Contenuti della perizia di valutazione dell'immobile a garanzia del mutuo casa.

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Perizia immobiliare

Quello che il perito racconta

Il principale protagonista di ogni mutuo è l'immobile. Soltanto con la garanzia dell'ipoteca è infatti possibile concedere elevati finanziamenti ai privati. Senza di essa diventerebbe difficile superare anche solo i 30.000 Euro!

Rappresentando l'elemento principe dell'operazione è solo naturale che la banca pretenda di ottenere indicazioni esatte sulle caratteristiche dell'immobile.

Per conoscerle esige che venga predisposta una perizia, redatta di solito da un tecnico di propria fiducia, che descriva almeno quattro importanti aspetti.

  • 1. Identificazione

Per essere certi che il bene periziato coincida con quello che il notaio andrà ad ipotecare viene richiesta, oltre all'indicazione dell'indirizzo, anche la distinzione catastale.

Si tratta dei codici (dati catastali) che identificano ufficialmente l'unità presso il Catasto (Agenzia del Territorio), in grado di individuare una planimetria (scheda catastale) che ne delinea la superficie, l'ubicazione e i confini.


  • 2. Valore

E' l'elemento di maggior significato della perizia, in grado di indicare fino a che punto l'immobile potrà costituire un efficace garanzia per il mutuo.

La stima del valore proviene sia da considerazioni teoriche che da rilevazioni commerciali sul territorio. Ed esistono diversi tipi di "valore".

Il "valore commerciale" sottintende il prezzo a cui si può presumere di vendere l'unità in condizioni normali.

Il "valore cauzionale" è invece costituito dal valore commerciale moltiplicato per un coefficiente di forzato realizzo della vendita, di solito pari al 90% o al 95%.

La considerazione di questo minor valore, utilizzato da alcune banche in luogo di quello commerciale, può rivelarsi dannoso per il cliente a causa della conseguente restrizione dell'importo concedibile.

ESEMPIO: se la banca si dichiara disponibile a rilasciare fino all'80% del valore immobiliare, il cliente che acquista un'abitazione a 100.000 Euro riterrà di poter accedere ad un finanziamento di 80.000 Euro (80% del valore commerciale).

Se però la banca prende come riferimento il valore cauzionale, l'importo concedibile si ridurrà. Nel caso di applicazione di un coefficiente di realizzo del 95% si potranno ottenere al massimo 76.000 Euro (100.000 x 80% x 95%). Applicando un coefficiente del 90% la concessione si ridurrà a 72.000 Euro (100.000 x 80% x 90%)


Al perito potrebbe essere richiesto anche il "valore di ricostruzione a nuovo". Si tratta del costo di costruzione dell'unità, che esclude perciò il valore del terreno e degli oneri di urbanizzazione.

Tale importo viene stimato solo per definire la somma da assicurare con la polizza contro i rischi di incendio e scoppio del fabbricato.

Qualora invece l'intervento finanziario riguardi l'esecuzione di lavori edili come la costruzione o la ristrutturazione, il valore dell'immobile cambierà nel tempo. Questo sviluppo interesserà alla banca che in tali casi rilascerà le somme del mutuo in tranche, a Stato Avanzamento Lavori (S.A.L.).

La modalità richiederà l'esecuzione di diverse perizie consecutive, che indicheranno di volta in volta l'evolversi dei lavori e specificheranno il nuovo valore conseguito dall'immobile.


  • 3. Commerciabilità

Questo aspetto assume rilievo nelle zone dove gli scambi immobiliari sono ridotti, oppure nel caso immobili particolari.

Per esempio una baita sperduta sulle montagne potrebbe risultare difficile da collocare sul mercato, per il limitato interesse del pubblico verso unità scarsamente servite dai mezzi di trasporto o dagli esercizi commerciali.

Similmente un castello potrebbe vantare un valore commerciale elevato, ma risultare pressoché invendibile a causa degli insostenibili costi di manutenzione.

Quando sussistono dubbi sulla possibilità di trovare un acquirente in tempi brevi, la banca rifiuterà di accettare l'immobile come garanzia.

In generale, nel caso dei mutui casa è sempre richiesto che l'unità sia classificata come abitazione (categoria catastale "A") e che la sua condizione effettiva permetta realisticamente di utilizzarla in tal senso.


  • 4. Regolarità edilizia

Poiché i regolamenti urbanistici prevedono la demolizione degli edifici costruiti abusivamente è solo naturale che questi non possano rappresentare una garanzia valida.

Esiste inoltre una seria barriera formale anche nel caso di irregolarità solo parziali. La legge prevede infatti la nullità degli atti di compravendita riferiti ad immobili che presentano difformità rispetto alle autorizzazioni.

In conseguenza di ciò l'ipoteca iscritta dall'acquirente il cui atto di compravendita risultasse "nullo"perderebbe completamente la sua efficacia, lasciando la banca priva di garanzie.

Per tali ragioni è richiesto al perito di verificare accuratamente e quindi certificare l'assoluta integrale regolarità edilizia del bene.



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