Suggerimenti per non trovarsi in difficoltà nella ricerca del mutuo acquisto casa.

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La pressante pubblicità dei mutui trasmette l'idea che basti decidere e... in un attimo sarà tutto fatto!

La realtà rischia invece di presentare qualche amara sorpresa. Vale sicuramente la pena di dedicare pochi minuti alla lettura di alcuni preziosi suggerimenti per evitarsi poi qualche fastidioso mal di testa.

Indice della pagina:


Prima di comprare


A. La certezza del finanziamento

La tendenza naturale di chi intende comprare è quella di cercare prima la casa e poi il mutuo.

L'esperienza suggerisce invece l'inverso. Ciò perché non si hanno certezze sulla disponibilità del finanziamento finché la sua concessione non viene formalmente approvata dalla banca.

Basta un disguido nel pagamento della rata di un vecchio prestito dimenticato per sentirsi dire di no da tutti o quasi. E quando servono 100.000 Euro o più il problema può diventare spinoso da risolvere, soprattutto se si è versata una corposa caparra.

La raccomandazione è perciò di sottoscrivere una proposta o un compromesso solo dopo avere ottenuto la delibera alla concessione del mutuo.

Come alternativa si potrebbe inserire nel contratto di acquisto una "clausola risolutiva" indicante che l'accordo avrà validità solo se la banca (meglio precisare quale) si renderà disponibile a rilasciare il mutuo dell'importo necessario (meglio specificarlo) entro un termine di tempo prestabilito.


B. Il meccanismo di erogazione

Non tutti sanno che in molti casi il mutuo non viene rilasciato in occasione dell'atto notarile, ma dopo una quindicina di giorni, per attendere il cosiddetto "consolidamento dell'ipoteca".

Alcuni istituti risolvono questa carenza mettendo a disposizione del cliente un prefinanziamento. Esso produce dei costi supplementari, ma almeno rende subito disponibili le somme destinate al venditore.

Qualora non ci sia alternativa all'attesa del consolidamento, ciò andrà espressamente accettato dal venditore nel preliminare di compravendita (compromesso). Diversamente egli si aspetterà di incassare il denaro al momento del rogito, rifiutandosi altrimenti di sottoscriverlo.


Per saperne di più:


C. Il prezzo dichiarato

Quando a vendere è una società o un'impresa costruttrice, non di rado ci si troverà di fronte ad una sottofatturazione, cioè la dichiarazione di un prezzo più basso di quello vero (sebbene ciò sia fiscalmente illecito).

Osservando il problema dal solo punto di vista finanziario è suggeribile verificare che ciò non rappresenti un ostacolo per la banca o per il notaio. Infatti è usualmente richiesto che il rapporto tra mutuo e importo dichiarato non superi l'80%, esteso in alcune circostanze al 100%.

Altrimenti la riduzione del prezzo dichiarato potrebbe provocare la diminuzione forzata del mutuo erogabile.


D. Immobili provenienti da donazione

Gli immobili che nell'ultimo ventennio sono passati di mano per effetto di una donazione possono rappresentare un grosso problema di finanziabilità, qualora tutti i donanti non siano deceduti da almeno dieci anni.

Analogo problema potrebbe presentarsi quando la devoluzione dell'eredità è avvenuta per testamento invece che per successione legittima.


Per saperne di più:


E. Immobili diversi dalle abitazioni

La maggioranza degli istituti di credito richiede che l'unità da ipotecare sia distinta in catasto come abitazione (categoria "A").

La qualificazione deve risultare già al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo. Attenzione allora alla schiera di immobili muniti di progetti e autorizzazioni per la trasformazione in abitazione, ma non ancora formalmente tali.


Per saperne di più:


F. Immobili realizzati in edilizia convenzionata

In alcune zone d'Italia è comune costruire immobili di cooperativa su terreni ottenuti in diritto di superficie. Chi si trova ad acquistare un'unità del genere dovrà prestare più attenzione al mutuo.

Molte banche non sono disponibili a finanziare queste unità. E anche quelle che non si spaventano potrebbero limitare considerevolmente la quota finanziabile rispetto al prezzo sostenuto. Salvo rari casi, di solito non si riesce a superare la soglia del 60% del prezzo commerciale.

Un ulteriore problema potrebbe sorgere a causa del notaio, che quasi sempre non accetta di stipulare un mutuo superiore all'importo dichiarato per la compravendita, in questi casi spesso molto ridotto rispetto al prezzo effettivo.


In cerca del mutuo

A. I tempi di istruttoria

Quasi tutte le banche riescono a completare l'istruttoria di un mutuo entro un paio di mesi dalla richiesta.

Ma è sufficiente una scheda catastale smarrita, unitamente ad una banca che la ritiene indispensabile, per dilatare i tempi oltre misura. Meglio quindi mettersi in movimento con almeno tre/quattro mesi di anticipo.


B. L'ufficialità della delibera

Fidarsi è bene, non fidarsi è meglio. Parliamo della disponibilità del finanziamento.

I casi di rifiuto dell'ultimo momento per una dimenticanza dell'operatore bancario nelle indagini istruttorie sono più frequenti di quanto si immagini.

Si può stare tranquilli solo facendosi rilasciare una lettera di conferma sulla disponibilità del mutuo. Sebbene le banche siano riluttanti a "scrivere", meglio insistere e ottenere una certezza essenziale per arrivare serenamente all'atto notarile.

La questione della conferma scritta assume ancora maggiore importanza quando l'ottenimento del mutuo avviene attraverso un mediatore creditizio.


C. Immobili gravati da mutuo

Sempre più frequentemente l'immobile da acquistare è già gravato da un mutuo contratto dal venditore, che egli intende estinguere al rogito con il ricavato della vendita.

Il problema nasce quando la nuova banca pretende di rilasciare le somme solo dopo avere accertato la chiusura del mutuo preesistente o, peggio ancora, di visionare l'atto di assenso alla cancellazione della relativa ipoteca.

Ciò innesca un meccanismo diabolico senza soluzione visto che il vecchio debito non si potrà estinguere senza l'erogazione del nuovo, che non potrà essere erogato finché sussiste il vecchio.


Per saperne di più:

In attesa dell'erogazione

A. La scadenza della delibera

Bisogna sapere che la disponibilità della banca a concedere il mutuo è limitata nel tempo. Spesso la delibera scade dopo circa tre mesi, dopodiché diventa necessario riprocessare la pratica da capo.

Se nel frattempo la banca ha ristretto i canoni della valutazione o sono subentrate variazioni di carattere reddituale nella vita degli interessati ci si potrebbe trovare in una situazione imbarazzante.

Appare quindi preferibile organizzare le cose in modo che la stipula del contratto notarile avvenga prima della data di scadenza della delibera, con ragionevole anticipo su di essa utile a compensare eventuali contrattempi.


B. Stabilità della situazione debitoria e reddituale

E' estremamente importante non contrarre debiti dal momento della domanda di mutuo fino alla firma del contratto notarile. La rilevazione di uno stato debitorio più oneroso potrebbe indurre la banca a revocare la precedente disponibilità a causa della perdita dei requisiti inerenti la capacità di rimborso.








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