Mutuo a Tasso Fisso: quando fisso non è - Telemutuo

Quando il mutuo a tasso fisso non è fisso?

Soprattutto quando i tassi fissi sulle lunghe durate sono sensibilmente più alti che per le brevi, le banche tirano fuori dal cassetto un particolare tipo di mutuo a tasso fisso, che può trarre in inganno chi ha poca dimestichezza con la finanza.

Vista l'importanza della questione sarà sicuramente utile sapere in cosa consiste.


Indice della pagina:

1. Capire come funziona l'IRS di durata
2. Il mutuo a tasso fisso con opzione
3. Troppa convenienza, cattivo segno
4. La ragione dell'offerta a tassi fissi modificabili
5. I veri vantaggi dell'opzione
6. Dove trovare la verità sul tasso


Capire come funziona l'IRS di durata


Comprendere le logiche correlate ai tassi IRS è veramente utile per capire il meccanismo che regola la definizione dei tassi dei mutui a tasso fisso. Permetterà anche di afferrare con facilità le spiegazioni di questa pagina.

La premessa è che i tassi IRS (IRS = Interest Rate Swap) tendono a ritrarre le attese dei mercati sull'andamento dei tassi sui lunghi periodi. Così il tasso di rendimento che il sistema finanziario si aspetta mediamente nel corso dei prossimi 5 anni viene espresso dall'IRS 5 anni, quello dei prossimi 10 anni dall'IRS 10 anni e così via. Esistono IRS per tutte le durate principali, addirittura fino a 40 anni!

Ne consegue che un mutuo che garantisce un tasso fisso per un certo tempo presenterà un costo collegato al tasso espresso dall'IRS di pari periodo.

In pratica un mutuo che dura 5 anni verrà offerto al tasso IRS 5 anni + spread, dove lo spread rappresenterà la maggiorazione applicata dalla specifica banca per adeguare il margine ai propri obiettivi di redditività.

Un mutuo a tasso fisso di 10 anni utilizzerà per la definizione l'IRS 10 anni, uno a 15 anni l'IRS 15 anni e così via.

Per saperne di più:


Il mutuo a tasso fisso con opzione


Nella comune accezione del termine, un mutuo a tasso fisso non dovrebbe destare preoccupazioni. Ci si aspetta che il tasso resti invariato dall'inizio alla fine.

Ma attenzione a eventuali descrizioni complementari come "con opzione" o "rinegoziabile" perché se mal interpretate possono generare sorprese spiacevoli. Vediamo cosa significano.

L'opzione o rinegoziazione di tasso è in sé un vantaggio perché permette alle scadenze programmate di decidere se mantenere il tasso fisso o passare al variabile. Bello, no?

Dove sta il problema?

Per comprenderlo immaginiamo due amici, Mario e Carlo, che stipulano un mutuo a tasso fisso al tasso del 3%.  A differenza di Mario, il contratto di Carlo prevede la possibilità di esercitare l'opzione di passaggio al tasso variabile dopo i primi 5 anni, apparendo così perfino più flessibile. Ragion per cui Carlo si convince di aver fatto un affare rispetto a Mario.

Alla scadenza dei 5 anni Carlo decide di non esercitare l'opzione di passaggio al tasso variabile. Cosa succede?

Mario continuerà a pagare il 3% mentre il tasso fisso di Carlo verrà ricalcolato al valore dell'IRS del momento + lo spread convenuto. A quel punto se il nuovo IRS fosse inferiore di quello originario Carlo riscontrerebbe una riduzione del tasso fisso e della rata, mentre in caso di aumento succederebbe il contrario.

Se Carlo si era convinto di avere stipulato un contratto a tasso fisso resterà deluso, accorgendosi che sta rimborsando in realtà un mutuo a tasso… variabile, in quanto anche se a scadenze lunghe può periodicamente cambiare in base all'andamento del costo del denaro.


Troppa convenienza, cattivo segno


Poiché tendenzialmente i tassi IRS delle durate brevi sono più bassi, un'offerta a tasso fisso fuori mercato per convenienza è sospetta.

Va sempre ricordato che a differenza di un bene di consumo che può anche essere svenduto per qualche ragione, il denaro è un bene fungibile e come tale non esistono mai ragioni per venderlo sottoprezzo.

Se dunque la maggior parte delle banche propone un mutuo trentennale a tassi fissi compresi tra il 2,5% e il 3,5% e scopro un'offertona all'1,5%, con tutta probabilità si tratterà di una soluzione non orientata al mantenimento del tasso fisso iniziale per l'intera durata.


La ragione dell'offerta a tassi fissi modificabili


Le ragioni d'essere del mutuo a tasso fisso con opzione sono invece diverse. Escludendo la volontà di sembrare convenienti senza esserlo, che ci auguriamo di poter relegare al passato, sussiste l'intento di proporre al pubblico una soluzione a cavallo tra tasso fisso e variabile.

In altri casi il mutuo a tasso fisso con opzione può rendersi una vera necessità per quelle banche che hanno difficoltà a disporre dei capitali propri necessari per normativa a concedere mutui a tasso fisso per periodi molto lunghi.

Per non trovarsi fuori dal mercato potrebbero proporre in alternativa mutui a tasso fisso con opzione, che hanno il vantaggio di limitare fortemente la quantità di riserve necessarie.


I veri vantaggi dell'opzione


La possibilità di bloccare il tasso per diversi anni rinviando al futuro e spesso ripetutamente la scelta di continuare a tasso fisso o a tasso variabile può rappresentare un'ipotesi interessante per i più ottimisti. A patto ovviamente di aver capito che seguitare a tasso fisso non significa mantenere il tasso originario, salvo il più raro caso in cui il contratto lo preveda espressamente.

Qualora fosse così si tratterebbe di un'ipotesi molto trasparente, ma necessariamente più costosa rispetto a un mutuo con opzione che garantisce il tasso fisso solo durante la fase iniziale.


Dove trovare la verità sul tasso


Proprio per limitare rischi di cattiva comprensione delle offerte di mutuo, un prodotto dai risvolti molto delicati nella vita dei consumatori, il legislatore ha imposto agli istituti di credito di comunicare obbligatoriamente e in forma molto chiara i termini che regolano il tasso.

In realtà è facilissimo, per lo meno a patto di non farsi confondere dalle montagne di documenti rilasciati dalla banca, concentrandosi invece su ciò che conta. Ovvero il prospetto PIES.

Al suo interno, al punto 3, si troveranno limpide specificazioni sul modo in cui viene regolato il tasso. Esaminando con appropriata attenzione l'informazione non si correrà il rischio di male interpretare le condizioni.

E per chi non volesse  prendersi la briga di approfondire ci sarà sempre la possibilità di affidarsi a un esperto, come quelli che TeleMutuo mette gratuitamente a disposizione del pubblico.

Per saperne di più: