Convenienza nella sostituzione di un mutuo ipotecario con un nuovo finanziamento a tasso più basso.

CAPIRE I MUTUI

Scopri il risparmio Tele Mutuo

Calcola
Preventivo
Richiedi
Tele Mutuo

Estinzione anticipata del mutuo

Quando sostituire
il mutuo conviene

L'idea di sostituire un debito in corso può apparire molto appetibile quando i tassi dei nuovi mutui sono decisamente più bassi.

Prima di mettersi in movimento meglio tuttavia fare qualche conticino per valutare se vale la pena di mettere su tutto l'ambaradan. Salvo che la volontà di sostituire nasca dal bisogno di liquidità aggiuntiva o dalla necessità di abbassare la rata, esigenze certo prevalenti sulla semplice ricerca di risparmio.

NOTA: sfruttando la normativa sulla portabilità del mutuo (surrogazione) è possibile sostituire il mutuo azzerando interamente i costi dell'operazione, inclusi quelli notarili. Tuttavia questa possibilità comporta il limite di rifinanziare l'esatto debito residuo del mutuo in corso, senza possibilità di modifica dell'importo.

Sostituire per risparmiare

Anche se un tasso più basso rappresenta di solito un'opportunità di risparmio non si può trascurare che la differenza agisce sul capitale residuo e solo per il periodo rimanente.

Affinché l'intervento si riveli concretamente vantaggioso è necessario che il beneficio economico prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia abbastanza consistente da giustificare l'impegno necessario ad effetture tutta l'operazione.

NOTA: Il tasso applicato ai mutui di surrogazione è spesso un pochino più alto di quello utilizzato per i mutui di nuova costituzione, in modo da consentire alla banca di compensare le spese tecniche e notarili, poste interamente a suo carico dalla Legge.

Per ottenere un'indicazione immediata sull'effettivo tornaconto basterà moltiplicare il numero di rate residue per la differenza tra la rata del vecchio e del nuovo mutuo.

ESEMPIO: Valutiamo la convenienza della sostituzione di un mutuo con 5 anni restanti, capitale residuo di 30.000 Euro e tasso del 6% (rata mensile di 579 Euro), con un nuovo mutuo al 4%.

Per effettuare correttamente il calcolo è indispensabile considerare l'esatto debito residuo e il preciso numero di rate mancanti. In questo caso la nuova rata ammonterebbe a 552 Euro, determinando un risparmio mensile di 27 Euro, ovvero 1.620 Euro in 5 anni (27 Euro x 60 rate).


Come immaginerai il vantaggio risulta modesto quando l'importo e/o la durata residua sono limitati, mentre è capace di esplodere fino a decine di migliaia di Euro per i mutui ancora lunghi, soprattutto se di importo elevato.

NOTA: Poiché la nuova banca trae la motivazione a surrogare negli interessi che incasserà, quando tale importo è poco consistente l'operazione potrebbe essere giudicata anticonveniente, soprattutto in considerazione delle spese tecniche e notarili che l'istituto di credito dovrà sostenere per effettuare l'operazione. Per questa ragione non si trovano banche interessate a surrogare mutui di importo inferiore a 50/60.000 Euro, oppure con durate residue relativamente brevi.

In caso di sostituzione nessuna preoccupazione per la detrazione fiscale che verrà conservata.

Sostituire per ridurre la rata

Sostituire il mutuo per distribuire il rimborso su un periodo più lungo può giovare alla qualità della vita. Sarà così possibile abbassare la rata, anche se ciò rappresenterà un aumento della spesa, talvolta cospicuo.

ESEMPIO: Consideriamo un mutuo al 5% con capitale residuo di 50.000 Euro e 6 anni rimanenti. La rata mensile ammonterà a 805 Euro. Volendo ridurre l'esborso mensile si potrebbe ripianare il debito su 15 anni anziché 6.

Allo stesso tasso del 5% ma con durata quindicennale la spesa scenderebbe a 395 Euro mensili.

Bello! Ma costoso. La differenza da rimborsare salirebbe così da 57.960 Euro (805 x 72 rate) a 71.100 Euro (395 x 180).

I benefici fiscali verranno tuttavia conservati. Anzi, il loro effetto sarà più consistente perché risulterà proporzionale alla maggiore spesa in interessi passivi.

NOTA: L'allungamento della durata è normalmente consentito anche attraverso rinegoziazione. Soprattutto se il debitore appare in difficoltà nel pagamento, la banca si renderà facilmente disponibile a trovare una soluzione che garantisca la regolarità del rimborso.


Sostituire per aumentare il mutuo

L'operazione di sostituzione può essere sviluppata per soddisfare esigenze finanziarie, collegate per esempio alla ristrutturazione.

Potrebbe infatti essere preferibile accorpare il vecchio debito con il nuovo, generando un nuovo unico debito di durata più lunga, in modo da mantenere la rata entro livelli accettabili.

Altre volte è la banca che concede il nuovo finanziamento, se diversa dalla precedente, a pretendere la sostituzione del vecchio mutuo per poter così disporre di una granzia ipotecaria in primo grado.

NOTA: chi desidera sfruttare i meccanismi di portabilità del mutuo e al tempo stesso necessita di liquidità aggiuntiva, può scegliere di effettuare un'operazione di surroga abbinata al rilascio da parte della stessa banca di un mutuo complementare per liquidità, un'opportunità ormai abbastanza diffusa. In tal caso, poiché le spese correlate soltanto al secondo mutuo sono più contenute, si otterrà un vantaggio sul fronte dei costi.

I benefici fiscali correlati al vecchio mutuo verranno mantenuti, ma solo per una quota proporzionale al debito residuo maggiorato delle eventuali spese di sostituzione.

ESEMPIO: Ipotizziamo di sostituire un mutuo con un debito residuo di 72.500 Euro e spese di sostituzione pari a 1.200 Euro. Gli interessi relativi al totale di queste voci (73.700 Euro), manterranno la detraibilità.

Se il nuovo mutuo ammonta a 100.000 Euro risulterà perciò detraibile soltanto il 73,7% degli interessi, ovvero la proporzione tra i due importi (73.700 / 100.000).

Significa che ogni 1.000 Euro di voci imponibili potrò imputarne alla detrazione 737, ovvero: 1.000 (spesa detraibile) x 73,7% (percentuale detraibile) / 100.


Argomenti correlati:








Tele Mutuo - Risparmiamo i tuoi soldi.

I testi di questa pagina sono protetti dalle leggi sul diritto d'autore e non possono essere riprodotti senza autorizzazione. Deposito affidato a SIAE (Società Italiana Autori ed Editori). Vedi copyright.





Sede legale: Piazza della Repubblica, 10 – 20121 Milano - P.IVA 05093900156 - Sede operativa: Viale Filippo Meda, 11 -20017 Rho (Mi)