Istruttoria della domanda di mutuo - Considerazioni sul rapporto tra reddito e rata del mutuo.

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Istruttoria mutuo

Le valutazioni della banca

Chiedere un mutuo è una cosa. Ottenerlo è un'altra.

Le indagini bancarie sono numerose e con gli strumenti elettronici di oggi possono arrivare più in profondità di quanto si pensi.

Ecco le ricerche e le considerazioni che fa la banca prima di approvare il finanziamento:

Indice della pagina:



Affidabilità dei soggetti


A. Moralità

La ragione principale per rivolgersi al mediatore viene dalla necessità di ottenere un mutuo "difficile".

Se la banca è restia a concedere il finanziamento meglio ricorrere ad uno specialista. Di solito il mediatore conosce bene almeno una decina di banche e dopo un primo giudizio sulla pratica sarà in grado di destinarla ad un istituto interessato all'operazione.

La sua esperienza provvederà anche i necessari suggerimenti per accomodarla. La scelta del mutuo giusto, una corretta individuazione di importo e durata, l'associazione di un garante gradito dalla banca e altre idee che vengono dall'esperienza trasformeranno una domanda zoppicante in una pratica fattibile.

Bisognerà invece diffidare dei mediatori, sempre più comuni, che propongono di falsificare la documentazione reddituale per ottenere il mutuo.

Oltre a rischiare che la banca rifiuti il finanziamento all'ultimo momento, anche davanti al notaio, sussiste la possibilità di essere denunciati per truffa. Un tale mediatore di malaffare non si farebbe certo scrupoli ad attribuire al richiedente tutta la volontà e responsabilità della falsificazione.


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B. Storia creditizia

Gli attuali sistemi di indagine creditizia permettono di conoscere tutti i debiti in corso e perfino se in passato è stata pagata in sensibile ritardo la rata di qualche prestito.

Anche se è accaduto solo una o due volte ciò può provocare il rifiuto del finanziamento.


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Capacità di rimborso


A. Proporzione tra rata e reddito

Per accertare la capacità di rimborso degli aspiranti mutuatari la banca analizzerà il loro reddito fiscale.

E' normalmente richiesto che la rata non superi 1/3 delle entrate nette familiari decurtate dagli impegni finanziari in corso.

ESEMPIO: una coppia guadagna 2.000 Euro mensili e sta pagando un prestito per l'auto di 200 Euro mensili. Sottraendo i 200 Euro dal reddito restano 1.800 Euro; dividendo questa somma per 3 (1/3) si ottengono 600 Euro, cioè la massima rata generalmente accettata dagli istituti di credito.

Alcune banche tracciano criteri più rigidi pretendendo che il rapporto massimo sia di 1/4, mentre altre più flessibili hanno stabilito che il rapporto tra rata e reddito possa arrivare al 40%.

In caso di carenza, il reddito dei richiedenti principali può essere integrato da quello di un familiare disposto a intervenire come garante (fideiussore).


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B. Continuità del reddito

L'altro aspetto connesso alla valutazione del reddito è la sua continuità. Per questo i dipendenti con contratto a tempo indeterminato ed i professionisti affermati sono quelli che incontrano meno difficoltà nell'accesso al mutuo. Situazione difficile per i lavoratori atipici, cioè coloro che intrattengono rapporti di lavoro temporanei. Vita più dura anche per i lavoratori autonomi che operano in settori considerati a rischio o quando l'inizio dell'attività è recente.


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C. Limiti di età

Le considerazioni tengono anche conto dell'età degli interessati. Quasi tutte le banche pretendono che il rimborso del mutuo non si estenda oltre il 75° anno di vita, ma qualcuna è disposta ad ammettere anche il limite degli 80 anni.


Garanzia immobiliare


A.Tipi di immobile accettati

Qualunque finanziatore teme che le cose vadano male. Per questo si salvaguarda con garanzie che lo proteggano.

A questo riguardo l'ipoteca non sarebbe una valida tutela se riguardasse un immobile difficile da ricollocare sul mercato.

Per tale ragione le unità dotate di scarsa commerciabilità vengono scartate. Si tratta di solito degli immobili rurali o di quelli ubicati in aree di limitato interesse commerciale.

Di norma i terreni non edificati non vengono acquisiti in garanzia. E ovviamente sono sempre escluse le costruzioni realizzate abusivamente in tutto o in parte.

Un ultima osservazione riguarda la provenienza dell'immobile. Qualora il proprietario l'abbia ricevuto per donazione ed il donante non sia deceduto da almeno dieci anni, la banca tenderà a rifiutare l'ipoteca sul bene.


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B. Valore immobiliare

Il valore dell'immobile resta uno degli elementi cardine dell'operazione.

Spesso vengono distinte le categorie di prezzo del mutuo proprio in funzione del rapporto tra l'importo del finanziamento ed il valore immobiliare. In tal caso le migliori condizioni vengono riservate agli interventi fino al 60%, mentre le più onerose riguardano le proporzioni comprese tra l'80% e il 100%, rapporto oltre il quale è difficile andare.

Il valore viene attestato dalla perizia che un esperto redigerà dopo avere visitato l'immobile e giudicato il suo livello di commerciabilità, soprattutto in virtù dell'ubicazione e dello stato di manutenzione generale.


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Curiosità: perché non basta la garanzia ipotecaria?

Perché tante storie? Se non pago si prendono la casa!

E' la conclusione che molti traggono considerando le garanzie che la banca acquisisce con l'ipoteca.

La realtà è però più complessa. I tempi della giustizia italiana per la vendita all'asta dell'immobile sono in media di sette anni, col risultato che sommando al debito gli interessi di mora maturati nel frattempo e le spese legali, quasi sempre si raggiungono importi superiori al ricavo finale della vendita.

Oltre a ciò i mutui vengono spesso "venduti" dalla banca, liberando risorse per concederne altri, ma quelli problematici si vendono in perdita.

Insomma, mentre un mutuo pagato bene è sicuramente un buon affare, un cliente in difficoltà produce quasi sempre un danno economico diretto e indiretto. Da qui la volontà di prestare soldi solo a chi potrà rimborsarli puntualmente con ragionevole certezza.


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