Tipi di Mutui; tasso variabile, fisso, misto, con opzione, cocktail, Cap & Floor, rata fissa e durata variabile, a rimborso autonomo, in valuta, a rate crescenti o decrescenti

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Il ventaglio delle opportunità è ormai tanto ampio e variegato che capirle tutte richiede un pochino di aiuto.

Per questo abbiamo scritto una panoramica dei meccanismi, dei vantaggi e degli svantaggi di ciascuna. Accompagnandola ogni volta con il parere dei nostri esperti.


Indice della pagina:


1. Mutui a tasso variabile
2. Mutui a tasso fisso
3. Mutui a tasso misto
4. Mutui a tassi miscelati (cocktail)
5. Mutui con tasso massimo (Cap & Floor)
6. Mutui con opzione
7. Mutui a rata fissa e durata variabile
8. Mutui a rimborso autonomo
9. Mutui in valuta
10. Mutui a rate crescenti o decrescenti
11. Altre soluzioni


Mutui a tasso variabile

I preferiti dagli italiani, inguaribili ottimisti.

Il tasso varia in base al costo del denaro, registrato dal parametro Euribor.

Per avere un'idea di quanto può cambiare la rata considera che una differenza dell'1% applicata a 100.000 Euro di debito produce una variazione di circa 50 Euro al mese.

Non ci sono limiti matematici all'escursione dei tassi, mentre ce ne sono di fisiologici. Si ritiene cioè che il sistema dell'Euro sia abbastanza stabile da determinare per i mutui tassi compresi tra il 2% e l'8%. Non esistono però garanzie assolute.

Vantaggi

  • E' il mutuo favorito nella gara al risparmio, anche perché all'inizio - quando il debito è maggiore e l'effetto del tasso si sente di più - costa sempre meno degli altri.

  • In virtù del minor tasso l'ammortamento del capitale avviene più in fretta determinando un'esposizione media più contenuta ed un conseguente ulteriore risparmio in interessi (vedi l'approfondimento "Competizione nell'ammortamento a tasso fisso e variabile").


Svantaggi

  • In caso di tensione sui mercati la rata è suscettibile di incremento, anche rilevante.


Parere Tele Mutuo

Suggeriamo questo mutuo come soluzione "principe" della convenienza.

Non lo riteniamo però adatto a chi è ansioso o pessimista, a causa della pressione psicologica che il timore di rialzi eserciterebbe su di lui.

Inoltre potrebbe rappresentare un rischio per chi dovesse sostenere fin dall'origine una rata al limite delle proprie possibilità.


Per saperne di più:

Mutui a tasso fisso

La tranquillità innanzitutto.

E' il mutuo più semplice che esiste, quello dei libri di scuola. Il tasso non cambia mai e le rate sono identiche dalla prima all'ultima.

Privilegiando la sicurezza, la convenienza diviene un aspetto secondario che tuttavia può prendere anche forma quando le proposte si posizionano al di sotto della soglia del 5%.

Vantaggi

  • Totale serenità. Nulla può incidere sulla rata. Il costo complessivo è certo.

  • Si possono contrarre serenamente altri debiti senza correre il rischio di trovarsi in affanno in caso di tensioni sui tassi.


Svantaggi

  • La garanzia di stabilità ha un prezzo, così questo mutuo costa quasi sempre di più.
  • Un tasso maggiore rallenta l'abbattimento del capitale e in caso di estinzione anticipata l'importo da rimborsare riuslterà più elevato.


Parere Tele Mutuo

Adatto a chi privilegia la serenità rispetto alla convenienza e... può permetterselo.


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Mutui a tasso misto

Il periodo più importante è al sicuro!

Per i primi anni si comporta come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita continua come normale mutuo a tasso variabile.

Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra due e cinque anni.

Vantaggi

  • Si blocca il tasso per il periodo più importante dell'ammortamento. E' infatti nella prima parte di vita del mutuo che le variazioni incidono maggiormente sulla rata e sugli interessi.


