Articoli comuni del contratto di mutuo e del capitolato allegato. Riassunto e brevi spiegazioni del contenuto.

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Contratti notarili di mutuo

Contenuti essenziali
di un contratto di mutuo

Un contratto di mutuo non rappresenta il massimo concetto di semplicità.

Nonostante una crescente voglia di trasparenza, promossa anche da alcune banche, la necessità di tutelarsi in tutte le circostanze spinge gli uffici legali a scrivere molto.

Beninteso, non sono i contratti di un tempo, la cui lettura richiedeva quasi un'ora a velocità "notarili", ma restano pur sempre testi lunghi e complessi.

Per fortuna da qualche anno è stato previsto il diritto per il consumatore di ottenere in anticipo una copia del contratto, da esaminare preventivamente con calma.

Armati di tempo e pazienza si può cercare di capire il significato delle obbligazioni che si andranno ad assumere con la propria sottoscrizione.

Sebbene i contratti adottati da banche diverse differiscano l'uno dall'altro, i contenuti essenziali non cambiano. Ecco perciò di seguito gli elementi comuni:


Parti interessate

Soggetti coinvolti in veste di finanziatore (la banca ed il suo rappresentante), parte mutuataria (quella che riceve il mutuo), parte datrice di ipoteca (proprietari dell'immobile che concedono l'ipoteca) ed eventuali fideiussori (garanti).

NOTA: di solito la parte datrice di ipoteca coincide con i mutuatari, ma ciò non è obbligatorio. Per esempio un genitore potrebbe acquistare una casa al figlio ed intestare a sé il relativo mutuo.

Oggetto

Ammontare del mutuo e quietanza della parte mutuataria.

Obblighi per i mutuatari

Obblighi imposti ai mutuatari, come quello di provvedere la prova dell'avvenuta iscrizione ipotecaria nel grado previsto o di costituire la copertura assicurativa contro i danni del fabbricato.

Condizioni di rimborso

Durata e modalità per il rimborso.

Interessi

Tasso di interesse e, nel caso sia variabile, criteri con cui verrà periodicamente rideterminato.

Ipoteca

Impegno a iscrivere l'ipoteca nel grado previsto e per l'importo convenuto. Descrizione dettagliata delle unità interessate.

Spese

Spese che i mutuatari sono tenuti a riconoscere alla banca.

Estinzione anticipata

Facoltà per il debitore di estinguere il debito anticipatamente e indicazione della relativa commissione.

Elezione di domicilio

Indirizzi a cui dovranno essere inviate tutte le comunicazioni scritte tra le parti.

Oneri fiscali

Addebito ai mutuatari dell'imposta sul mutuo che la banca verserà per loro conto all'Erario. Dichiarazioni sui requisiti per l'applicazione dell'imposta ridotta.

NOTA: La facoltà del debitore di ottenere modifiche al contratto di mutuo è estremamente limitata. Di solito eventuali richieste non vengono nemmeno considerate.

Nella migliore delle ipotesi potranno essere sottoposte all'ufficio legale della banca che, in tempi biblici, le valuterà comunque in un'ottica estremamente prudente.

Allegati - capitolato delle condizioni generali

Al contratto viene allegato il cosiddetto "Capitolato" contenente le clausole comuni a tutti i mutui erogati dalla banca.

Sebbene il notaio non sia obbligato a leggerlo, gli articoli ivi contenuti valgono tanto quanto quelli descritti nel testo principale.

Essi riguardano di solito:

Solidarietà ed indivisibilità degli obblighi

Ovvero la facoltà della banca di richiedere il rimborso di tutto il mutuo anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti.

In caso di successione, gli eredi acquisirebbero un simile obbligo "indiviso".

Obblighi

Viene indicata una serie di impegni che i debitori devono assumersi rispetto alla diligenza nella conservazione dell'immobile.

E anche l'obbligo di comunicare alla banca eventuali variazioni che col tempo subentrassero nella loro situazione economica o finanziaria.

Diminuzione di garanzia

Relativamente ai casi in cui il valore del bene dovesse per qualche ragione ridursi, è specificata la facoltà della banca di richiedere un'integrazione della garanzia o la restituzione immediata di parte del debito.

Risoluzione del contratto

Riguarda la possibilità per il finanziatore di richiedere in talune circostanze l'immediato rimborso dell'intero debito.

Per esempio in caso di decadenza della copertura assicurativa. Oppure all'insorgere di situazioni potenzialmente in grado di menomare la garanzia ipotecaria. Al riguardo vengono indicati a titolo esemplificativo i protesti e le procedure concorsuali (fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata...).

Tra le ipotesi di risoluzione si può trovare anche la rilevazione di documentazione contraffatta utilizzata per la richiesta del mutuo.

Imputazione dei pagamenti

Specifica l'ordine di preferenza che la banca adotterà ogni volta che perverranno delle somme, qualora risultino a debito più voci.

Per esempio, nel caso ci fossero delle spese legali da saldare, il pagamento della rata verrebbe dirottato sulla loro compensazione lasciando scoperta la rata.

Cessione del credito

Facoltà della banca di cedere il credito a terzi con semplice comunicazione al debitore.

Accollo

Serve a precisare che in caso di accollo del mutuo senza preventivo assenso della banca, il debitore originario non verrà liberato dall'obbligo di rimborsare il debito.

Allegati - piano di ammortamento

Il piano di ammortamento del capitale viene sempre allegato al contratto di mutuo.


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