Considerazioni per paragonare la convenienza tra accollo del mutuo del venditore e apertura di un nuovo mutuo.

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Quando conviene accollarsi
il mutuo del venditore

Sulla convenienza dell'accollo se ne sono dette di tutti i colori, ma la leggenda più diffusa è che il venditore abbia già pagato tutti gli interessi e quindi resti da pagare solo il capitale.

Ciò non è vero. Intervenire nel pagamento durante la vita del mutuo corrisponde esattamente ad iniziare un nuovo mutuo di importo e durata uguali a quelli residui del finanziamento in essere.

ESEMPIO: consideriamo un mutuo ventennale a tasso fisso del 5% di 100.000 Euro originari, con una rata di 659,96 Euro. Ipotizziamo di accollarcelo dopo 8 anni. Acquisiremo un debito pari al capitale residuo, di Euro 71.355, da rimborsare nei restanti 12 anni.

E se in alternativa ci facessimo concedere un nuovo mutuo allo stesso tasso? Prova a calcolare la rata di un mutuo di 71.355 Euro al 5% con durata di 12 anni. Scoprirai che la rata ammonta a... 659,96 Euro!

E i due piani di ammortamento saranno perfettamente sovrapponibili.

Il vero vantaggio dell'accollo dipende piuttosto dal fatto che non vanno sostenute le spese di apertura del finanziamento. Il beneficio non è trascurabile perché un mutuo da 100.000 Euro porta con sé costi nell'ordine dei 3.000 Euro.

Molte banche pretendono tuttavia una commissione di subentro anche per l'accollo. La spesa può arrivare all'1% del debito residuo, ovvero 1.000 Euro per un mutuo di 100.000.

Per effettuare dei calcoli sulla convenienza dell'accollo bisognerà perciò tenere conto della differenza dei costi.

ESEMPIO: torniamo all'esempio fatto sopra. Volendone paragonare la convenienza rispetto ad un nuovo mutuo dovremo considerare la differenza di spese tra l'apertura di un nuovo finanziamento e l'accollo di quello esistente, ipotizziamo di 2.000 Euro.

Immaginiamo che l'alternativa sia rappresentata da un mutuo al 4%. Per pareggiare il confronto dovremo pensare di richiedere 73.355 Euro (71.355 + 2.000), in modo da disporre dei 2.000 Euro necessari alle più consistenti spese iniziali. La rata sarà così di 642,24 Euro.

Nonostante il maggior costo dell'operazione, con la soluzione alternativa si risparmieranno 17,72 Euro al mese ovvero 2.552 in tutto (17,72 x 144 rate).

Nelle considerazioni bisognerà anche tenere conto delle limitazioni insite nell'accollo di un debito preconfezionato.

L'importo massimo utilizzabile è quello del capitale residuo, la durata non è modificabile e la tipologia di mutuo potrebbe non corrispondere a quella che si predilige.

Attenzione perciò a non accettare frettolosamente di accollarsi il mutuo nella proposta di acquisto.

Altrimenti cambiare idea potrebbe costare caro, perché il venditore pretenderà in quel caso il rimborso delle eventuali penali di estinzione anticipata, altrimenti a suo carico.

SUGGERIMENTO: è sempre raccomandabile specificare per iscritto fin dalla proposta di acquisto che ci si riserva la facoltà di decidere successivamente se approvare o rifiutare l'accollo del mutuo.

Prima di accettarlo converrà visionare una copia del contratto di mutuo ed effettuare gli opportuni conteggi per valutarne la convenienza rispetto all'apertura di un nuovo mutuo.

Se si decide per l'accollo bisognerà accertare che il venditore sia in regola con i pagamenti e conoscere l'esatto ammontare del debito rimanente. Al riguardo nulla può superare l'affidabilità di una dichiarazione della banca creditrice.

L'importo del debito residuo dovrà quindi essere detratto dal saldo prezzo.

Il venditore sarà altresì tenuto a rimborsare all'acquirente i cosiddetti dietimi, ovvero la quota interessi maturati ogni giorno sul mutuo, per il periodo intercorso tra la scadenza dell'ultima rata e il giorno del rogito.

Il calcolo dei dietimi giornalieri si effettua con la semplice formula:


Debito residuo x Tasso % annuo / 36500

ESEMPIO: se dopo l'ultima rata il debito residuo era di 92.300 Euro ed il tasso attuale del mutuo è pari al 5% il calcolo sarà: 92.300 (debito residuo) x 5 (Tasso % annuo) / 36500 = 12,64 Euro (dietimo giornaliero).

Se dalla scadenza dell'ultima rata pagata fino al giorno dell'atto notarile sono trascorsi 26 giorni, il venditore dovrà riconoscere all'acquirente 12,64 (dietimo) x 26 (giorni) = 328,64 Euro, a titolo di interessi già maturati.

Dal saldo prezzo andranno perciò detratti 92.300 (debito residuo) + 328,64 (rateo interessi) = 92.628,64 Euro.

Infine una considerazione sulla procedura. La maggior parte delle banche non accetta passivamente di accollare il mutuo all'acquirente in base ad una semplice notifica, come avveniva in passato.

Viene invece richiesto di processare una domanda inoltrata dal nuovo acquirente, dotata di tutta la consueta documentazione anagrafica e reddituale.

L'analisi verrà quindi effettuata nello stesso modo in cui la si condurrebbe nel caso della concessione di un nuovo mutuo.

Qualora la vendita dell'immobile avvenga senza che la banca abbia rilasciato il proprio benestare all'accollo, il contratto di mutuo resterà a tutti gli effetti intestato al venditore.

Ciò indipendentemente dal cambio di intestazione dell'immobile, che apparterà ad altri ma continuerà tuttavia a garantire il debito in virtù dell'ipoteca iscritta.



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