Mutui a rata fissa e durata variabile. Ricostruzione del piano di ammortamento alla variazione di tasso. Esempio.

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Mutui a rata fissa e durata variabile

Ammortamento a durata variabile

Coniugare convenienza e sicurezza in un contratto di mutuo non è cosa facile.

Un buon compromesso è stato tuttavia raggiunto dal mutuo a rata fissa e durata variabile. Con questo sistema la rata definita all'inizio resta invariata (salvo situazioni di eccezione) anche se il tasso è variabile.

Vincolando la rata le modifiche dovranno esplicare tutto il loro effetto sulla durata. Cioè si pagherà il mutuo ad oltranza fino all'azzeramento del capitale, con un numero di rate che con tutta probabilità sarà diverso da quello previsto originariamente.

Tanta semplicità concettuale proviene tuttavia da un meccanismo di ammortamento complesso.

Ogni volta che il tasso varia, il piano di rientro del capitale dovrà essere ricostruito con una durata adeguata all'abbattimento di tutto il capitale. Vediamo come si fa con un esempio.

Consideriamo un mutuo di 100.000 Euro con originaria previsione di rimborso in 360 rate mensili (30 anni) al tasso iniziale del 4%.

Ipotizziamo che il tasso resti invariato per i primi 2 anni. Il piano di ammortamento sarà fino a qui quello di un mutuo tradizionale (ammortamento francese) e con la sua rata mensile di 477,42 Euro ridurrà il debito residuo fino a 96.406 Euro.

A questo punto apportiamo un aumento di tasso dal 4% al 4,5%. L'effetto sarà un incremento del numero di pagamenti necessari che passerà da 360 a 402.

SUGGERIMENTO: per calcolare i pagamenti residui si suggerisce di usare la funzione NUM.RATE di Microsoft Excel. Essa restituisce il numero di rate necessario ad azzerare il debito ad un determinato tasso.

La cella mostrerà un valore approssimato (conviene visualizzare il risultato senza decimali) dopo essere stata compilata così: = -NUM.RATE (Tasso Annuo / Periodi Annui; -Rata; 0; - Capitale).

Nel caso dell'esempio soprastante il numero di rate residue è stato ottenuto compilando la cella nel seguente modo: = -NUM.RATE (4,5%/12; -477,42; 0; -96406). Il risultato è stato di 378 rate necessarie a completare l'ammortamento, che sommate alle 24 già pagate dà un totale di 402 mesi.

Noto il numero di rate sarà possibile ricostruire il piano di ammortamento, col tradizionale metodo francese, utilizzando il capitale residuo ed il tasso aggiornato. La stessa procedura di calcolo andrà ripetuta tutte le volte che varierà il tasso.

A questo punto possiamo fare un'osservazione curiosa. Continuiamo allora con l'esempio soprastante mantenendo per due anni il tasso del 4,5% (0,5% in più di quello originario). Il debito residuo scenderà così fino a 93.501 Euro.

Quindi nei due anni successivi riduciamo il saggio di interesse al 3,5% (0,5% in meno di quello iniziale). In questo modo dovremmo compensare perfettamente i due anni precedenti.

Al termine del sesto anno ripristiniamo il tasso originario del 4% e manteniamolo fino alla fine. Ricalcolando il piano di ammortamento ci aspetteremmo di concludere il rimborso con il pagamento delle 360 rate originalmente previste.

Invece ci accorgeremo che nonostante l'equiparazione degli eventi sui tassi, per estinguere il debito dovremo aggiungere altri 320 Euro.

Ciò accade perché l'effetto sugli interessi prodotto dall'aumento di tasso tra il secondo e quarto anno ha avuto più rilevanza di quello tra il quarto e il sesto, in quanto "lavorava" su un debito residuo più elevato.

Da queste considerazioni appare evidente che la prima fase del mutuo è maggiormente sensibile alle variazioni e può determinare allungamenti o restrizioni più significative della durata.

Man mano che il tempo passa gli effetti diventano più trascurabili, tanto da non riuscire a compensare interamente gli effetti degli scostamenti osservati in precedenza.


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