Scegliere il mutuo migliore implica un po' di lavoro, ma ben ripagato. Metodi e calcoli per paragonare i mutui.

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Scelta del mutuo

Paragonare le proposte

"Un mutuo non vale l'altro" premette Renato Gentilini, giornalista del Corriere della Sera, nell'introduzione del suo libro "Mutui casa".

E ha ragione da vendere! Formule e tassi cambiano molto più consistentemente rispetto ad altri prodotti.

Su una Mercedes il prezzo può cambiare di un migliaio di Euro tra una concessionaria e l'altra. Su un mutuo ventennale a tasso variabile di 100.000 Euro ne possono passare fino a 20.000 da una banca all'altra. Se è trentennale, oltre 30.000!

Indice della pagina:



Confronti tra tipi diversi di mutuo

Il primo confronto va indirizzato al tipo di contratto da scegliere. Serve cioè per capire quanto costa una soluzione rispetto all'altra. A tal fine basterà moltiplicare la differenza di rata per il numero di pagamenti.

Esempio: devo contrarre un mutuo ventennale di 100.000 Euro. Posso scegliere tra un tasso variabile con tetto massimo proposto al 5% e un tasso variabile classico offerto al 4%.

Per effettuare un paragone semplificato dovrò ipotizzare idealmente che i tassi non cambino per i prossimi vent'anni.

Questi i conti: la rata al 4% costa 606 Euro, mentre quella al 5% ammonta a 660 Euro, con una differenza di 54 Euro (660 - 606). In vent'anni si pagano 240 rate (12 all'anno x 20 anni), quindi l'ipotetica differenza di spesa sarà data da 54 Euro x 240 rate = 12.960 Euro.

Poi andranno messi sul piatto della bilancia tutti i vantaggi della soluzione più cara per decidere se potenzialmente valgono quello che costano.


Per saperne di più:


Quale costa meno?

Qui entriamo nel vivo della competizione: la scelta tra mutui uguali di banche diverse.

Il sistema di confronto più semplice viene dal paragone del TAEG. Questo comodo tasso è un indicatore del costo complessivo del mutuo perché congloba il tasso di interesse effettivo e tutte le spese correlate all'apertura e alla gestione del finanziamento.

Per avvertire gli effetti della differenza bisognerà solo trasformarla in Euro. A tal fine basterà calcolare le rate, puramente virtuali, in base ai TAEG in gioco.

Esempio: sto confrontando due mutui trentennali di 100.000 Euro a tasso fisso. Il TAEG del primo ammonta al 5,15% e quello del secondo al 5,35%. Una differenza dello 0,2% sembrerebbe impercettibile, ma qual è l'effetto in Euro?

Con una calcolatrice della rata di mutuo, come quella contenuta in questo sito, posso stabilire che la rata virtuale al 5,15% è di 546 Euro mentre quella al 5,35% è di 558, con una differenza di 12 Euro.

Moltiplicando 12 Euro per 360 pagamenti (12 rate all'anno x 30 anni), avrò definito la differenza complessiva, ovvero 12 Euro x 360 pagamenti = 4.320 Euro.


Se l'ottenimento di uno dei mutui avviene attraverso un mediatore creditizio, la sua eventuale provvigione andrà aggiunta alla differenza.


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Oltre alla convenienza

Quando una proposta non riesce a travolgere l'altra sul fronte della convenienza, entrano in gioco fattori complementari.

Potrà allora essere privilegiata la praticità, come il mantenimento del rapporto con la banca abituale. Oppure la preferenza di una banca tradizionale rispetto ad una banca on line raggiungibile solo al telefono, con i conseguenti vantaggi nei rapporti che potranno essere intrattenuti allo sportello, senza doversi relazionare per forza con un call center.

Non va trascurato neanche il livello di competenza dell'operatore che si prenderà cura della pratica, perché la sua esperienza permetterà di superare in scioltezza i piccoli incagli piuttosto frequenti nella fase di istruttoria.




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