Svantaggi

  • La garanzia di stabilità ha un prezzo, così questo mutuo spesso costa un po' di più di un contratto a tasso variabile tradizionale.


Parere Tele Mutuo

Destinato a coloro che per i primi anni non possono correre il rischio di vedersi aumentare la rata.

Dopo il periodo a tasso fisso eventuali rincari saranno più sopportabili perché il debito residuo risulterà inferiore, riducendo gli effetti delle variazioni di tasso.

Al tempo stesso il debitore avrà rafforzato la sua solidità economica potendo così reggere meglio eventuali rincari della rata.


Per saperne di più:

Mutui a tassi miscelati (cocktail)

Dedicato agli eterni indecisi.

Pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un'altra da rimborsare a tasso variabile.

Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni.

Vantaggi

  • Il bilanciamento garantisce un'attenuazione delle oscillazioni della rata con l'intensità impostata dal cliente.


Svantaggi

  • Non consegue in modo completo né l'obiettivo della convenienza né quello della stabilità.


Parere Tele Mutuo

Una soluzione stimolante sulla carta che nella sostanza non sa né di carne né di pesce. Adatta a chi non sa proprio decidersi.


Per saperne di più:

Mutui con tasso massimo (CAP & FLOOR)

Soluzioni col paracadute.

Sono mutui a tasso variabile in cui l'escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap).

NOTA: quando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore.

Vantaggi

  • La rata massima a cui si può andare incontro è nota fin dall'inizio.

  • Il tasso applicato è quello più conveniente dei mutui a tasso variabile.


Svantaggi

  • La tutela del tasso massimo è provveduta da una copertura assicurativa dal costo non irrilevante.
  • Il tasso minimo, se applicato, può divenire fastidioso quando le cose vanno bene.


Parere Tele Mutuo

La spesa per la copertura assicurativa appare giustificata se contenuta nello 0,50% annuo e a condizione che il tasso massimo che garantisce non si discosti molto dal 6%. Altrimenti sarà meglio valutare le certezze garantite da un tradizionale mutuo a tasso fisso.


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Mutui con opzione

Il mutuo con una marcia in più.

Alle scadenze programmate, ogni due anni circa, si può esercitare l'opzione, ovvero decidere se "saltare" dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

Vantaggi

  • Quando i tassi si riducono si può approfittare della circostanza garantendosi qualche anno ad un tasso fisso vantaggioso.


Svantaggi

  • Si tratta di una soluzione posta spesso sul mercato a tassi più alti dell'alternativa senza opzione.


Parere Tele Mutuo

Il grande successo di questa tipologia contrattuale è dovuto in molti casi alla cattiva comprensione dei suoi meccanismi. Chi lo contrae spesso ritiene erroneamente che se sceglierà ripetutamente il tasso fisso pagherà sempre la rata iniziale.

Resta ugualmente un'opportunità molto interessante per la sua flessibilità, a patto che sia offerta alle stesse condizioni di un mutuo a tasso variabile classico.


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Mutui a rata fissa e tasso variabile

Geniale, salvo sorprese.

La rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all'origine.

Vantaggi

  • Viene coniugata la convenienza del tasso variabile e la serenità della rata fissa.


Svantaggi

  • Se i tassi aumentano, la rata bloccata produce una compressione delle quote capitale, che può provocare prolungamenti molto costosi.
  • La rata riesce a restare fissa solo fino ad un certo limite oltre il quale viene comunque modificata.


Parere Tele Mutuo

Una soluzione di compromesso tecnicamente splendida.

Si può stare tranquilli, quasi del tutto. Se le cose andassero male bisognerà tuttavia accettare di spendere molto di più rispetto ad un mutuo a tasso variabile classico.


Per saperne di più:

Mutui a rimborso autonomo

Faccio quello che mi pare... o quasi.

Con questi mutui si può rimborsare una rata a proprio piacimento purché ad ogni scadenza vengano versati almeno gli interessi maturati. Andrà inoltre rispettato un piano di rientro del capitale che stabilisce le quote minime da raggiungere periodicamente.

