Mutuo Prima Casa - Telemutuo

Quali vantaggi con Mutuo Prima Casa?

Se dovessimo dire qual è il mutuo più amato dalle banche italiane diremmo sicuramente il Mutuo Prima Casa. A cosa è dovuto il suo fascino? E quali opportunità in più offre al cliente? Vediamo.


Indice della pagina:

1. Il fascino seduttivo del Mutuo Prima Casa
2. Terreno di guerra dei prezzi
3. La banca migliore per il mutuo
4. L’unico mutuo fino al 100%
5. Effetto del rapporto LTV sul tasso


Il fascino seduttivo del Mutuo Prima Casa


Tutte pazze per il mutuo prima casa, le banche. E le ragioni ci sono. Innanzitutto perché è il finanziamento più sicuro che esiste. Certo c’è l’ipoteca, ma quella tutti i mutui ce l’hanno. Il quid in più è che chiunque si aggrappa alla proprietà della prima casa con le unghie e con i denti. Così in caso di difficoltà economiche farà di tutto pur di non farsela portare via.

Con tutta probabilità il debitore sarà disposto a grandi rinunce, a chiedere aiuto ad amici e parenti, a trascurare il pagamento di altri debiti, a cercare ogni modo per guadagnare soldi per provvedere ai pagamenti. Magari in ritardo, ma con la massima determinazione. Proprio l’atteggiamento che fa gongolare qualsiasi finanziatore.

Non solo. L’acquirente della prima casa, in quanto vittima del timore di non riuscire a pagare, sarà propenso a proteggersi con una polizza contro i rischi di perdita del lavoro. E se ha familiari da tutelare anche, saggiamente, un’assicurazione sulla vita. Garanzie complementari non da poco, perché massimizzano le certezze di rientro del credito anche nelle condizioni più avverse.

Infine il mutuo prima casa rappresenta da sempre il modo migliore per fidelizzare il cliente con un conto corrente a lunghissimo termine. Infatti anche solo per la praticità di pagamento delle rate difficilmente il debitore estinguerà il rapporto prima della fine del mutuo.

E da lì il trampolino per collocare altri prodotti bancari redditizi, come carte di credito, assicurazioni, soluzioni di investimento e via dicendo. Opportunità rilevanti per qualsiasi banca, in grado di favorire il proprio business in chiave più generale e, indirettamente, incrementare i guadagni del mutuo.


Terreno di guerra dei prezzi


Proprio per l’attrattiva prodotta dalle ragioni appena indicate, le banche conducono spesso vere e proprie battaglie sul fronte dei prezzi dei mutui prima casa.

E ancora di più da quando oltre 20 anni fa intermediari del settore come TeleMutuo hanno trasferito sul Web la loro capacità di confrontare le offerte promuovendo le più vantaggiose. L’effetto è stato il convogliamento di grandi flussi di clientela verso le banche più propositive. E l'abbandono da parte della clientela di rapporti bancari che si rinnovavano per tradizione da generazioni.

Questo fenomeno, di cui siamo orgogliosi di aver rappresentato nel 1999 il primissimo inizio sul web, ha generato una splendida competizione nell’interesse della clientela, reprimendo nel contempo comportamenti poco onorevoli. Non si possono dimenticare quei mediatori creditizi  collusi con banche di scarsi principi che piazzavano ai clienti più ingenui mutui con spread del 4% o più, in cambio di profumate provvigioni dalla banca.

Oggi il range delle proposte per i mutui prima casa è divenuto così più ristretto, ma si configurano ancora differenze che possono valere diecimila Euro, o perfino di più quando l’importo di mutuo è elevato.

L’assistenza di un consulente sempre aggiornato sulle promozioni in corso, come gli esperti messi gratuitamente a disposizione da TeleMutuo, permetterà di agguantare facilmente il mutuo migliore del momento.


La banca migliore per il mutuo


Si sente spesso dire che questa o quella banca è la migliore per i mutui casa. Un errore!

Non esistono banche migliori per i mutui! O per lo meno non esistono banche che rimangano tali permanentemente. Perché anche per loro gli scenari cambiano. Tante volte abbiamo osservato  banche eccezionalmente qualificate e convenienti per  i mutui che in  seguito a problemi di bilancio, cambio di governance o di orientamento, incorporazioni, periodi di crisi e via dicendo sono diventate improvvisamente poco o addirittura per nulla concorrenziali.

Si potrebbe invece affermare che esistono banche ideali per il mutuo in ogni specifico periodo. E quelle risulteranno attraenti non solo per la convenienza delle promozioni in corso, ma anche per una desiderabile maggior propensione alla concessione. Leggi maggior apertura nelle valutazioni e  minor tribolazione per il richiedente.


L’unico mutuo fino al 100%


Là dove nessun altro mutuo può, il mutuo acquisto prima casa riesce. E' possibile arrivare tranquillamente a finanziare il 95% del valore immobiliare e in alcuni casi fino alla frontiera quasi proibita del 100%.

Certo l’ottenimento di un mutuo al 100% sottintende spesso un percorso difficile, da esplorare preferibilmente con l’assistenza di uno specialista. Ma rimane un'ipotesi praticamente da escludere quando non si tratta di un mutuo prima casa.

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Effetto del rapporto LTV sul tasso


Pochi sanno che anche presso la stessa banca il tasso dei mutui prima casa non rimane lo stesso in tutti i casi. A parte differenze fisiologiche che rendono un po’ più cari i mutui all'allungarsi della durata, si è propagata la tendenza a trattare meglio chi offre una garanzia immobiliare consistente in rapporto al mutuo, cioè i casi con basso LTV (Loan To Value).

I cataloghi delle banche più competitive propongono scalette che offrono i tassi migliori a chi chiede meno della metà del valore. Per poi elevare il costo del mutuo al superamento delle soglie del 50%, del 60% e del 70%. Per chi propone mutui con alto LTV, cioè oltre l’80%, possono presentarsi ancora uno o due scalini.

Al riguardo va ricordato che il rapporto LTV non considera il prezzo di acquisto, ma il valore che si desume dalla perizia. Questo, secondo i casi, può rivelarsi un beneficio o un danno. Quando la perizia denuncia un valore più alto del prezzo potrebbe essere possibile ricadere in uno scaglione che garantisce un tasso più favorevole. Ma è vero anche il contrario.

La cosa più antipatica è che la perizia viene realizzata a ridosso del contratto di mutuo, con il che il cliente potrebbe trovarsi una sgradita sorpresa quando ormai non è più in tempo per cambiare banca.

A ciò si aggiunga che per quanto esistano listini prezzi di riferimento, la valutazione di un immobile costituisce pur sempre una definizione soggettiva, tale che tecnici diversi producono valori differenti. Con l’ulteriore incognita di una filiale bancaria che potrebbe informalmente raccomandare al tecnico conclusioni prudenti.


Suggerimento: quando si incontra il gestore bancario è raccomandabile chiedergli di quanto varierebbe il tasso se il perito indicasse un valore inferiore alle previsioni.

In caso di scostamenti significativi si rivelerebbe pratico anticipare i tempi della domanda di mutuo e della successiva visita del perito, in modo da disporre del tempo necessario a ricorrere a una soluzione alternativa in caso di insoddisfazione.


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