Estinzione dell'ipoteca. Formalità di cancellazione per liberare l'immobile alle annotazioni di iscrizione. Ipoteche volontarie e giudiziali.

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Ipoteche a garanzia del mutuo

La cancellazione dell'ipoteca

Il Codice Civile prevede numerose cause capaci di produrre la cosiddetta "estinzione" dell'ipoteca, con conseguente perdita della sua efficacia.

Sono contenute nell'articolo 2878 e riguardano i casi in cui:

  • il debito a cui l'ipoteca è collegata viene estinto;
  • il creditore dichiara di rinunciare al credito garantito dall'ipoteca;
  • il creditore dichiara di rinunciare all'ipoteca;
  • viene raggiunto l'eventuale termine a cui l'ipoteca è stata limitata;
  • si verifica l'eventuale condizione risolutiva che prevedeva l'annullamento dell'ipoteca;
  • decorrono venti anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato richiesto il rinnovo;
  • il bene ipotecato perisce;
  • il tribunale pronuncia un provvedimento di esproprio e ordina la cancellazione delle ipoteche.

Per non confondersi le idee bisogna però ricordare che "estinzione" e "cancellazione" dell'ipoteca non sono la stessa cosa.

L'estinzione dell'ipoteca la rende inutilizzabile, cioè ne annulla la consistenza e la possibilità per chiunque di adoperarla. Nella forma essa però continuerà a figurare, anche se con una presenza puramente apparente.

Per esempio l'ipoteca si estingue con l'integrale rimborso del debito, ma chi eseguisse una visura ipotecaria avrebbe l'impressione che essa sussista ancora.

Così un eventuale acquirente dell'immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato anche dalle annotazioni, pur se prive di contenuto.

La procedura che consegue la cancellazione delle formalità è definita "cancellazione di ipoteca" e avviene diversamente in funzione del tipo di ipoteca.


Ipoteche volontarie

La cancellazione dell'ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purché relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile.

Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla Legge n° 40 del 2 aprile 2007 (cosiddetta Legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunichi l'avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici.

Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l'azzeramento di qualsiasi spesa bancaria o erariale. La Legge precisa infatti che la formalità va eseguita "senza alcun onere per il debitore" (comma 8 septies).

Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall'estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all'Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell'ipoteca.

NOTA: Poiché non sono state previste sanzioni nei confronti delle banche che omettono di effettuare la suddetta comunicazione, potrebbe talvolta rendersi necessario inoltrare al creditore una richiesta scritta, affinché l'obbligo venga rispettato.

Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

NOTA: Quando bisogna intervenire con un nuovo mutuo subito dopo l'estinzione del precedente, la strada della cancellazione automatica diventa piuttosto difficile da praticare. Ciò perché la banca che ha comunicato l'avvenuta estinzione dispone per trenta giorni della facoltà di opporsi alla cancellazione dell'ipoteca, in presenza di un giustificato motivo.

Sebbene si tratti di un'eventualità remota, è improbabile che il nuovo finanziatore si renda disponibile a rilasciare un nuovo mutuo prima che sia decorso tale periodo. In tali frangenti l'unica soluzione resterà quella di tornare ad utilizzare il metodo tradizionale, con l'intervento del notaio.


Nonostante il beneficio della cancellazione automatica sia stato inizialmente esteso a tutti i mutui, una più recente disposizione (Decreto Legislativo 141/2010), ponendola in relazione con l'articolo 40 bis del Testo Unico Bancario che riguarda espressamente i mutui fondiari, ne ha di fatto ristretto l'applicazione soltanto ad essi.

SUGGERIMENTO: Se si è contratto un mutuo non fondiario meglio non correre dal notaio a cancellare l'ipoteca. Si sta infatti lavorando per tornare ad estendere il vantaggio a tutti i mutui. La stessa commissione Finanze della Camera in una risoluzione approvata all'unanimità ha chiesto di risolvere al più presto la dannosa discriminazione.

Nei casi in cui si è costretti a ricorrere al notaio, egli procederà alla redazione di un atto notarile unilaterale, chiamato "atto di assenso alla cancellazione di ipoteca".

Sottoscrivendolo il creditore dichiarerà di essere favorevole all'annullamento dell'iscrizione a proprio favore.

Le spese relative resteranno a carico del debitore. Il costo notarile ammonterà ad un importo compreso tra un terzo e metà del costo aggiornato per l'iscrizione di un'ipoteca di pari importo.

Anche la banca richiederà un contributo per l'intervento in atto del proprio procuratore, il cui ammontare massimo appare specificato nel foglio informativo del mutuo.

Per i mutui rilasciati da banche, assoggettati all'origine ad imposta sostitutiva, non sono previste imposte di cancellazione. Negli altri rari casi bisognerà corrispondere una tassa pari allo 0,5% dell'importo iscritto.

NOTA: Alcune banche hanno in passato utilizzato una clausola contrattuale che le autorizzava ad assentire alla cancellazione ipotecaria dopo due anni dall'estinzione anticipata del mutuo.

Se il mutuo è fondiario questa richiesta, intesa a proteggerle dai rischi di revocatoria fallimentare sui pagamenti, non trovava tuttavia fondamento. Ciò in considerazione dell'esplicita tutela stabilita al riguardo dal Testo Unico Bancario (art. 39, comma 4).

Va oggi osservato come tale indicazione risulti implicitamente in contrasto con lo spirito del Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007, secondo cui l'ipoteca "si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall'avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita". Il che consente di ipotizzare l'inapplicabilità di tale patto.



Ipoteche giudiziali

L'ipoteca giudiziale viene iscritta in base ad una disposizione del giudice.

Per ottenerne la cancellazione non sarà perciò sufficiente la dichiarazione di rinuncia del creditore, ma bisognerà completare una procedura presso il Tribunale che consenta di disporre di un "ordine di cancellazione" emesso dal magistrato.

Se il debito collegato alla formalità ipotecaria è stato estinto, l'ottenimento della disposizione richiederà qualche tempo ma sarà garantito.


Cancellazione effettiva

Un'ultima considerazione sulla cancellazione riguarda i ritardi con cui viene fisicamente annotata in molte Conservatorie. La materiale indicazione viene talvolta inserita con mesi o perfino anni di ritardo.

Ciò significa che nel frattempo l'ipoteca continuerà a risultare come esistente.

Durante tale periodo l'insussistenza dell'ipoteca potrà essere dimostrata, a pieno titolo, esibendo l'atto di assenso alla cancellazione del creditore (ipoteche volontarie) o l'ordine di cancellazione del giudice (ipoteche giudiziali).

Qualora si sia fatto ricorso al meccanismo della cancellazione automatica, la rilevazione della sua effettuazione potrà essere espletata consultando il "Registro delle Comunicazioni", tenuto dall'Agenzia del Territorio.


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