Meccanismi dell'apertura di credito con garanzia ipotecaria. Benefici e svantaggi dell'affidamento rispetto al mutuo tradizionale.

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Limiti e opportunità
dell'apertura di credito ipotecaria

Una formula alternativa al mutuo è rappresentata dall'apertura di credito ipotecaria.

Si tratta di una soluzione di grandissima versatilità, che richiede però un po' di dimestichezza con gli affidamenti bancari. Per capirne il meccanismo bisogna perciò premettere il funzionamento del classico "fido" di conto corrente.

Con tale soluzione, chiamata anche "scoperto di conto", il cliente ha la possibilità di prelevare dal conto corrente dei soldi che non vi ha prima depositato, entro un limite convenuto.

L'utilizzo di questa opportunità porterà il conto corrente "in rosso", cioè in una condizione debitoria verso la banca.

Gli interessi da riconoscere saranno calcolati in base all'esposizione del debito rilevato alla fine di ogni giornata.

L'importo affidato, cioè il limite fino a cui ci si può spingere, rimane invariato nel tempo, salvo subentrino nuovi accordi.

Vediamo ora come questa tecnica può essere applicata all'apertura di credito con garanzia ipotecaria, proposta da alcune banche come alternativa al mutuo.

Essa differisce dall'affidamento classico perché prevede il graduale rientro del debito, entro un certo numero di anni. Questo impone che il limite di scopertura non venga stabilito in misura stabile, ma decrescente.

A causa di ciò il massimo utilizzo potrà essere raggiunto solo all'inizio. Poi risulterà via via ridotto ad un livello inferiore, ogni tre o sei mesi.

Il criterio per la sua definizione proviene dai metodi usati per l'ammortamento dei mutui.

La modalità prevede come limite dello scoperto trimestrale o semestrale un importo pari a quello che risulterebbe dal debito residuo del piano di ammortamento di un mutuo di pari entità e durata.

ESEMPIO: Ipotizziamo di ottenere un'apertura di credito di 100.000 Euro al 5% con rientro programmato in 10 anni e revisione semestrale del limite di scoperto.

Ci servirà disporre del piano di ammortamento di un mutuo con caratteristiche analoghe, ovvero: importo di 100.000 Euro, durata 10 anni, tasso 5% e rimborso semestrale, come risulta nella seguente tabella.

Scadenza
Rata
Quota Interessi
Quota Capitale
Capitale Residuo
31/12/06
100.000,00
30/06/07
6.414,71
2.500,00
3.914,71
96.085,29
31/12/07
6.414,71
2.402,13
4.012,58
92.072,71
30/06/08
6.414,71
2.301,82
4.112,90
87.959,81
31/12/08
6.414,71
2.199,00
4.215,72
83.744,09
30/06/09
6.414,71
2.093,60
4.321,11
79.422,98
31/12/09
6.414,71
1.985,57
4.429,14
74.993,84
30/06/10
6.414,71
1.874,85
4.539,87
70.453,98
31/12/10
6.414,71
1.761,35
4.653,36
65.800,61
30/06/11
6.414,71
1.645,02
4.769,70
61.030,92
31/12/11
6.414,71
1.525,77
4.888,94
56.141,98
30/06/12
6.414,71
1.403,55
5.011,16
51.130,81
31/12/12
6.414,71
1.278,27
5.136,44
45.994,37
30/06/13
6.414,71
1.149,86
5.264,85
40.729,52
31/12/13
6.414,71
1.018,24
5.396,47
35.333,04
30/06/14
6.414,71
883,33
5.531,39
29.801,66
31/12/14
6.414,71
745,04
5.669,67
24.131,98
30/06/15
6.414,71
603,30
5.811,41
18.320,57
31/12/15
6.414,71
458,01
5.956,70
12.363,87
30/06/16
6.414,71
309,10
6.105,62
6.258,26
31/12/16
6.414,71
156,46
6.258,26
0,00

I valori dell'ultima colonna corrisponderanno così al limite di scoperto ad ogni scadenza. Per esempio alla fine del 2009 si potranno utilizzare al massimo circa 75.000 Euro, ridotti a 12.363 alla fine del 2015.



Qualora ci si limitasse a versare sul conto l'esatto controvalore della rata di un mutuo dalle stesse caratteristiche, la situazione debitoria seguirebbe esattamente l'andamento del piano di ammortamento.

Per specularità, eventuali somme versate in eccesso corrisponderebbero agli effetti prodotti dall'estinzione parziale nel caso di un mutuo.

