Limiti della garanzia ipotecaria. Specificità del bene ipotecato (specialità) e del debito garantito (accessorietà).

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Ipoteche a garanzia del mutuo

Importo e significato
dell'iscrizione ipotecaria

L'ipoteca rappresenta per il creditore una garanzia splendida, ma non illimitata.

La legge specifica infatti che essa ha carattere di specialità e accessorietà.

Cioè può gravare su un determinato bene e non indistintamente su tutti quelli del debitore.

Inoltre deve risultare accessoria ad uno specifico credito. Così non potrà essere adoperata per rientrare in possesso di debiti diversi da quello a garanzia del quale è stata posta.

Un'ulteriore restrizione è rappresentata dalla somma iscritta, cioè il limite di importo fino a cui il creditore può avanzare pretese.

Di solito le banche chiedono che l'importo dell'iscrizione sia pari al doppio del mutuo, talvolta al triplo se la durata del contratto è molto lunga.

Quando i tassi sono bassi si tratta di un'evidente esagerazione, pur considerando che entro tale cifra dovranno risultare ricompresi tutti i crediti presenti e futuri del finanziatore, ovvero capitale, interessi, eventuali spese legali e penale di estinzione anticipata.

NOTA: Se il mutuo è fondiario ed è indicizzato, in caso di aumento dei tassi viene consentito alla banca di aumentare l'importo della somma iscritta. Opportunità che rende ancor meno giustificabile il ricorso a iscrizioni ipotecarie di importo proporzionalmente elevato.

La scelta di ricorrere all'iscrizione di grandi importi non produce costi diretti, ma potrebbe provocare un danno economico sul fronte dei costi notarili.

Gli onorari del notaio non risultano infatti collegati all'importo del debito, ma proprio alla somma iscritta.


SUGGERIMENTO: L'esistenza di un'ipoteca di grosso importo sull'immobile può limitare seriamente la possibilità di utilizzarlo a garanzia di altri finanziamenti. Ciò può risultare fastidioso, soprattutto quando il debito residuo si riduce.

Al riguardo la disciplina del credito fondiario autorizza il debitore a pretendere la riduzione della somma iscritta al decrescere del debito.



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