Acquistare casa con il mutuo o rimanere in affitto - mutui seconda casa

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Mutuo o affitto?

Non servono chissà quali analisi per concludere che l'abitazione principale è meglio comprarsela.

Sia sul fronte psicologico che economico l'acquisto della prima casa rimane la soluzione più gradita, adottata ormai dall'87% delle famiglie italiane.

Salvo che...

Indice della pagina:



Quando l'affitto conviene

C'è chi per ragioni professionali o di altro genere è periodicamente costretto a cambiare casa.

Quando la permanenza è limitata a pochi anni l'affitto va senz'altro preferito per evitare i costi (spaventosi!) di acquisto e rivendita.

Un riepilogo dei principali dà subito un'idea della loro dimensione:

Spese di acquisto (come prima casa)

  • Agenzia immobiliare: circa 3% del prezzo
  • Atto notarile di compravendita: circa 2.000 Euro
  • Tasse fisse compravendita: 336 Euro
  • Imposta di registro: non considerata perché recuperabile in sede di riacquisto

Spese di mutuo

  • Costi generali pratica di mutuo (istruttoria, perizia etc.): circa 1.500 Euro
  • Atto notarile di mutuo: circa 2.000 Euro
  • Imposta: 0,25% dell'importo di mutuo

Spese di vendita successiva

  • Agenzia immobiliare: circa 3% del prezzo

ESEMPIO: considerando un immobile dal prezzo di 150.000 Euro acquistato con un mutuo al 100% le spese calcolate come sopra ammonteranno ad Euro 7.736 per l'acquisto, Euro 2.975 per l'accensione del mutuo ed Euro 4.500 per la vendita, con un totale di 15.211 Euro, ovvero quasi il 10% del prezzo dell'immobile.


Il vantaggio dell'acquisto consisterebbe nel risparmio tra la spesa per gli interessi del mutuo e il più oneroso canone di locazione. Di solito si tratta di una differenza prossima al 2% annuo.

Tuttavia, anche considerando che il costo in interessi decresce con il passare del tempo, ciò significa che il pareggio non potrebbe sopravvenire prima di quattro o cinque anni.

Salvo farsi aiutare da un momento di crescita del mercato immobiliare, che può manifestarsi ciclicamente alla fine delle fasi di depressione dei prezzi.


Quando l'affitto piace

Scegliere di restare in affitto può avere senso quando il canone assorbe tutte le risorse destinabili all'abitazione e la rata di mutuo equivalente consentirebbe di acquistare un immobile meno attraente.

ESEMPIO: un inquilino paga 800 Euro mensili per un appartamento in centro città. Scegliendo di destinare la somma, per lui non incrementabile, ad una rata di mutuo trentennale a tasso variabile al 4% potrebbe disporre di un finanziamento di 168.000 Euro.

Tuttavia con quell'importo si accorge di poter acquistare un appartamento di analoghe dimensioni solo in periferia. Potrebbe quindi preferire l'affitto per continuare a dimorare in centro.

Va però considerato che gli incrementi dei prezzi allontaneranno sempre di più la possibilità di comprare un immobile, restringendo gradualmente il livello qualitativo dell'abitazione acquistabile.


Trovare i soldi per le spese

Comprare casa vuol dire avere un po' di soldini da parte. E si tratta di decine di migliaia di Euro. Dove trovare un po' di aiuto per raggranellare tutto il capitale necessario?


A. L'anticipo sulla liquidazione

Per i dipendenti è possibile ricorrere all'anticipo della liquidazione. In base alla legge 297 del 29 maggio 1982 chi è assunto da almeno otto anni presso lo stesso datore di lavoro può richiedere un anticipo del 70% sulla liquidazione maturata.


B. Prestito complementare

Alcune banche mettono a disposizione dell'acquirente unitamente al mutuo una somma da destinare alle spese e rimborsabile gradualmente sul conto corrente o tramite rimborso rateale.


C. Piano di accumulo

Una soluzione antica ma sempre efficace è quella di mettere da parte l'importo della rata con qualche anno di anticipo sull'acquisto, in modo da costituire il fondo necessario alle spese.

Acquisto della seconda casa


A. Immobili turistici

Da un punto di vista strettamente pratico l'affitto dovuto per poche settimane all'anno non potrà certo competere con il rimborso di un mutuo da sostenere tutti i mesi.

Peraltro le rate di mutuo potrebbero rappresentare una scelta di risparmio forzato inteso a costituire nel tempo un patrimonio. A patto che l'immobile sia ubicato in una zona turisticamente appetibile.


B. Immobili da locare

Chi è convinto della validità dell'investimento immobiliare non avrà dubbi nell'utilizzare i propri capitali per acquistare unità destinate alla locazione.

In questi casi il mutuo rappresenta un'opportunità di grande vantaggio rispetto all'acquisto per contanti. Il finanziamento permetterà infatti di aumentare l'entità del patrimonio acquistabile, potenziando l'effetto leva sulla rivalutazione immobiliare.

La soluzione ideale sarà quella di contrarre un mutuo la cui rata periodica coincida con il canone di affitto. In questo modo dopo l'esborso iniziale l'immobile verrà gradualmente riscattato dai pagamenti dell'inquilino.

ESEMPIO: acquisto un immobile al prezzo di 100.000 Euro intendendo locarlo a 5.000 Euro annui.

Se sono soggetto ad un'imposizione fiscale sui canoni del 21%, il ricavo al netto delle imposte risulterà essere di: 5.000 (canone annuo) - 1.050 (con tassazione del 21%) = 3.950 (canone annuo al netto delle imposte), ovvero 330 Euro mensili.

Con tale rata sarà possibile contrarre, per esempio, un mutuo ventennale di circa 50.000 Euro (per il calcolo dell'importo ottenibile puoi usare l'apposita calcolatrice in questo sito). Mi converrà perciò anticipare 50.000 Euro e mutuare la differenza, che verrà così rimborsata con i proventi dei canoni di locazione.








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