Effetti del frazionamento del mutuo edilizio fondiario. Suddivisione del finanziamento in quote. Svincoli ipotecari.

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Contratti notarili di mutuo

Il frazionamento
del mutuo edilizio

Considerati i costi esorbitanti necessari alla realizzazione di un edificio è del tutto naturale che l'impresa costruttrice ricorra quasi sempre al mutuo.

La comune esigenza finanziaria viene soddisfatta mediante un contratto studiato appositamente, chiamato non a caso "mutuo edilizio".

Si tratta di finanziamenti di grosso importo garantiti da un'ipoteca iscritta sul terreno su cui insorge la costruzione, gravante quindi su tutto il fabbricato.

Le somme di questi mutui vengono rilasciate dalla banca in tranche, man mano che i lavori progrediscono e il valore della costruzione aumenta.

In questa fase non sarà possibile distinguere la quota di mutuo gravante su ciascuna unità immobiliare, perché il debito le riguarderà tutte indistintamente.

NOTA: Tuttavia l'acquirente che rogitasse un'unità a proprio favore dovrebbe rispondere alla banca solo per la quota di mutuo ad essa proporzionale (Testo Unico Bancario, Art. 39 , comma 6).


A lavori terminati e dopo aver venduto buona parte delle unità, se non tutte, l'impresa chiederà alla banca di sottoscrivere un particolare atto di mutuo, chiamato "frazionamento".

Mediante questo accordo si stabilirà la misura in cui il debito resterà attribuito a ciascuna unità.

A quel punto alcuni appartamenti potrebbero venire esclusi del tutto dalla garanzia ipotecaria o come si dice in gergo "svincolati dall'ipoteca".

Quanto agli altri si deciderà la quota di mutuo da assegnare a ciascuno, in base alla volontà dell'acquirente e comunque entro il limite dell'80% del valore immobiliare. L'importo dell'iscrizione ipotecaria gravante sulla specifica unità verrà proporzionato di conseguenza.

Dopo la sottoscrizione dell'atto di frazionamento il grosso mutuo iniziale risulterà così trasformato in tanti piccoli mutui indipendenti, riferiti individualmente ad ogni unità.

A quel punto i rispettivi proprietari potranno accollarsi la propria quota chiedendo alla banca di rubricare il debito a proprio nome.



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