Poiché il tasso applicato all'apertura di credito ipotecaria di solito è lo stesso dei mutui, diventa facile intuirne i vantaggi.

Il denaro che fluisce verso il pagamento di un mutuo può andare in una sola direzione, dal debitore alla banca. Che si tratti di pagare soltanto la rata o di estinguere parzialmente il debito, tutto ciò che viene versato non potrà più essere prelevato.

Questo limite non si applica invece all'apertura di credito, dove le somme eccedenti l'importo corrispondente ad una rata di mutuo di pari importo e durata potranno essere nuovamente prelevate in seguito.

ESEMPIO: Ritorniamo all'esempio della tabella soprastante. Ipotizziamo di avere effettuato due versamenti (minimi) di 6.414,71 Euro alla metà ed alla fine del 2007. Vuol dire che staremo sfruttando il limite massimo autorizzato, in quel caso pari a 92.072 Euro.

Immaginiamo ora di versare 30.000 Euro al 30 giugno 2008 e poi più nulla. Ecco cosa succederà al conto:

Scadenza
Versamento
Interessi maturati
Variazione debito
Saldo conto corrente
Limite di utilizzo
Somme prelevabili
30/06/07
6.414,71
2.500,00
-3.914,71
-96.085,29
96.085,29
0,00
31/12/07
6.414,71
2.402,13
-4.012,58
-92.072,71
92.072,71
0,00
30/06/08
30.000,00
2.301,82
-27.698,18
-64.374,52
87.959,81
23.585,29
31/12/08
0,00
1.609,36
1.609,36
-65.983,89
83.744,09
17.760,21
30/06/09
0,00
1.649,60
1.649,60
-67.633,48
79.422,98
11.789,50
31/12/09
0,00
1.690,84
1.690,84
-69.324,32
74.993,84
5.669,52
30/06/10
0,00
1.733,11
1.733,11
-71.057,43
70.453,98
-603,45

Si osservi che con il pagamento di importi uguali a quelli del mutuo l'utilizzo viene mantenuto al limite (scadenze del 30/6 e 31/12/07).

Un versamento superiore all'indispensabile produce invece una riduzione della spesa in interessi. Genera inoltre una differenza tra saldo del conto e limite di utilizzo, importo che potrebbe essere eventualmente prelevato.

Per esempio al 31/12/08 si potrebbero ritirare dal conto somme fino a 17.760 Euro, ovvero la differenza tra 83.744 (limite di utilizzo) e 65.984 (saldo negativo del conto).

Se in seguito non si versasse alcunché, col tempo ci si troverebbe a sconfinare oltre il limite ammesso a causa degli interessi, come accade nella tabella al 30/6/2010. A tale scadenza la banca pretenderebbe un versamento di almeno 603 Euro per evitare di sforare il massimo utilizzabile.

La soluzione dell'apertura di credito può rappresentare un grosso vantaggio per quei soggetti che osservano ciclici flussi di denaro. In questo modo pagheranno interessi solo nei periodi in cui esso non ristagna sul conto corrente.

ESEMPIO: Si pensi ad un benzinaio che dispone di 50.000 Euro per pagare settimanalmente il carburante alla compagnia petrolifera. Utilizzando questa formula di finanziamento pagherà interessi solo quando preleva il denaro.

Poi, man mano che con gli incassi alla pompa ne rientrerà in possesso, potrà versarlo ed evitare di sostenerne la relativa spesa in interessi, calcolata quotidianamente sull'effettiva esposizione.

Un ulteriore vantaggio dell'apertura di credito può discendere dalla possibilità di rimborsare in anticipo grosse somme senza dover sottostare ad alcuna penale di estinzione. Con l'opportunità di prelevarle nuovamente all'occorrenza (nel rispetto dei limiti massimi previsti per la scopertura).

Insieme a tanta flessibilità convive anche qualche limite. Come si sarà intuito il meccanismo è sfuggevole per chi non è abituato a trattare con affidamenti e mutui, il che potrebbe generare un po' di confusione, almeno nella fase iniziale.

La possibilità di sfruttare il capitale in modo altalenante rende quasi impossibile trovare questa soluzione proposta con la formula del tasso fisso.

Infine essa comporta un danno dal punto di vista fiscale. Ciò perché l'Erario non ammette la detrazione di imposta sugli interessi passivi prodotti da questa tipologia di debito ipotecario. Il che ne scoraggia fortemente l'utilizzo, almeno in tutti i casi in cui il mutuo sarebbe altrimenti detraibile.



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