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Accollo mutuo: cos è e cosa sapere

Accollo mutuo: cos è e cosa sapere

Una separazione coniugale, una compravendita immobiliare da costruttore o comunque l’acquisto di una casa sulla quale pende ancora un mutuo sono le diverse situazioni che possono portare una persona ad accordarsi con il mutuatario per prendere il suo posto nel pagamento del debito.

Un meccanismo noto, a seconda delle caratteristiche, come accollo mutuo liberatorio e cumulativo.

Di cosa si tratta?

Accollo mutuo: come funziona

L’accollo mutuo, regolato dall’articolo 1273 del Codice Civile, è un procedimento che coinvolge diversi soggetti: consiste nella sostituzione del mutuatario originale con una terza persona, che subentra così come nuovo debitore della banca.

Si tratta, in definitiva, di un accordo con il quale il debitore determina il passaggio del suo debito nelle mani di un’altra persona, molto spesso il nuovo acquirente dell’immobile, che dunque si sostituisce a lui nel rimborso delle rate residue del prestito.

Infatti, con l’accollo del mutuo, il terzo soggetto, detto accollante, si impegna a pagare il debito residuo all’istituto di credito (accollatario), mantenendo le stesse condizioni accettate dal precedente debitore (accollato).

Questo accordo viene sottoscritto al momento del rogito notarile, e da lì inizia ad essere efficace.

Importante: l’accollante, come detto, paga soltanto la parte residua del mutuo, per la quale si è impegnato, e non spetta a lui il compito di rimborsare le rate già scadute, che restano di competenza dell’accollato.

Accollo mutuo: quando conviene

L’accollo di un mutuo, come anticipato, è una misura che viene adottata in diverse situazioni.

La prima circostanza è quella del mutuo cointestato, quando a causa della separazione coniugale, uno dei due coniugi decide di procedere all’accollo (liberatorio o cumulativo) della quota di mutuo dell’altra parte, diventando così l’unico debitore della banca.

La seconda situazione di accollo o subentro mutuo coinvolge il costruttore edile, che può sottoscrivere un mutuo edilizio per la costruzione di un immobile e poi offrirlo come formula d’acquisto ai futuri compratori.

In questa specifica evenienza, si può parlare anche di frazionamento del mutuo: nel caso in cui siano state costruite più unità abitative, il debito totale viene suddiviso in base al numero di queste ultime ed ogni acquirente si accolla la parte di mutuo a lui spettante.

Attenzione: l’accollo del mutuo edilizio è pari all’80% diversamente da un subentro privato, che arriva al 100%. Nel caso fosse necessaria una somma maggiore per l’acquisto della casa si potrebbe ricorrere ad un mutuo liquidità aggiuntivo.

Infine, può succedere che una persona decida di vendere la propria casa con ancora un mutuo in corso. In questo caso, l’acquirente può subentrare nel pagamento del debito, accettando le condizioni preesistenti.

Importante: in tutti questi casi di compravendita, l’accollante paga soltanto la differenza tra il prezzo di vendita e l’ammontare del mutuo residuo, a patto che l’istituto di credito abbia prima dato il benestare all’accollo (liberatorio o cumulativo).

Esiste, infine, un ultimo caso di accollo del mutuo, che si verifica nel caso di successione ereditaria. Secondo la legge, spetta infatti agli eredi il compito di subentrare come nuovi debitori della banca, fino al rimborso totale del mutuo precedentemente acceso.

Differenze tra accollo liberatorio e cumulativo

Esistono diverse tipologie di accollo:

  • esterno;

  • interno;

  • liberatorio;

  • cumulativo.

L’accollo esterno è una forma specifica in cui tutte le parti sono coinvolte e danno vita ad un contratto plurilaterale, una convenzione in cui l’accordo a favore del creditore è ormai sancito in modo irrevocabile.

Al contrario, nell’accollo interno soltanto l’accollato e l’accollante partecipano, escludendo il creditore, che di fatto non interviene nella trattativa.

Per quanto riguarda l’accollo liberatorio, questo coinvolge tutte e tre le parti, inclusa la banca, e prevede che l’accollante subentri all’accollato nel pagamento del debito, con l’espressa previsione che il vecchio debitore non sia più coinvolto.

La liberatoria è determinata dal consenso dell’istituto di credito, che permette al precedente mutuatario di non essere più soggetto ad un’obbligazione solidale, ovvero di rispondere in caso di insolvenza dell’accollante.

Viceversa, nel cumulativo l’accollato non è libero e deve rispondere in solido con il nuovo debitore dell’obbligazione intrattenuta con la banca. Una situazione che si verifica quando la banca riceve garanzie poco solide da parte dell’accollante e che rappresenta ovviamente un peso per il precedente debitore.

Accollo mutuo: vantaggi e svantaggi

L’accollo di un mutuo ipotecario è un contratto che prevede diversi vantaggi, ma anche qualche svantaggio.

Innanzitutto, per acquistare un immobile l’accollante non ha bisogno di chiedere un mutuo, ma può beneficiare di uno già esistente, risparmiando quindi sulle spese di accensione e sui costi delle perizie previste.

Da parte sua, l’accollato, che non è più soggetto al rimborso del mutuo, non deve chiedere l’estinzione anticipata con relativa cancellazione dell’ipoteca, che resta a garanzia del mutuo.

Per quanto riguarda gli svantaggi, questi sono da ricondurre all’impossibilità di ottenere condizioni diverse da quelle in vigore, non potendo così scegliere la tipologia di mutuo né il relativo tasso di interesse.

Accollo mutuo: esistono rischi?

Come già anticipato, l’accollo liberatorio del mutuo, o più in generale l’accollo, può non essere sempre concesso dalla banca, che potrebbe preferire l’accensione di un nuovo mutuo a nuove condizioni.

Inoltre, l’accollato deve conoscere bene la situazione economico-finanziaria dell’accollante, in modo da essere sicuro delle sue capacità di pagamento: il nuovo debitore non deve risultare inadempiente, perché nel caso di accollo cumulativo il vecchio debitore risponde in solido. E’ quindi opportuno che l’accollante non risulti nella lista dei cattivi pagatori e non sia stato segnalato alle banche dati dei SIC - Sistemi Informazioni Creditizie.

In ultimo, nel caso di accollo liberatorio l’accollato deve accertarsi della validità della liberatoria, che deve essere scritta da soggetto autorizzato.

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