Mutuo Tasso Variabile - Telemutuo

Come funziona il mutuo a Tasso Variabile?

Tutti sanno che il Mutuo a Tasso Variabile è quello che continua ad adeguarsi al costo del denaro. Ma cosa fa variare il tasso? Come cambia nel tempo l'incidenza sulla rata di variazioni identiche? Dove si possono rilevare le previsioni sull'andamento dei tassi?

Se stai valutando un mutuo a tasso variabile troverai veramente utili le spiegazioni dei nostri esperti.


Indice della pagina:

1. Gli elementi che determinano il tasso variabile
2. Le epoche di revisione
3. Cosa fa cambiare il tasso
4. Periodi diversi, effetti differenti
5. Come confrontare le offerte di mutuo
6. Dove trovare le previsioni sui tassi


Gli elementi che determinano il tasso variabile


La quasi totalità dei mutui a tasso variabile utilizza un criterio di calcolo estremamente semplice: il tasso corrisponde alla somma di due addendi, Indice di riferimento e Spread.

Gli indici, chiamati anche parametri di indicizzazione, possono essere diversi. In passato sono stati estesamente usati il Prime Rate ABI, il tasso Ufficiale di Sconto e il Ribor, cui fanno riferimento i contratti di mutuo più vecchi. Con la nascita dell'Euro è arrivato l'Euribor che ha assunto un predominio generalizzato, anche se in anni più recenti qualcuno si è affidato al Tasso BCE (Banca Centrale Europea).

Visto che le banche devono obbligatoriamente proporre offerte agganciate a entrambi questi indici, ti consigliamo di dare un'occhiata al video sulla scelta tra Euribor o Tasso BCE. Perché oggi hai sempre diritto di preferire l'uno o l'altro.
 
Ciascun preventivo di mutuo così come il successivo contratto specificano sempre con esattezza il tipo di indice da utilizzare per il calcolo del tasso. Ma fai caso che quando si tratta dell'Euribor esso va individuato con una maggiore attenzione, perché la famiglia degli Euribor è vasta e la rispettiva incidenza ovviamente differente.

Anche qui potrai capire qualcosa di più sulle differenze tra gli Euribor in un video che spiega qual è l'Euribor migliore.

Parliamo ora dello spread. Rappresentato da un valore percentuale che salvo rarissimi casi non cambia nel tempo, viene stabilito liberamente e distintamente per ogni contratto. La sua entità differisce non solo da banca a banca e da periodo a periodo, ma anche in relazione al tipo di contratto, alla finalità del mutuo, alla sua durata e sempre più spesso pure in base al rapporto tra mutuo e valore dell'immobile a garanzia.

L'incidenza dello spread è conseguenza di diverse cause. Dipende in primo luogo da quanto la banca paga il denaro quando se lo fa prestare, quello che in gergo si chiama costo del funding. Più la banca è solida e meno le costerà.

Poi da quanto vuole guadagnare sul mutuo, perché l'ulteriore incremento determinerà il margine di intermediazione che le rimarrà in tasca.

Inoltre, poiché il guadagno dovrà compensare anche le perdite dovute ai mutui impagati, la quantità di sofferenze che l'istituto di credito riscontra produrrà una ricaduta indiretta sugli spread da presentare nel catalogo delle offerte.

La conseguenza di tutto ciò è che le banche più solide e capaci potranno permettersi proposte più allettanti. Ed è la ragione per cui bisogna sempre considerare tutte le offerte disponibili e non solo quelle della banca abituale. Che pur intendendo trattare bene il suo cliente potrebbe trovarsi costretta a proporgli tassi elevati per non finire in perdita con l'operazione.

Va considerato infine il vero e proprio bisogno di alcune banche di concedere mutui per investire il denaro che hanno acquisito presso i risparmiatori. In certi periodi, quando la raccolta è abbondante e gli impieghi scarsi, potrebbero essere disposte a ridurre gli spread per destinare più denaro all'investimento ultragarantito dei mutui. Opportunità che si configurerà in speciali promozioni, da non perdere quando si presentano!

