Ragioni che rendono più importante il tasso di interesse applicato al periodo iniziale di ammortamento del mutuo.

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Interessi di mutuo

L'importanza dei
primi anni del mutuo

Stipulando un mutuo a tasso variabile i timori di rialzi crescono esponenzialmente quanto più si pensa al lontano futuro.

In realtà invece le variazioni remote influenzeranno il debito in modo veramente poco significativo.

Vediamo le due ragioni che conducono a questa conclusione.

1. Incidenza delle variazioni sul debito residuo

Come sai, la spesa in interessi è proporzionale al capitale. Quindi è naturale che le variazioni di tasso abbiano un effetto consistente quando il debito residuo è alto, nei primi anni di vita del mutuo.

Per esemplificare si osservi la seguente tabella relativa ad un mutuo ventennale di 100.000 Euro. Il piano di ammortamento è stato calcolato ad un tasso del 5%.

Nella colonna centrale trovi il capitale residuo del mutuo alla fine di ogni anno. In quella di destra viene specificata la variazione che subirebbe la rata mensile con un aumento del tasso dal 5% al 6%.

Anno
Residuo
Aumento 1%
1
€ 97.013
€ 54
2
€ 93.873
€ 52
3
€ 90.572
€ 49
4
€ 87.102
€ 47
5
€ 83.455
€ 44
6
€ 79.621
€ 42
7
€ 75.591
€ 39
8
€ 71.355
€ 36
9
€ 66.902
€ 34
10
€ 62.222
€ 31
11
€ 57.301
€ 28
12
€ 52.130
€ 25
13
€ 46.693
€ 22
14
€ 40.978
€ 19
15
€ 34.972
€ 16
16
€ 28.657
€ 13
17
€ 22.020
€ 10
18
€ 15.043
€ 7
19
€ 7.709
€ 4
20
€ 0
€ 0

Noterai facilmente come la forza della variazione incida in maniera via via meno significativa col passare del tempo. Con effetti ridotti sulla rata come anche sulla spesa complessiva in interessi.

Per questo è più importante salvaguardare i primi anni del mutuo, con minor riguardo per gli ultimi.

Così, se si desidera assicurarsi un po' di tranquillità forse basterà stipulare un contratto a tasso misto che blocchi il tasso per i primi 5 anni, senza essere costretti a sottoscrivere un più oneroso contratto a tasso fisso per tutta la durata.

Oppure, se il periodo è favorevole, converrà cercare di assicurarsi un tasso variabile particolarmente interessante per i primi anni.

Un mutuo che viaggia bene nella sua prima fase di solito guadagna così tanto vantaggio da compensare senza difficoltà eventuali aumenti futuri, anche consistenti.

1. Effetto dell'inflazione sulle differenze future

Se ti è capitato tra le mani il bollettino di qualche mutuo molto vecchio forse avrai sorriso di fronte a rate che viste con gli occhi di oggi appaiono ridicole.

Eppure erano impegnative al tempo in cui sono stati sottoscritti quei contratti. Poi, col tempo, l'inflazione ha eroso buona parte del loro potere di acquisto e, presumibilmente, lo stesso avverrà nel futuro.

Questo significa che le variazioni di tasso che subentreranno molto in là nel tempo risentiranno anche di questo fenomeno riduttivo.

Ci siamo allora divertiti a ricostruire la tabella di prima aggiungendo il coefficiente di svalutazione della nostra valuta osservato nel corso del ventennio trascorso.

Nell'ultima colonna è stato così ricalcolato l'aumento mensile della rata considerando gli ipotetici effetti di un'analoga inflazione.

Anni
Residuo
Aumento
Svalutazione
Potere acquisto
1
€ 97.013
€ 54
0,98
€ 53
2
€ 93.873
€ 52
0,96
€ 50
3
€ 90.572
€ 49
0,94
€ 46
4
€ 87.102
€ 47
0,92
€ 43
5
€ 83.455
€ 44
0,89
€ 40
6
€ 79.621
€ 42
0,87
€ 36
7
€ 75.591
€ 39
0,86
€ 34
8
€ 71.355
€ 36
0,84
€ 31
9
€ 66.902
€ 34
0,83
€ 28
10
€ 62.222
€ 31
0,80
€ 25
11
€ 57.301
€ 28
0,76
€ 21
12
€ 52.130
€ 25
0,73
€ 18
13
€ 46.693
€ 22
0,70
€ 16
14
€ 40.978
€ 19
0,66
€ 13
15
€ 34.972
€ 16
0,62
€ 10
16
€ 28.657
€ 13
0,59
€ 8
17
€ 22.020
€ 10
0,55
€ 5
18
€ 15.043
€ 7
0,53
€ 4
19
€ 7.709
€ 4
0,50
€ 2
20
€ 0
€ 0
0,47
€ 0

Aggiungiamo infine una considerazione puramente pratica.

E' naturale che nel momento in cui contrae il mutuo la famiglia si trovi in una condizione economica più tesa a causa di tutte le spese che accompagnano il mutuo, come la ristrutturazione, il trasloco, l'arredamento e per alcuni anche il matrimonio.

Certamente non sarà paragonabile a quella potenzialmente più stabile in cui si troverà a distanza di molti anni. Quando un aumento identico avrebbe un impatto completamente diverso.


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