I conteggi dell'estinzione anticipata parziale e totale

Estinzione anticipata del mutuo

La facoltà del debitore di "estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito" è garantita dalla normativa (Testo Unico Bancario - Art. 40 comma 1) ed è perciò contemplata da tutti i contratti di mutuo fondiario.

Alcune banche stabiliscono un limite temporale di 18 mesi dall'inizio del mutuo, prima dei quali non accettano di procedere alle estinzioni. Si tratta tuttavia di un vincolo discutibile, perché contrastante con la suddetta disposizione.

NOTA: La ragione di tale atteggiamento è collegata al timore che un finanziamento estinto prima del 18° mese perda il requisito del "medio o lungo termine", indispensabile alla qualificazione del mutuo come "fondiario", con tutti i vantaggi di tutela per la banca che ne conseguono.
In alcuni casi il rimborso anticipato è assoggettato ad una "penale di estinzione", cioè una commissione di spesa da riconoscere alla banca.

Estinzione parziale

Quando si procede ad un'estinzione parziale, tutto il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo del mutuo.

La banca non potrà perciò richiedere più alcun interesse su quella quota, per tutta la durata rimanente del mutuo.

L'effetto sulla rata sarà proporzionale alla frazione di debito estinto.

ESEMPIO: Poniamo di utilizzare 5.000 Euro per estinguere un capitale residuo di 32.000 Euro, in fase di rimborso con una rata di 500 Euro.
Poiché la quota estinta è pari al 15,62% (5.000 / 32.000) resterà in essere l'84,38% del debito (100% - 15,62%).
La rata verrà perciò ricalcolata in base a tale proporzione, in questo modo: 500 Euro (vecchia rata) x 84,38% (quota debito mantenuta) = 421,90 Euro (nuova rata).

Esistono contratti di mutuo che permettono di scegliere in alternativa il mantenimento della stessa rata in cambio di una riduzione della durata residua del rimborso.

In tal caso si otterrà un duplice risparmio. L'effetto prodotto dalla diminuzione della durata si assommerà infatti a quello provocato dall'abbattimento del debito residuo.

Se il contratto prevede una penale di estinzione anticipata, questa andrà calcolata sulle sole somme anticipate alla banca.

E' consuetudine che le estinzioni parziali avvengano in concomitanza con la scadenza di una rata.

Estinzione totale

L'estinzione totale corrisponde alla chiusura definitiva del mutuo.

La somma da riconoscere includerà l'ammontare del capitale residuo, così come risulta dal più recente piano di ammortamento, alla scadenza dell'ultima rata pagata.

Nota: se il tasso è variabile ad ogni sua variazione il piano di ammortamento viene usualmente ricalcolato, dando origine ad una nuova serie di valori di capitale residuo. Ciò è matematicamente corretto al fine di mantenere la rata costante con il criterio dell'ammortamento "francese".
Alcune banche si attengono però ai debiti residui del piano originario per tutta la durata del mutuo.

A tale importo andrà aggiunta la penale di estinzione ed il costo amministrativo dei conteggi di estinzione.

Verranno inoltre richiesti i "dietimi giornalieri", cioè gli interessi del periodo intercorrente tra il pagamento dell'ultima rata ed il giorno in cui avviene l'estinzione, calcolati al tasso del mutuo.

Questi si ricavano moltiplicando il debito residuo per il numero di giorni e per il tasso giornaliero (il tasso giornaliero è pari al tasso annuo diviso 365).

ESEMPIO: Estinguendo il 24 gennaio un mutuo che al 31 dicembre vantava un debito residuo di 24.500 Euro, in corso al tasso del 5% e con penale di estinzione convenuta nell'1%, i conteggi saranno i seguenti:
24.500 Euro (debito residuo) + 245 Euro (penale di estinzione 1%) + 80,55 Euro (dietimi giornalieri ottenuti moltiplicando 24.500 x 24 giorni x tasso giornaliero dello 0,0137%) + spese amministrative per la redazione dei conteggi (di solito compresi tra 30 e 60 Euro).

L'estinzione non obbliga alla cancellazione. Tuttavia quando si tratta di ipoteche volontarie iscritte a favore di banche o finanziarie è suggeribile eseguirla, visto che il processo può avvenire senza spese attraverso il meccanismo della cancellazione automatica.

Negli altri casi bisognerà invece considerare il costo delle formalità.

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