Surroga Mutuo: conviene? - Telemutuo

Surroga Mutuo: quando conviene?

La riduzione dei tassi ha reso la surroga del mutuo tanto comune da farla diventare… una moda.

Perfino molti clienti di TeleMutuo che grazie alle ottime condizioni originarie non avevano alcuna convenienza a surrogare il mutuo ci hanno chiesto di effettuarla perché... così stavano facendo tutti i loro amici.

Ma attenzione, la surroga non è sempre vantaggiosa. A volte non è neppure possibile. E in altri casi è preferibile ricorrere alla rinegoziazione. Bisogna valutare caso per caso. Ma a questo servono i consulenti TeleMutuo!


Indice della pagina:

1. Calcolare se la surroga del mutuo conviene
2. Quando la surroga non è possibile
3. Surrogare il mutuo per abbassare la rata
4. Cambiare il tipo mutuo con la surroga
5. L'alternativa della rinegoziazione
6. Ottenere liquidità surrogando il mutuo


Calcolare se la surroga del mutuo conviene


Anche se la normativa permette di ottenere la sostituzione del mutuo senza sostenere spese, non è detto che la trasformazione sia conveniente. Considerato che la qualità dell'offerta di nuovi mutui si è stabilizzata e non dispone ormai di grandi margini di miglioramento, la variabile da considerare rimane quella dei mercati finanziari.

Certo, quando il costo del denaro è contenuto o si è ridotto, la valutazione di una sostituzione del mutuo è sempre un'ottima idea. Potrebbe riservare piacevoli sorprese!

L'analisi della convenienza è intuitiva quando riguarda la surroga di un mutuo a tasso fisso con uno nuovo anch'esso a tasso fisso. Rilevare l'eventuale spazio in discesa è perfino banale. Bisogna solo rendersi conto che anche piccole differenze di tasso sono in grado produrre grandi effetti, in quanto fanno leva su capitali consistenti e periodi estesi.


Esempio: una riduzione di tasso apparentemente risibile dello 0,15% produce su un mutuo con 150.000 di debito residuo da rimborsare in 25 anni una rata più bassa di soli 10 Euro. Poiché però le rate sono 300 si parla di un risparmio di 3.000 Euro, tutt'altro che modesto!

Se si pensa che quasi chiunque è disposto a percorrere centinaia di chilometri per risparmiare un migliaio di Euro sull'acquisto di un'automobile o di un arredamento, in confronto una surroga del genere potrebbe produrre molto di più in cambio di uno sforzo in paragone minimo!


Se invece quello da trasformare è un mutuo a tasso variabile e si intende conservare tale tipologia di tasso, il confronto riguarderà due elementi.

Primariamente lo spread. Quello del mutuo in corso potrà essere rilevato nell'articolo del contratto di mutuo che definisce le condizioni e confrontandolo con lo spread sempre esplicitato nella nuova offerta, come puoi osservare in qualsiasi Preventivo di Mutuo del nostro sito.

L'altro elemento da considerare è il parametro di indicizzazione. Può essere il Tasso di Riferimento BCE o più frequentemente l'Euribor. In questo secondo caso dovrai tenere conto delle differenze tra i diversi tipi di Euribor, perché alcuni sono mediamente più alti, come meglio spiegato negli approfondimenti che puoi raggiungere con i link sottostanti.

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Quando la surroga non è possibile


Bisogna considerare la surroga del mutuo è una pratica commerciale che le banche attuano solo se l'operazione le farà guadagnare. Affinché ciò avvenga è necessario che i margini ottenibili con gli interessi risultino matematicamente maggiori dei costi vivi iniziali per il notaio e il perito, tutti a carico della banca per legge e complessivamente nell'ordine del migliaio di Euro o più.

Poiché il guadagno della banca è proporzionale all'importo e alla durata del mutuo, ne consegue che un mutuo surroga di importo o durata contenuti rappresenterebbe un cattivo affare, ragion per cui non si troveranno istituti di credito disposti a concederlo.

Non a caso diverse banche non accettano surroghe di importo inferiore ai 70.000 Euro e pressoché tutte non le considerano se minori di 50.000 Euro. Quanto alla durata appaiono impraticabili le surroghe che generano nuovi mutui inferiori ai 5 anni. Vengono invece ritenuti accettabili quelli decennali, a condizione che l'importo del mutuo da surrogare sia ragionevolmente elevato.


