Contratti di mutuo - Clausola di insolvenza

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Casa alla banca dopo 18 rate
di mutuo non pagate?

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La notizia ha fatto molto rumore, perfino a livello politico. Molti, giornalisti inclusi, erano convinti che si trattasse di un favore alle banche. E così i consumatori si sono preoccupati di vedersi soffiare la casa dalla banca in caso di difficoltà nei pagamenti.

Ma è proprio così? Un'analisi attenta della normativa, entrata in vigore 1° novembre 2016, rivela tutt'altra opportunità! Che il consumatore farebbe male a lasciarsi sfuggire. Vediamo di capire perché.

In primo luogo nel nostro Paese non è consentito che un creditore si impossessi del bene posto a garanzia. Lo prevede l'articolo 2744 del Codice Civile secondo cui: "È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore." Quindi la proprietà del bene ipotecato non potrebbe mai essere trasferita alla banca.

Poi va osservato che neanche volendo la nuova ipotesi sarà applicabile ai contratti di mutuo in essere, neppure in caso di surroga. E' proprio proibito dal comma 3 dell'articolo 120-quinquiesdecies del recente Decreto Legislativo (n° 72 del 2016).

E per i nuovi mutui? Vediamo in cosa consiste la temuta clausola. Essa prevede che in caso di mancato pagamento la casa non segua la comune procedura di vendita all'asta, ma venga posta in vendita dalla banca sul libero mercato.

Perché potrebbe convenire al cliente?

Sostanzialmente perché per quanto antipatico è meglio dell'alternativa. Bisogna infatti tenere presente che la nuova opportunità discende da quanto richiesto dalla direttiva comunitaria 2014/17/UE il cui obiettivo è stato quello di incrementare la tutela dei consumatori, quindi l'indirizzo doveva rivelarsi vantaggioso. Inoltre, in seguito alle varie polemiche, l'Italia ha perfino rafforzato i vantaggi per il debitore.

Per comprenderne i benefici bisogna considerare cosa succede normalmente quando non si riesce a rimborsare il mutuo. L'articolo 40 del TUB (Testo Unico Bancario) stabilisce che la settima volta che si paga una rata in ritardo di oltre 30 giorni, anche nel caso di rate non consecutive, la banca può richiedere il rimborso immediato di tutto il debito (viene definito "pagamento ritardato"). Questo viene similmente consentito anche quando una sola rata non viene rimborsata entro 6 mesi dalla relativa scadenza (in tal caso si definisce "mancato pagamento").

Ovviamente un cliente in difficoltà non avrà la possibilità di rimborsare l'intero mutuo così verranno attivate le procedure di esproprio forzato che culmineranno con la messa all'asta dell'immobile. Nel frattempo matureranno gli interessi di mora e verranno addebitate al debitore insolvente tutte le spese legali e di procedura. Considerando che dall'inizio dell'insolvenza alla vendita passano in media 7 anni è facile immaginare l'esplosione del debito globale.

Tra l'altro il prezzo di aggiudicazione dell'unità risulterà più basso di quello di mercato, così succede frequentemente che il denaro incamerato dal Tribunale non basti a sanare tutto il debito che si è venuto a costituire nel tempo.

Cosa succede con la differenza che manca all'appello?

La maggioranza dei consumatori immagina con un po' di ingenuità che la banca si accontenterà dei proventi ottenuti dalla vendita, ma si sbaglia! Il creditore ha invece il diritto di richiedere l'integrazione ai debitori. Così oltre a rimanere senza casa essi dovranno preoccuparsi di completare il rimborso con le proprie risorse. Se non lo faranno gli uffici legali o le agenzie di recupero crediti incaricate effettueranno prelievi forzati sullo stipendio, sul conto corrente o iscriveranno ipoteche sull'automobile o su altri immobili, se ce ne sono.

Che dire invece della nuova opportunità?

Se viene pattuita scatteranno i seguenti meccanismi:

  • Azione della banca rinviata a dopo il mancato pagamento di 18 rate mensili invece che una. E visto che una rata si considera impagata dopo 6 mesi dalla scadenza si avranno due anni per riprendersi o cercare di vendere da sé la casa e rimborsare il debito.
  • In caso di decorrenza dei due anni senza essere riusciti a risolvere il problema, la casa verrà posta in vendita al prezzo determinato da un perito indipendente scelto congiuntamente da debitore e banca. Oppure dal Tribunale qualora non si trovasse un accordo sul professionista da utilizzare.
  • In seguito alla vendita qualsiasi debito rimanente verrà azzerato. Se invece l'incasso fosse superiore al dovuto, la differenza verrebbe riconosciuta al debitore.

Puoi giudicare da te cosa sia meglio osservando la tabella di riepilogo qui sotto:

 

Senza nuova clausola

Con nuova clausola

Azione in caso di
7 pagamenti ritardati

Richiesta di rimborso immediato dell'intero debito

Nessuna

Tempo minimo per
l'azione della banca

6 mesi

24 mesi

Prezzo di vendita

Prezzo di aggiudicazione all'asta

Prezzo di mercato

Eventuale eccedenza del prezzo rispetto al debito

Versata al debitore

Versata al debitore

Eventuale debito complementare

Interamente a carico dei debitori

Annullato


Il dubbio è piuttosto che siano le banche a non proporre questa clausola, soprattutto nel caso di beni ubicati in zone caratterizzate da limitati scambi immobiliari o quando il rapporto tra mutuo e valore della casa è elevato.

In ogni caso il Decreto stabilisce che la banca non può condizionare la concessione del mutuo alla sottoscrizione di questa clausola da parte del cliente. E che quest'ultimo ha diritto ad essere assistito a titolo gratuito da un consulente, al fine di valutarne l'eventuale convenienza. Quindi anche per i nuovi mutuatari nessun pensiero, tranne quello di non poter decidere di accettare questa bella opportunità se la banca non gliela propone.

Vedremo come evolve la cosa. Insieme ai nostri esperti che si relazionano con il pubblico tenderemo a privilegiare le banche disponibili a concedere la nuova consistente tutela, che in caso di serie difficoltà potrebbe tradursi in una significativa limitazione dei danni.

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