Mutuo a Tassi Miscelati

Ammortamento a tassi miscelati (cocktail)

Mutui a tasso misto

Quando si parla di tasso misto è facile fare confusione. Esistono infatti almeno tre profili contrattuali classificati tutti come mutui a tasso misto:

  • Tasso misto per durata. E' il mutuo regolato a tasso fisso nella fase iniziale del rimborso, alla fine della quale avviene la trasformazione automatica in rimborso a tasso variabile.
  • Tasso misto per opzione. Si riferisce ai contratti che consentono, a scadenze prestabilite, di passare dal tasso variabile al tasso fisso e viceversa.
  • Tasso misto per miscelazione, oggetto di questo approfondimento.

Fatta chiarezza sulle definizioni passiamo ad analizzare il mutuo a tassi miscelati, chiamato per la sua peculiarità anche mutuo cocktail.

La modalità costruttiva trae spunto dai fondi di investimento "bilanciati", cioè quelli che equilibrano potenzialità di crescita e rischio mescolando acquisti di azioni (più redditizie e pericolose) a quello di obbligazioni (meno performanti ma più sicure), ripartendoli in frazioni ben definite.

Nell'ambito dei mutui si assiste ad una situazione paragonabile. La scelta del tasso variabile, più vantaggiosa e rischiosa, si contrappone a quella del tasso fisso, meglio garantita ma più cara.

L'idea è stata dunque quella di frazionare il mutuo in due parti, regolandone una a tasso variabile e l'altra a tasso fisso. Il bilanciamento può essere calibrato all'origine dal cliente, chiamato a scegliere l'incidenza della componente a tasso fisso, di solito determinabile tra il 30% e il 70% del mutuo.

Sebbene da un punto di vista pratico il contratto resti formalmente uno, come anche la rata, ai fini contabili i calcoli verranno effettuati come se i finanziamenti fossero due.

Esemplifichiamo allora il meccanismo di conteggio considerando un mutuo decennale di 100.000 Euro a rimborso semestrale.

Ipotizziamo un frazionamento del 30% del debito al 5% fisso; regoliamo invece il restante 70% a tasso variabile applicando un 4% all'inizio, gravato da successivi aumenti dell'1% ogni tre anni.

Ecco cosa succede:

RATA
FRAZIONE A TASSO FISSO
FRAZIONE A TASSO VARIABILE
MUTUO RISULTANTE
Tasso Rata Mensile Cap. residuo Tasso Rata Mensile Cap. residuo Rata Mensile Cap. residuo
0 30.000 70.000 100.000
1 5,00% 1.924 28.826 4,00% 4.281 67.119 6.205 95.945
2 5,00% 1.924 27.622 4,00% 4.281 64.180 6.205 91.802
3 5,00% 1.924 26.388 4,00% 4.281 61.183 6.205 87.571
4 5,00% 1.924 25.123 4,00% 4.281 58.126 6.205 83.249
5 5,00% 1.924 23.827 4,00% 4.281 55.007 6.205 78.834
6 5,00% 1.924 22.498 4,00% 4.281 51.826 6.205 74.325
7 5,00% 1.924 21.136 5,00% 4.433 48.689 6.357 69.825
8 5,00% 1.924 19.740 5,00% 4.433 45.473 6.357 65.213
9 5,00% 1.924 18.309 5,00% 4.433 42.177 6.357 60.486
10 5,00% 1.924 16.843 5,00% 4.433 38.798 6.357 55.641
11 5,00% 1.924 15.339 5,00% 4.433 35.335 6.357 50.675
12 5,00% 1.924 13.798 5,00% 4.433 31.786 6.357 45.584
13 5,00% 1.924 12.219 6,00% 4.528 28.211 6.452 40.430
14 5,00% 1.924 10.600 6,00% 4.528 24.529 6.452 35.129
15 5,00% 1.924 8.940 6,00% 4.528 20.737 6.452 29.678
16 5,00% 1.924 7.240 6,00% 4.528 16.831 6.452 24.071
17 5,00% 1.924 5.496 6,00% 4.528 12.808 6.452 18.304
18 5,00% 1.924 3.709 6,00% 4.528 8.664 6.452 12.373
19 5,00% 1.924 1.877 7,00% 4.561 4.258 6.485 6.135
20 5,00% 1.924 0 7,00% 4.561 4.407 6.485 4.407

Com'è immaginabile nella prima parte del rimborso il costo della rata sarà danneggiato dalla frazione di mutuo regolata a tasso più alto.

Con l'insistenza degli aumenti l'effetto della quota a tasso fisso rappresenterà invece un effetto calmierante sulla crescita della rata, che nella seconda parte del mutuo risulterà così più stabile di quanto avverrebbe con un classico mutuo a tasso variabile, come mostra il seguente paragone:

Rata Mutuo Cocktail Rata Mutuo Variabile Differenza
1 6.205 6.116 -90
2 6.205 6.116 -90
3 6.205 6.116 -90
4 6.205 6.116 -90
5 6.205 6.116 -90
6 6.205 6.116 -90
7 6.357 6.333 -25
8 6.357 6.333 -25
9 6.357 6.333 -25
10 6.357 6.333 -25
11 6.357 6.333 -25
12 6.357 6.333 -25
13 6.452 6.469 16
14 6.452 6.469 16
15 6.452 6.469 16
16 6.452 6.469 16
17 6.452 6.469 16
18 6.452 6.469 16
19 6.485 6.516 30
20 6.485 6.516 30
Tot. 127.063 126.535 -528

Il calcolo della spesa globale indicherà per il caso analizzato che il danno provocato dal tasso più alto nella prima fase del mutuo, notoriamente più significativa ai fini degli interessi, non potrà essere recuperato. Globalmente un tradizionale mutuo a tasso variabile sarebbe infatti costato 528 Euro in meno.

In conclusione la soluzione a tassi miscelati non sembra rappresentare un'opportunità vincente rispetto ad altre soluzioni che conseguono in maniera più completa l'obiettivo della stabilità o della ricerca di risparmio.

Argomenti correlati:

I testi di questa pagina sono protetti dalle leggi sul diritto d'autore e non possono essere riprodotti senza autorizzazione. Deposito affidato a SIAE (Società Italiana Autori ed Editori). Vedi copyright.