Piani di ammortamento a rate crescenti o decrescenti. Scelta della curva di rientro del capitale. Utilizzo di piani calcolati a tassi diversi.

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Mutui ad ammortamento speciale

I mutui a rate crescenti
o decrescenti

Un modo più curioso di affrontare il rimborso di un mutuo è quello di sostenere una rata che tende a crescere o a decrescere anche con tassi stabili.

Una soluzione che può meglio adeguarsi al proprio ciclo di vita economica. Per esempio un professionista alle prime armi troverà congeniale un rimborso con rate più basse all'inizio e poi via via crescenti. Nella parte conclusiva della propria attività professionale potrebbe invece rivelarsi pratico il contrario.

Esaminiamo ora questo genere di soluzione sotto un profilo tecnico. La premessa è che un piano di ammortamento può assumere qualunque forma, purché la somma delle quote di capitale contenute nelle rate coincida alla fine con il totale del prestito.

Detto ciò potremo considerare come curva di rientro intermedia quella definita dal piano di ammortamento francese a rata costante. Forzando gli importi di capitale inclusi nelle rate di tale piano sarà possibile ottenere l'effetto desiderato.

Aumentandoli nella parte iniziale del mutuo ci troveremo costretti a ridurli in quella finale, con l'effetto di un mutuo più oneroso nella prima fase, ovvero a rate decrescenti. Contenendo il capitale nelle prime battute del mutuo ed espandendolo in seguito si genererà l'effetto inverso.

Ma in che misura intervenire sui numeri? Nulla vieta di attribuire valori del tutto arbitrari. Tuttavia la calibrazione delle cifre non è proprio facile, salvo accettare una serie di modificazioni della rata un po' "spigolose".

Per distribuire equamente gli interventi è dunque usuale procedere con questo metodo: si realizza il piano di ammortamento francese di un mutuo a tasso diverso, si estraggono le colonne relative al rientro di capitale e le si utilizza come riferimento nella determinazione di un piano per l'ammortamento a rate crescenti o decrescenti.

Ciò risulta pratico perché un mutuo a rata costante di tasso inferiore osserva un rientro più rapido del capitale. Che diventa invece più lento se il tasso è maggiore.

La prima ipotesi potrà allora essere adottata per generare il piano a rate crescenti. L'altra per ottenere un rimborso con pagamenti decrescenti.

Vediamolo in pratica. Ipotizziamo di voler costruire un piano di rimborso a rate crescenti di un mutuo decennale con pagamento semestrale, al 5% fisso.

Per farlo prendiamo in considerazione il piano di ammortamento francese di un mutuo analogo a tasso più basso, diciamo al 3%, cioè questo:

N° rata
Interessi
Capitale
Residuo
0
100.000
1
1.500
4.325
95.675
2
1.435
4.389
91.286
3
1.369
4.455
86.831
4
1.302
4.522
82.309
5
1.235
4.590
77.719
6
1.166
4.659
73.060
7
1.096
4.729
68.331
8
1.025
4.800
63.532
9
953
4.872
58.660
10
880
4.945
53.715
11
806
5.019
48.696
12
730
5.094
43.602
13
654
5.171
38.432
14
576
5.248
33.184
15
498
5.327
27.857
16
418
5.407
22.450
17
337
5.488
16.962
18
254
5.570
11.392
19
171
5.654
5.738
20
86
5.738
0

Da questa tabella estraiamo le ultime due colonne riferite al capitale e annotiamole su un nuovo piano di ammortamento.

Fatto ciò ricalcoliamo ogni rata sommando alla quota capitale la spesa in interessi del periodo (ultimo debito residuo moltiplicato per il tasso di interesse periodico, in questo caso 2,5% cioè la metà del 5% perché la rata è semestrale). Ed ecco il risultato:

N° rata
Rata
Interessi
Capitale
Residuo
100.000
1
6.825
2.500
4.325
95.675
2
6.781
2.392
4.389
91.286
3
6.737
2.282
4.455
86.831
4
6.693
2.171
4.522
82.309
5
6.648
2.058
4.590
77.719
6
6.602
1.943
4.659
73.060
7
6.555
1.826
4.729
68.331
8
6.508
1.708
4.800
63.532
9
6.460
1.588
4.872
58.660
10
6.411
1.466
4.945
53.715
11
6.362
1.343
5.019
48.696
12
6.312
1.217
5.094
43.602
13
6.261
1.090
5.171
38.432
14
6.209
961
5.248
33.184
15
6.156
830
5.327
27.857
16
6.103
696
5.407
22.450
17
6.049
561
5.488
16.962
18
5.994
424
5.570
11.392
19
5.938
285
5.654
5.738
20
5.882
143
5.738
0

Mentre un classico mutuo a rata costante avrebbe presentato una rata fissa di 6.415 Euro, qui rileviamo un costo originario più consistente all'inizio (6.825) e via via decrescente fino al minimo dell'ultima scadenza (5.882).

Volendo aumentare il divario si potrebbe utilizzare il piano di rientro capitale di un mutuo a tasso ancora più basso. Se venisse adoperato l'1% la prima rata ammonterebbe a 7.267 Euro e l'ultima a 5.371.

Considerando l'ammortamento capitale di un debito a tasso più alto si otterrà l'effetto inverso. Per esempio, applicando alle logiche di definizione del capitale un tasso del 9% e attuando il procedimento sopra descritto si disporrà di una rata iniziale di 5.687 Euro che si incrementerà gradualmente raggiungendo un massimo di 7.540 Euro alla fine del mutuo.

L'abbattimento più rapido del capitale (rate decrescenti) favorirà la riduzione della spesa in interessi. Con le rate crescenti invece si produrrà un incremento dei costi.

Come si noterà la flessibilità del metodo è considerevole. Le uniche raccomandazioni riguardano la sua eventuale applicazione alle soluzioni a tasso variabile.

In caso di rate crescenti gli eventuali aumenti di tasso sommerebbero i propri effetti a quello dell'incremento spontaneo delle rate. Bisogna essere certi di non sottoscrivere un meccanismo che diventi troppo impegnativo in simili frangenti.

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