Proprio per la continua alternanza di opportunità è raccomandabile farsi assistere da un consulente specializzato, sempre aggiornato sulle novità, come quelli provveduti gratuitamente da TeleMutuo.

Con banche che aggiornano i tassi del loro ventaglio di opportunità anche una volta a settimana, è d'obbligo l'assistenza di qualcuno che rimane a contatto con i mutui tutti i giorni!

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Le epoche di revisione


Ora che è chiaro come viene calcolato il tasso, diventa pratico sapere quando va effettuato il ricalcolo.

Infatti non è detto che la rata cambi tutti i mesi. Per alcuni contratti è così mentre altri prevedono che rimanga invariata per tre o sei mesi. Si tratta di una libera scelta della banca.

Il metodo è definito in base alle cosiddette epoche di revisione. Al riguardo il contratto specificherà la distanza tra una rilevazione e l'altra e più facilmente proprio le date esatte in cui dovranno avvenire.


Esempio: un contratto potrebbe specificare che il ricalcolo va effettuato al 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre e 31 dicembre. In un caso del genere le rate di ciascun trimestre rimarranno identiche e la variazione positiva o negativa verrà applicata ogni volta a quelle del trimestre successivo.


Oltre alle scadenze di revisione, le specifiche contrattuali indicheranno anche il giorno esatto in cui riscontrare il valore assunto dall'indice di riferimento, che può essere diverso da banca a banca. La maggior parte fa riferimento a uno di quelli che cadono a cavallo del mese, mentre altre preferiscono momenti diversi.

Conoscere il giorno esatto permetterà di calcolare in anticipo di quanto varierà la rata senza, oltre che andare ad accertare la corretta rilevazione della banca.

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Cosa fa cambiare il tasso


Si sa che il tasso del mutuo varia in base all'indice di riferimento, ma quando e perché l'indice cambia?

Gli indici rappresentano dei veri e propri prezzi di mercato. Più i rendimenti degli investimenti in denaro sono alti, tanto più l'indice si alzerà, e viceversa.

Nel Mercato Unico Europeo i fenomeni che condizionano i tassi sono prodotti di massima da due situazioni fondamentali. La prima proviene dalla famosa legge della domanda e dell'offerta. Quando il sistema presenta poca liquidità rispetto alla pressione delle richieste il costo sale.

Con un'economia in crescita imprese e privati investono maturando la necessità di finanziamenti,  facendo così lievitare i tassi per indurre i risparmiatori a concedere il loro denaro in prestito. La situazione opposta è la scarsa richiesta rispetto alla dimensione dell'offerta, tipica dei periodi di crisi, con tassi che si contraggono.

Vi è poi un condizionamento politico, che in Europa è prodotto dalla politica monetaria della Banca Centrale, in grado di spingere i tassi in una direzione o nell'altra. Favorendo le proprie direttive con l'immissione o la sottrazione di liquidità dal sistema bancario.

La tendenza della BCE è ridurli per catalizzare un'economia in crisi, con l'obiettivo di ingolosire le imprese verso gli investimenti aziendali. Ipotesi che favorisce lo sviluppo dei comparti e quindi dell'occupazione e dei consumi.

Un' economia che invece cresce troppo in fretta rischia contraccolpi critici e per questo viene calmierata con l'aumento dei tassi, che rendono oneroso l'indebitamento raffreddando gli entusiasmi di chi ambisce ai finanziamenti.


Periodi diversi, effetti differenti


Un aspetto di grande significato che chi stipula un mutuo a tasso variabile sarà felice conoscere è che l'effetto delle variazioni di tasso cambia enormemente nel tempo.

Nella parte iniziale del rimborso l'incidenza sarà più consistente ma decrescerà nel corso degli anni, man mano che il debito si riduce.

