Come affrontare il problema dell'erogazione differita

Erogazione delle somme di mutuo

Quando il mutuo è destinato all'acquisto della casa, la questione dell'erogazione differita può rivelarsi una brutta gatta da pelare.

Se la propria banca la prevede bisognerà premunirsi fin dalla proposta di acquisto, chiedendo al proprietario di accettare il pagamento differito delle somme provenienti dal mutuo. O, se l'ipotesi lo spaventa, almeno la modalità che si andrà a proporre in questa pagina.

Dopo che ci si è impegnati a saldare il prezzo al rogito diventerebbe altrimenti piuttosto difficile far digerire al venditore l'idea di firmare l'atto notarile senza prendere tutti i soldi.

Fortunatamente alcuni proprietari si rendono bonariamente disponibili ad accettare il pagamento tramite un "bonifico irrevocabile" che la banca eseguirà appena le somme saranno disponibili.

Poiché tuttavia la definizione di irrevocabilità del bonifico non rappresenta una garanzia assoluta ed il denaro a volte transita per qualche giorno dal conto corrente del mutuatario, non tutti i venditori accettano di correre il rischio.

SUGGERIMENTO: Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto è sempre bene verificare come si comporterà la banca in tema di erogazione del mutuo.
Qualora essa preveda l'erogazione differita, sarà opportuno prendere nota delle esatte condizioni che devono verificarsi per il rilascio delle somme e riportarle nella proposta di acquisto e nel preliminare di compravendita (compromesso).

Alcune banche forniscono una soluzione provvidenziale concedendo al mutuatario un prefinanziamento temporaneo di importo prossimo a quello del mutuo. Così ci si rimette qualcosa in termini di spesa, ma almeno si riesce a concludere l'affare senza problemi.

Se l'istituto non prevede questa ipotesi l'unico espediente da ricercare resterà la stipulazione differita dell'atto di mutuo e di quello di vendita.

Funziona così: dapprima si va in banca con venditore e notaio e si firma il solo atto di mutuo. Il proprietario dovrà in questo caso sottoscrivere anch'egli il contratto, in veste di "terzo datore di ipoteca".

Egli non assumerà alcuna obbligazione verso la banca, ma accetterà che sulla sua casa venga iscritta l'ipoteca a garanzia del mutuo. In tale circostanza l'acquirente dovrà disporre che l'importo del mutuo sia irrevocabilmente destinato al venditore.

Quando le somme saranno disponibili si potrà procedere con l'atto di compravendita saldando contestualmente il prezzo.

Come si potrà immaginare l'operazione può stare in piedi, ma porta con sé qualche piccolo rischio.

A dispetto dell'apparenza il venditore sarà il soggetto più tutelato, restando sia il proprietario del bene che il beneficiario del mutuo. Se qualcosa andasse storto la banca non erogherebbe le somme e l'ipoteca potrebbe essere rimossa.

E' vero che il meccanismo di cancellazione della formalità rappresenterebbe un costo, ma il venditore potrebbe affrontarlo con le somme incassate a titolo di acconto sulla vendita.

L'acquirente invece si troverà ad avere disposto il pagamento irrevocabile dell'intero prezzo, senza aver ancora ottenuto il trasferimento della proprietà. Con una situazione complicata qualora, per esempio, uno dei venditori nel frattempo venisse a mancare e il bene cadesse in successione (ma gli eredi sarebbero obbligati a rispettare gli impegni assunti dal defunto).

Link utili

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