Il calcolo degli interessi avviene in base all'esposizione effettiva.

Vantaggi

  • Grande elasticità nel pagamento con opportunità di ridurre o incrementare i versamenti di capitale.


Svantaggi

  • Salvo essere abili amministratori si corre il rischio di trovarsi alle impegnative scadenze di restituzione capitale senza potervi fare fronte.
  • Il tasso applicato a questa formula è sempre più elevato.
  • Se si sceglie di rinviare troppo il rimborso del capitale la spesa in interessi cresce sensibilmente.


Parere Tele Mutuo

E' una soluzione molto gradita dai professionisti che prevedono un incremento considerevole delle entrate negli anni successivi.

Assolutamente controindicato per i soggetti poco inclini a organizzare la propria economia considerando anche le scadenze lontane.


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Mutui in valuta

Non è tutto oro quel che luccica.

Quando i tassi applicati a monete diverse dell'Euro sono più convenienti può venire voglia di finanziarsi in tali valute, il che corrisponderebbe virtualmente a stipulare il mutuo all'estero.

Le rate vanno però pagate nella valuta di qual paese, il che vuol dire che ogni volta bisognerà cambiare i nostri Euro accollandoci il rischio che il cambio si alzi.

Vantaggi

  • Tassi inferiori anche di molto a qualsiasi limite conseguibile con un pagamento in Euro.


Svantaggi

  • Rischio cambio a carico del mutuatario con possibilità di giungere perfino al raddoppio della rata.
  • In caso di estinzione anticipata o di trasformazione del mutuo in Euro tutto il capitale residuo andrà riconvertito in base al cambio in vigore, col rischio di trovarsi di colpo di fronte ad un debito enorme.


Parere Tele Mutuo

Operazione pericolosissima per le famiglie!

Chi fa questa scelta deve poter affrontare senza difficoltà vere e proprie esplosioni della rata. Si tratta di una speculazione più che di un mutuo.

Raccomandata soltanto a chi consegue il proprio reddito nella stessa valuta (es. mutuo in Franchi Svizzeri contratto da soggetto che lavora in Svizzera).


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Mutui a rate crescenti o decrescenti

Il futuro vestito su misura.

L'effetto desiderato viene conseguito modificando le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante.

Riducendole all'inizio e maggiorandole nel tempo si ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore.

Con l'operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

Vantaggi

  • E' possibile adeguare l'andamento delle rate a quello delle proprie risorse. Per esempio i giovani con importanti prospettive economiche gradiranno la rata crescente. Chi va verso la pensione preferirà il contrario.


Svantaggi

  • Con la rata crescente il costo complessivo del mutuo risulta elevato a causa dei rinvii nel rimborso del capitale. Con la rata decrescente la parte iniziale del rimborso può rivelarsi troppo impegnativa, soprattutto al sopraggiungere di imprevisti.


Parere Tele Mutuo

La rata crescente può trovare la sua ragione di essere sulle lunghe durate, in grado di modulare con più dolcezza gli incrementi.

Attenzione però all'effetto dirompente degli interessi, dovuto al soffocamento delle quote capitale nelle prime rate. Inoltre, se il mutuo è regolato a tasso variabile un eventuale aumento dei tassi si combinerebbe con quello della rata crescente determinando risultati critici.

Per chi è più in là con gli anni sembra interessante la soluzione a rata decrescente, a patto che il tasso sia vantaggioso. Diversamente meglio un buon mutuo a tasso variabile con la possibilità di effettuare estinzioni parziali anticipate, che conseguono gli stessi risultati economici con il grosso vantaggio di essere facoltative.


Per saperne di più:

Altre soluzioni

Il mercato dei mutui è molto vivace e propone continuamente nuove soluzioni. Il più delle volte si tratta comunque della miscelazione di due delle possibilità esaminate sopra.

Tuttavia, se incontri formule che non sono state descritte e vuoi capirle meglio, puoi richiederci di approfondire un nuovo soggetto.








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