Cosa è l'ipoteca, come funziona e tipologie esistenti

Se stai per comprare casa tramite mutuo, dovrai sottoscrivere un’ipoteca sull’immobile che stai acquistando, come garanzia agli occhi della banca. 

Come funziona esattamente? Vediamo tutte le informazioni che possono esserti utili in vista di questo passaggio importante.

Cos’è l’ipoteca e a cosa serve?

Nel linguaggio giuridico l’ipoteca è un diritto reale di garanzia a favore di un creditore su beni immobili o mobili, dalle automobili ai titoli di stato, purché questi siano iscritti nei registri pubblici. 

In concreto, al titolare dell’ipoteca viene garantita la possibilità di riscattare i beni ipotecati, tramite vendita forzata, nel caso in cui il proprietario dei beni stessi non saldi il debito contratto nei suoi confronti.

Tipologie di ipoteca

Esistono tre tipi di ipoteca: volontaria, giudiziale e legale.

La prima è senz'altro la più diffusa: viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene quale garanzia di un debito. 

Quando si sceglie di stipulare un mutuo, per esempio, si sottoscrive spontaneamente questo tipo di ipoteca per ottenere la concessione del prestito. Se il bene è cointestato, ciascuno dei proprietari ha facoltà di iscrizione per la frazione di sua competenza.

La seconda tipologia di ipoteca è quella giudiziale, che viene invece decretata da un giudice a seguito della richiesta di un creditore insoddisfatto. 

Quella legale, infine, è l’ultima delle tre tipologie di ipoteca esistenti. Si incontra di rado, in circostanze specifiche, in base alle quali l’ipoteca viene iscritta spontaneamente dal conservatore dei registri immobiliari, a meno che il beneficiario della tutela non dichiari espressamente di rinunciarvi.

Ipoteca sulla casa: cos’è e come funziona 

Il mutuo casa di solito è ipotecario: significa che la banca, come garanzia per il prestito, mette un’ipoteca sull’immobile del cliente dal valore superiore al prestito erogato. 

Nel caso in cui il mutuatario non paghi correttamente le cifra concordata, la legge dà all’istituto di credito il potere di procedere con l’espropriazione del bene ipotecato. 

Non si tratta comunque di una procedura automatica ed immediata, ma serve l’approvazione di un giudice, a cui la banca dovrà dimostrare che almeno 18 rate mensili del mutuo non sono state pagate. 

Sarà il notaio poi ad accertare la somma ottenuta dalla vendita dell’abitazione, assicurandosi che la banca prenda la parte che le spetta e che all’ex mutuatario vada il resto del ricavato.

La soluzione dell’ipoteca sulla casa, quindi, da un lato dà alla banca la certezza di recuperare le somme dovute in caso di inadempienza del mutuatario e dall’altro permette al mutuatario di comprare un’abitazione, pur disponendo soltanto di una piccola liquidità iniziale. 

Spesso l’ipoteca si iscrive per una somma superiore (tra il 150% e il 200%) all’importo del capitale erogato, in modo da comprendere anche tutti i costi e le spese accessorie, presenti e future. 

Esempio di ipoteca

Vediamo ora un caso concreto. Se per esempio la banca finanzia un mutuo da 100.000 euro alla persona che sta comprando casa, l’ipoteca dovrà avere un valore di almeno 150.000 euro, ovvero dovrà essere superiore di almeno la metà del valore concesso in prestito (150%). 

Nel caso invece di un’ipoteca al 200%, il valore dell’ipoteca per un mutuo da 100.000 euro sarà di 200.000 euro.

Quanto dura l'ipoteca sulla casa

L'efficacia dell’ipoteca dura 20 anni dalla data di iscrizione nei pubblici registri immobiliari. 

Trascorso questo periodo di tempo, il bene torna libero, a meno che il creditore, in questo caso la banca, non chieda di rinnovare l'iscrizione dell’ipoteca, come è nelle sue facoltà. 

Se ciò avviene prima della scadenza del termine, l’ipoteca continuerà a produrre effetti, senza interruzione, per altri vent’anni.

Grado di ipoteca

Su uno stesso immobile possono esistere più ipoteche, ognuna delle quali ha un grado progressivo (primo grado, secondo grado, etc.), stabilito in base all’ordine cronologico di iscrizione nei pubblici registri immobiliari. 

La prima che è stata iscritta sarà quindi un’ipoteca di primo grado, la seconda sarà un’ipoteca di secondo grado e così via.

I creditori vengono soddisfatti secondo l’ordine di iscrizione: chi ha iscritto un'ipoteca di primo grado vedrà quindi il proprio credito soddisfatto integralmente con il ricavato della vendita del bene. L’eventuale importo residuo sarà diviso in proporzione tra i vari creditori assistiti da ipoteche di grado inferiore.

Come si ipoteca un immobile

Per ipotecare una casa bisogna innanzitutto fare la perizia per stabilirne il valore di mercato: in base a questo si individua poi il valore dell’ipoteca. Di solito non viene finanziato più dell’80% del valore dell’abitazione (anche se in alcuni casi si può ottenere un mutuo 100%), perché la banca vuole tutelarsi verso l’eventuale svalutazione dell’immobile nel corso del tempo.

