima proposta che ci si riserva la facoltà di decidere successivamente se accettare o rifiutare l'accollo del mutuo edilizio.

Dopo essersi garantiti il tempo necessario alle indagini, converrà recarsi nella filiale bancaria che presta assistenza al mutuo richiedendo le usuali informazioni. Quindi l'offerta potrà essere confrontata con altre.

Per effettuare correttamente il paragone bisognerà però comparare la rata del mutuo edilizio con quella di un mutuo alternativo di importo maggiorato.

Andrà infatti considerato un maggior esborso di circa 2.000 Euro, necessario per far fronte alle maggiori spese costituite dalla perizia e dell'atto notarile, in quel caso tutti a proprio carico.


ESEMPIO: immaginiamo che ci venga proposto l'accollo di un mutuo ventennale di 100.000 Euro al tasso del 4,5%, quindi con una rata mensile di 633 Euro.

In alternativa troviamo una soluzione al 4%. Qui però ci sarà da considerare la maggiore spesa iniziale.

Per pareggiare il confronto dovremo allora calcolare di richiedere 102.000 Euro (100.000 + 2.000 di spese), in modo da disporre delle somme necessarie alle più consistenti spese. La rata sarà così di 618 Euro, 15 in meno di quella riferita all'accollo.

In tal caso, nonostante il maggior costo iniziale, con la soluzione alternativa si risparmieranno 3.600 Euro (240 rate per 15 Euro di differenza).

Se si decide per l'accollo bisognerà prestare attenzione ai conteggi degli interessi effettuati dal costruttore.

Andranno calcolati proporzionalmente agli importi previsti per gli acconti di chi sceglie di liquidare l'acquisto in contanti e solo a partire dalle relative scadenze di pagamento.

Gli interessi maturati in precedenza dovranno invece restare a carico dell'impresa.


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