Opportunità dei mutui con opzione: periodica opportunità di passaggio dal tasso fisso al tasso variabile.

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Mutui con opzione di tasso

Da fisso a variabile e ritorno

Chi cerca un mutuo che spicchi per versatilità ricadrà inevitabilmente nei contratti con opzione.

Questa bella soluzione permette a scadenze programmate di scegliere se regolare il mutuo a tasso fisso o a tasso variabile, potendo passare indifferentemente da una formula all'altra senza sopportare alcun costo.

Nelle versioni più moderne si può scegliere all'origine se esercitare questa facoltà ogni due, tre, quattro o cinque anni.

Il vantaggio è subito evidente. Quando si sta attraversando un periodo in cui le opportunità a tasso fisso risultano appetibili c'è la possibilità di bloccare il tasso del mutuo su quel livello fino alla successiva opzione.

Non bisogna però illudersi che scegliendo ripetutamente la modalità del tasso fisso verrà conservato il tasso fisso originario.

Infatti il modo corretto di intendere questo mutuo è quello di tanti brevi finanziamenti consecutivi. Ogni volta che termina un periodo è come stipulare un nuovo contratto virtuale di durata pari a quella dell'epoca successiva.

Sebbene gli spread applicabili siano noti fin dall'inizio lo stesso non può dirsi delle quotazioni che assumeranno al momento dell'opzione i parametri di riferimento (Euribor per il tasso variabile o IRS per il tasso fisso).

Così che i tassi effettivamente praticabili saranno noti solo tempo per tempo.

ESEMPIO: se scelgo un mutuo con opzione triennale posso decidere se regolare i primi tre anni a tasso fisso o a tasso variabile.

Ipotizziamo di sviluppare la prima parte dell'ammortamento al tasso fisso del 5%. Alla fine dei tre anni dovrò esercitare l'opzione decidendo se proseguire a tasso fisso o a tasso variabile.

Qualora decidessi di continuare a tasso fisso non verrà utilizzato il precedente 5%, ma un tasso fisso aggiornato, calcolato con il criterio "IRS 3 anni + spread".

Così di nuovo ogni tre anni, alla scadenza dell'opzione. Ovviamente il nuovo tasso potrebbe risultare sia superiore che inferiore al precedente, in base all'andamento dei mercati del momento.

Bisognerà anche avere l'accortezza di annotarsi sul calendario l'approssimarsi dell'opzione, perché la banca non è tenuta a ricordarla.

Altrimenti, in mancanza di tempestiva comunicazione sull'intenzione del cliente, questi contratti passano spontaneamente all'ammortamento a tasso variabile.

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