Scelta del miglior importo dei mutui - durata di mutuo ideale

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Scelta del mutuo

L'importo e la durata di mutuo ideali

La famiglia è una piccola impresa con i suoi bilanci mensili e annuali.

Il notevole effetto del mutuo andrà perciò ponderato per indovinare il miglior compromesso tra importo richiesto e rata periodica.

Gli spunti di riflessione che seguono saranno utili a individuarlo.

Quanto richiedere


A. Perché chiedere più del necessario

Il mutuo è il prestito che costa meno di tutti. Considerando anche la detrazione fiscale, gli interessi pesano dalla metà fino ad un sesto degli altri finanziamenti.

E' vero che è gravato da costi di apertura piuttosto pesanti. Tuttavia essi sono poco sensibili alle differenze di importo.

Inoltre il debito può essere estinto anche parzialmente, senza penali di sorta nei mutui abitativi, evitando di corrispondere tutti i successivi interessi sulla quota versata.

Da qui la conclusione che conviene richiedere una cifra più alta dello stretto indispensabile. Con essa potranno essere rimborsati altri prestiti in corso o si potrà evitare di contrarne per l'arredamento o l'automobile.

Esempio: per saldare l'immobile ottengo 100.000 Euro da rimborsare con una rata mensile di 765 Euro (mutuo quindicennale al 4,50%). Dopo un anno un'esigenza finanziaria mi costringe a sottoscrivere un prestito quinquennale di 15.000 Euro al 9% (311 Euro al mese).

Se mi fossi premunito chiedendo 115.000 Euro di mutuo, nei 5 anni di accavallamento dei debiti spenderei 879 Euro al mese, invece di 1.076 (765 + 311) tutelando grandemente la qualità della vita.

La differenza di costo risulterebbe comunque limitata a 1.860 Euro, grazie al minor tasso del mutuo. Una spesa probabilmente azzerabile considerando l'effetto dei benefici fiscali.

L'esperienza indica che le esigenze finanziarie che seguono un mutuo, sia nel caso di acquisto che di ristrutturazione, spesso eccedono le aspettative. Può perciò valere la pena di richiedere una somma esuberante.

Se temporaneamente inutilizzata potrà essere investita, riducendo così al minimo il costo della sua detenzione. Mentre resterà aperta l'opportunità di renderla alla banca qualora non si riveli necessaria.

Una tutela non trascurabile anche in considerazione della maggiore difficoltà che si incontra nell'ottenere nuovi prestiti durante il rimborso di un mutuo.


B. Le soglie da non superare

Aumentare la richiesta può rivelarsi un danno se il nuovo importo determina un innalzamento del costo globale del mutuo.

Tutte le banche richiedono tassi o spese più elevate se si supera il rapporto dell'80% rispetto al valore immobiliare. Molte definiscono aumenti che scattano al superamento del 60% e del 95%. Resta poi il limite invalicabile del 100%.

In genere non si rivela economicamente vantaggioso sopportare un incremento di tasso su tutto il mutuo e per tutta la sua durata in cambio di importi reperibili alternativamente.


c. L'importo minimo

Quando l'importo del mutuo è contenuto, è suggeribile verificare la convenienza di un finanziamento non ipotecario sebbene a tasso più alto.

Con cifre inferiori ai 30.000 Euro l'effetto delle spese notarili è infatti proporzionalmente molto elevato. Per importi di tale ordine di grandezza meglio considerare l'alternativa del prestito personale.



La durata migliore

Rispetto alla durata ideale esistono due correnti di pensiero.

La prima suggerisce di rimborsare il mutuo nel più breve tempo possibile, durante il periodo di vita più produttivo. Tra l'altro risparmiando interessi.

L'altra introduce un concetto di serena convivenza con il debito, che deve essere distribuito nel tempo per determinare una rata ridotta e pesare quindi il meno possibile sulla qualità della vita.

La valutazione è ovviamente soggettiva, ma dobbiamo rilevare che la seconda filosofia dispone di maggiore flessibilità.

Un debito lungo può infatti essere abbreviato con progressive estinzioni supplementari di capitale. Al contrario, salvo circostanze speciali, non è consentito l'allungamento del rimborso.

Il suggerimento è perciò quello di scegliere una rata pagabile con la minima fatica possibile, evitando tuttavia di estendere il mutuo al punto di ottenere riduzioni insignificanti nella vita della famiglia. Infatti va considerato che oltre un certo limite l'importo della rata diventa poco sensibile all'allungamento della durata.

Esempio: 100.000 Euro al 5% restituiti in 5 anni costano 1.887 Euro, ben 826 in più rispetto alla rata di un mutuo decennale (1.061 Euro), cinque anni più lungo.

La differenza tra la rata venticinquennale (585 Euro) e quella trentennale (537 Euro) è invece di soli 48 Euro, nonostante la differenza tra le durate sia la stessa.

Per questo genere di valutazione è stata progettata la Calcolatrice della rata in questo sito. I grafici mostrano sia la rata che la spesa in interessi al variare della durata.


Per saperne di più:



Un accenno alla cadenza di rimborso

Molte banche consentono di scegliere tra rimborso mensile, trimestrale e semestrale.

Quando le entrate della famiglia sono costanti il rimborso mensile semplifica la gestione del bilancio. Non si è infatti costretti ad accantonare somme per grosse rate da pagare a intervalli meno frequenti.

Le cose cambiano per chi osserva flussi di denaro in entrata e in uscita concentrati in certi mesi dell'anno.

Esempio: un commerciante potrebbe preferire il rimborso semestrale per compensare l'andamento del secondo semestre dell'anno. Forse ad agosto non guadagnerà nulla essendo chiuso per ferie e a novembre dovrà versare gli onerosi acconti delle tasse; invece nel periodo natalizio aumenterà le vendite e potrà più facilmente sostenere la rata semestrale di fine dicembre.

Il vantaggio ha un suo piccolo costo, perché con l'allungamento del periodo di rimborso la rata si alza lievemente.



Curiosità: perché semestrale costa di più

Chi sceglie di pagare ogni sei mesi si troverà a riconoscere una rata più alta dell'importo mensile moltiplicato per sei, pur a parità di tasso.


Esempio: un mutuo ventennale di 100.000 Euro al 5% può essere rimborsato in 240 rate mensili di Euro 659,96 (spesa complessiva di 659,96 x 240 = 158.390 Euro) oppure in 40 rate semestrali di Euro 3.983,62 (spesa complessiva di 3.983,62 x 40 = 159.344 Euro), con una differenza di circa 1.000 Euro!


La maggiorazione sulla rata serve a compensare il minor vantaggio della banca nel caso dei pagamenti meno frazionati, con cui entra in possesso delle somme in ritardo rispetto a quelli più frequenti.

Esempio: un cliente che versa 1.000 Euro al mese avrà consegnato alla banca 1.000 Euro a gennaio, 2.000 a febbraio, 3.000 a marzo... Se il prestito venisse rimborsato ogni sei mesi la banca non riceverebbe nulla fino a giugno.

Dall'altro lato il debitore che paghi semestralmente potrà investire le quote mensili fino alla fine del semestre, ottenendone in cambio un piccolo riscontro economico in grado di compensare parzialmente il maggior costo della rata semestrale.


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