Ciò perché il capitale residuo del mutuo viene abbattuto un pochino a ogni pagamento della rata, configurando un'esposizione via via minore su cui le variazioni incidono.


Esempio: consideriamo un mutuo ventennale di 150.000 Euro iniziali al tasso del 2% variabile. Se dopo un anno il tasso crescesse di un punto la rata risulterebbe più cara di ben 70 Euro, poiché l'aumento si calcolerebbe su un debito residuo di 143.837 Euro. Se la stessa variazione dal 2% al 3% subentrasse invece al 15° anno, la rata crescerebbe di soli 20 Euro, incidendo su un debito residuo ormai di soli 43.292 Euro.


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Come confrontare le offerte di mutuo


Un mutuo a tasso variabile è condizionato in primo luogo dallo Spread, quindi è questo l'elemento primario da confrontare.

Il tasso assoluto potrebbe infatti trarre in inganno. Per esempio quando l'Euribor è negativo alcune banche lo considerano pari a zero e altre no. Così uno spread più alto potrebbe produrre un tasso di mutuo inferiore, ma solo all'inizio.

Secondo elemento da valutare è il parametro di indicizzazione, che ha il suo peso. Intanto bisognerà decidere se preferire il Tasso BCE o l'Euribor (al riguardo ti rammentiamo il video Scelta tra Euribor o Tasso BCE). Qualora si scelga l'Euribor bisognerà tenere in considerazione la differenza fisiologica di incidenza tra Euribor 1 mese, Euribor 3 mesi ed Euribor 6 mesi, visto che le proposte di mutuo possono venire agganciate all'uno all'altro in funzione delle esigenze di Tesoreria dell'istituto.

Per questo esame potrà rivelarsi utile l'analisi dell'Andamento storico dell'Euribor per le varie declinazioni, puntualmente registrato da TeleMutuo da oltre 20 anni. Un'analisi che abbiamo condotto nel video Qual è l'Euribor migliore.

Da non trascurare infine il tema delle spese iniziali. Salvo in caso di surroga, per la quale vengono poste a carico della banca, l'incidenza dei costi di apertura andrà paragonata. Ma se come spesso capita sono di massima simili, la considerazione potrà essere evitata per non aggravare il lavoro di analisi.

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Dove trovare le previsioni sui tassi


Immaginare l'andamento dei tassi nei prossimi anni è possibile. Pur se il futuro resta tutto da scrivere, i mercati finanziari provvedono segnali che permettono di ipotizzare la tendenza dei mercati per i successivi 3-5 anni.

Anche se in confronto alla durata complessiva di un mutuo non sono tanti, bisogna ricordare che i primi anni del rimborso sono i più importanti per via di un debito capitale ai massimi livelli. E se il mutuo è destinato all'acquisto o alla ristrutturazione della casa si rivelano spesso anche i più critici, accompagnati come sono da una serie impressionante di altre spese correlate all'operazione.

Le indicazioni sull'entità dei tassi nel futuro sono contenute in valori denominati Futures, che vengono rilevati anche in relazione all'Euribor.

Li puoi trovare nel sito di TeleMutuo, nella pagina delle Previsioni EURIBOR a 5 anni. Nel sito esiste anche una comoda Calcolatrice di previsioni della rata a tasso variabile che ti permetterà di immaginare le rate dei prossimi 5 anni sulla scorta dei cambiamenti attesi.

Qualora desiderassi calcolare le differenze rispetto a un'alternativa di mutuo a tasso fisso potrai utilizzare la calcolatrice alla fine della suddetta pagina Previsioni EURIBOR a 5 anni.

Infine, una considerazione aggiornata su tendenze e convenienze viene rilasciata periodicamente dai nostri esperti nella pagina Mutui a tasso variabile - Quando meglio del tasso fisso? Ci auguriamo che possa rivelarsi utile come spunto autorevole per le tue riflessioni.