Mutui a tasso miscelato (misto). Proporzione di incidenza del tasso fisso. Effetto risultante. Esempio.

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Mutui a tasso misto

Ammortamento a tassi miscelati (cocktail)

Quando si parla di tasso misto è facile fare confusione. Esistono infatti almeno tre profili contrattuali classificati tutti come mutui a tasso misto:

  • Tasso misto per durata. E' il mutuo regolato a tasso fisso nella fase iniziale del rimborso, alla fine della quale avviene la trasformazione automatica in rimborso a tasso variabile.
  • Tasso misto per opzione. Si riferisce ai contratti che consentono, a scadenze prestabilite, di passare dal tasso variabile al tasso fisso e viceversa.
  • Tasso misto per miscelazione, oggetto di questo approfondimento.
Fatta chiarezza sulle definizioni passiamo ad analizzare il mutuo a tassi miscelati, chiamato per la sua peculiarità anche mutuo cocktail.

La modalità costruttiva trae spunto dai fondi di investimento "bilanciati", cioè quelli che equilibrano potenzialità di crescita e rischio mescolando acquisti di azioni (più redditizie e pericolose) a quello di obbligazioni (meno performanti ma più sicure), ripartendoli in frazioni ben definite.

Nell'ambito dei mutui si assiste ad una situazione paragonabile. La scelta del tasso variabile, più vantaggiosa e rischiosa, si contrappone a quella del tasso fisso, meglio garantita ma più cara.

L'idea è stata dunque quella di frazionare il mutuo in due parti, regolandone una a tasso variabile e l'altra a tasso fisso. Il bilanciamento può essere calibrato all'origine dal cliente, chiamato a scegliere l'incidenza della componente a tasso fisso, di solito determinabile tra il 30% e il 70% del mutuo.

Sebbene da un punto di vista pratico il contratto resti formalmente uno, come anche la rata, ai fini contabili i calcoli verranno effettuati come se i finanziamenti fossero due.

Esemplifichiamo allora il meccanismo di conteggio considerando un mutuo decennale di 100.000 Euro a rimborso semestrale.

Ipotizziamo un frazionamento del 30% del debito al 5% fisso; regoliamo invece il restante 70% a tasso variabile applicando un 4% all'inizio, gravato da successivi aumenti dell'1% ogni tre anni.

Ecco cosa succede:

RATA
FRAZIONE A TASSO FISSO
FRAZIONE A TASSO VARIABILE
MUTUO RISULTANTE
Tasso
Rata Mensile
Cap. residuo
Tasso
Rata Mensile
Cap. residuo
Rata Mensile
Cap. residuo
0
30.000
70.000
100.000
1
5,00%
1.924
28.826
4,00%
4.281
67.119
6.205
95.945
2
5,00%
1.924
27.622
4,00%
4.281
64.180
6.205
91.802
3
5,00%
1.924
26.388
4,00%
4.281
61.183
6.205
87.571
4
5,00%
1.924
25.123
4,00%
4.281
58.126
6.205
83.249
5
5,00%
1.924
23.827
4,00%
4.281
55.007
6.205
78.834
6
5,00%
1.924
22.498
4,00%
4.281
51.826
6.205
74.325
7
5,00%
1.924
21.136
5,00%
4.433
48.689
6.357
69.825
8
5,00%
1.924
19.740
5,00%
4.433
45.473
6.357
65.213
9
5,00%
1.924
18.309
5,00%
4.433
42.177
6.357
60.486
10
5,00%
1.924
16.843
5,00%
4.433
38.798
6.357
55.641
11
5,00%
1.924
15.339
5,00%
4.433
35.335
6.357
50.675
12
5,00%
1.924
13.798
5,00%
4.433
31.786
6.357
45.584
13
5,00%
1.924
12.219
6,00%
4.528
28.211
6.452
40.430
14
5,00%
1.924
10.600
6,00%
4.528
24.529
6.452
35.129
15
5,00%
1.924
8.940
6,00%
4.528
20.737
6.452
29.678
16
5,00%
1.924
7.240
6,00%
4.528
16.831
6.452
24.071
17
5,00%
1.924
5.496
6,00%
4.528
12.808
6.452
18.304
18
5,00%
1.924
3.709
6,00%
4.528
8.664
6.452
12.373
19
5,00%
1.924
1.877
7,00%
4.561
4.258
6.485
6.135
20
5,00%
1.924
0
7,00%
4.561
4.407
6.485
4.407

Com'è immaginabile nella prima parte del rimborso il costo della rata sarà danneggiato dalla frazione di mutuo regolata a tasso più alto.

Con l'insistenza degli aumenti l'effetto della quota a tasso fisso rappresenterà invece un effetto calmierante sulla crescita della rata, che nella seconda parte del mutuo risulterà così più stabile di quanto avverrebbe con un classico mutuo a tasso variabile, come mostra il seguente paragone:

Rata Mutuo Cocktail
Rata Mutuo Variabile
Differenza
1
6.205
6.116
-90
2
6.205
6.116
-90
3
6.205
6.116
-90
4
6.205
6.116
-90
5
6.205
6.116
-90
6
6.205
6.116
-90
7
6.357
6.333
-25
8
6.357
6.333
-25
9
6.357
6.333
-25
10
6.357
6.333
-25
11
6.357
6.333
-25
12
6.357
6.333
-25
13
6.452
6.469
16
14
6.452
6.469
16
15
6.452
6.469
16
16
6.452
6.469
16
17
6.452
6.469
16
18
6.452
6.469
16
19
6.485
6.516
30
20
6.485
6.516
30
Tot.
127.063
126.535
-528

Il calcolo della spesa globale indicherà per il caso analizzato che il danno provocato dal tasso più alto nella prima fase del mutuo, notoriamente più significativa ai fini degli interessi, non potrà essere recuperato. Globalmente un tradizionale mutuo a tasso variabile sarebbe infatti costato 528 Euro in meno. In conclusione la soluzione a tassi miscelati non sembra rappresentare un'opportunità vincente rispetto ad altre soluzioni che conseguono in maniera più completa l'obiettivo della stabilità o della ricerca di risparmio.

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