Dove viene registrata l’ipoteca

Il notaio che interviene, in sede di rogito, per la stipula del contratto di mutuo ha anche il compito di trascrivere l’ipoteca nei pubblici registri, collocati presso gli uffici della Conservatoria dei Registri Immobiliari del luogo in cui è situato l’immobile: bisogna attendere poi 10 giorni perché avvenga il cosiddetto consolidamento. 

Una volta consolidata, l’ipoteca diventa visibile attraverso le visure catastali.

Ipotecare più immobili

Quando il mutuo necessario è maggiore del valore dell'immobile da ipotecare, esiste l'opportunità di estendere la garanzia su altri beni, così si potrà andare anche oltre il limite estremo del 100% stabilito per le operazioni di mutuo. 

Questa possibilità si rivela molto utile quando il finanziamento riguarda immobili in fase di costruzione, ampliamento o ristrutturazione: iscrivendo infatti l'ipoteca su immobili di valore congruo, sarà possibile disporre subito di tutte le somme necessarie al completamento dei lavori. 

Una volta che l'immobile oggetto di mutuo risulterà completato e avrà un valore adeguato a garantire da sé il debito, si potrà procedere ad una restrizione di garanzia, escludendo dall'ipoteca gli altri beni.

Non è necessario che tutti gli immobili coinvolti appartengano allo stesso proprietario: si possono infatti includere anche beni appartenenti ad altri, che non sarebbero tuttavia costretti a coobbligarsi nel debito. 

Per acconsentire all'iscrizione dell'ipoteca sulle loro unità dovrebbero intervenire comunque nell'atto di mutuo, ma in veste di cosiddetti “terzi datori di ipoteca”.

Consolidamento dell’ipoteca

Il consolidamento dell’ipoteca è il periodo di tempo, della durata di 10 giorni, che passa tra il momento in cui il notaio fa l’iscrizione dell’ipoteca e quello in cui essa diventa efficace dal punto di vista giuridico.

E’ il notaio stesso ad inviare alla banca una relazione in cui avvisa che l’ipoteca è consolidata. 

Molti istituti di credito aspettano che arrivi questa comunicazione prima di erogare il mutuo, per essere sicuri che non ci siano altri creditori che vantano diritti sull'immobile oggetto di compravendita, specialmente in caso di fallimento del venditore.

Riduzione, restrizione e cancellazione dell’ipoteca 

Quando si estingue il mutuo, al termine del piano di ammortamento oppure in caso di vendita dell’immobile a finanziamento ancora in corso, bisogna accertarsi che venga cancellata l’ipoteca sulla casa. 

Come fare? 

Due le ipotesi: cancellazione d’ufficio, come previsto dalla legge Bersani sui mutui, oppure atto notarile apposito.

Prima di arrivare alla cancellazione dell’ipoteca, c’è in realtà anche la possibilità, poco conosciuta e di conseguenza poco usata, di riduzione dell’ipoteca. 

Se durante la vita del mutuo vengono eseguiti pagamenti parziali che determinano l’estinzione di almeno un quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale dell’ipoteca. Un’opportunità da considerare se, per esempio, si vuole chiedere un nuovo mutuo con garanzia ipotecaria di secondo grado.

Diversa dalla riduzione dell’ipoteca, è la restrizione dell’ipoteca, che si può chiedere quando si ipotecano più immobili. Il debitore può chiedere di liberarne alcuni, lasciando ferma la garanzia ipotecaria sugli altri, se dimostra che i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente per le somme ancora dovute.

Quindi, se la cancellazione totale dell’ipoteca consiste nella sua eliminazione definitiva dai registri immobiliari, la riduzione e la restrizione mantengono invece la garanzia ipotecaria, ma ne comportano un mutamento, rispettivamente nell’importo e nella consistenza. 

Prescrizione dell’ipoteca

Come abbiamo visto, l’ipoteca va iscritta presso i registri immobiliari. Secondo il principio generale di prescrizione dell'ipoteca, contenuto nell'art. 2947 del codice civile, l'iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per vent’anni dalla data di iscrizione e poi cade in prescrizione, a meno che l'iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza prevista.

Pegno e ipoteca: le differenze

Che differenza c’è, infine, tra ipoteca e pegno, due termini che si sentono spesso nominare quando si parla di prestiti?

In entrambi i casi si tratta di una forma di garanzia reale per il creditore, che può così rifarsi sui beni del debitore nell’eventualità del mancato pagamento della somma che gli spetta. 

Il pegno, però, è solo di tipo volontario, basato su accordo scritto tra le parti, ed interessa i beni mobili, come auto, smartphone, televisioni, orologi, gioielli e, in genere, tutto ciò che può essere spostato o mosso.

Inoltre, diversamente dall'ipoteca, l'oggetto messo in pegno diventa subito proprietà reale del creditore, che può utilizzarlo, ma è tenuto a conservarlo fino al termine del prestito senza danneggiarlo. 

Se il debitore rimborsa la cifra dovuta, il creditore deve restituirgli l'oggetto nella sua integrità, altrimenti deve pagare il risarcimento danni.

Link utili

• Ipoteca volontaria
• Cancellazione dell'ipoteca
• Consolidamento ipoteca
• Ipoteca giudiziale
• Prescrizione ipoteca
• Restrizione dell'ipoteca
• Purgazione dell'ipoteca
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• I gradi dell'ipoteca
• Costo iscrizione ipoteca