Suggerimento: quando si desidera surrogare un mutuo di poco inferiore ai 50.000 Euro si può considerare l'ipotesi di richiedere una piccola quota complementare a titolo di liquidità per raggiungere la soglia minima. Come espressamente previsto da alcune banche partner di TeleMutuo.

O di allungare il periodo di rimborso contrattuale per poi velocizzare il rientro con il versamento di quote a titolo di estinzione anticipata, in grado di produrre analoghi benefici sulla spesa.


Altro aspetto critico può dipendere dalla finalità con cui è stato concesso il mutuo precedente. Quando risulta destinato ad acquisto o ristrutturazione nessun problema. Se invece il mutuo da sostituire era stato rilasciato ai fini di liquidità o consolidamento debiti si incontreranno molti rifiuti per via di un atteggiamento sempre più comune nel mondo bancario che non vuole occuparsi della surroga di questo genere di mutui. Nel caso si può provare a interpellare un consulente TeleMutuo per verificare se esistano ancora opportunità.

Infine potrebbero rivelarsi impossibili da surrogare i mutui già surrogati tre volte. Non che esistano limiti formali alla quantità di surroghe applicabili a un mutuo, ma una situazione del genere tenderebbe a configurare l'identità del cosiddetto "surrogatore seriale". Visto dalle banche come un losco figuro da tenere ben lontano, a evitare di spendere soldi nell'acquisizione di un mutuo che verrà presto sostituito un'ulteriore volta, prima che sia stato recuperato l'investimento iniziale.

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Surrogare il mutuo per abbassare la rata


Nel caso di alcuni la surroga può costituire la soluzione ideale per addolcire la rata, cambiando il mutuo con uno nuovo di durata maggiore. L'allungamento della durata è infatti in grado di ridurre sensibilmente l'incidenza della spesa mensile, almeno sulle durate residue più brevi.

Esempio: ipotizziamo di rimborsare un mutuo con 150.000 Euro di debito in linea capitale al tasso del 2,5%. Un'estensione della durata da 25 a 30 anni produrrà una riduzione piuttosto modesta, nell'ordine degli 80 Euro. Se invece il mutuo avesse una durata residua di 10 anni, un analogo allungamento di 5 anni produrrebbe un contenimento della spesa mensile di oltre 400 Euro!

Una consistente riduzione della rata libererà risorse per la famiglia, che potrà così elevare la qualità della vita e migliorare la convivenza con il mutuo.

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Cambiare il tipo mutuo con la surroga


Il cambio della modalità di calcolo del tasso può essere ispirato alla ricerca di una maggiore convenienza, più complessa da calcolare, oppure all'acquisizione di garanzie per il futuro.

Nella prima direzione va il passaggio dal mutuo a tasso fisso verso il nuovo a tasso variabile, che può divenire interessante quando il secondo risulta significativamente meno costoso. In questo senso una circostanza che merita attenzione è quella del debitore che progetta di cambiare casa nel giro di tre/cinque anni in un'epoca di attese sui tassi stabili o in modesta crescita.

In tal caso la sostituzione del mutuo a tasso fisso con uno nuovo a tasso variabile produrrà grossi vantaggi. Addirittura un beneficio doppio, perché si abbasserà il tasso di interesse e si velocizzerà anche l'abbattimento del capitale.

Con la possibilità di guadagnare in poco tempo migliaia di Euro, senza fatica!

Per chi invece intende tenersi il mutuo ancora a lungo, in periodi di stabilità o previsione di modesta crescita dei tassi può rivelarsi vantaggioso rinunciare al tasso fisso stipulando un mutuo a tasso variabile con Cap, cioè un tetto che il tasso non potrà mai sfondare. Di solito questa soluzione permette di guadagnare parecchio nei primi anni che seguono la surroga, senza essere costretti ad accettare rischi di aumento illimitati.

Un'ulteriore ipotesi che può rivelarsi molto ghiotta è quella del passaggio al tasso variabile con contemporanea riduzione di durata, capace di produrre risparmi enormi come dimostra questo sorprendente esempio.


ESEMPIO: si prenda un mutuo di 100.000 Euro con 25 anni residui al 3% fisso e si provi a surrogarlo con un nuovo mutuo a tasso variabile all'1,5%, di 5 anni più corto.

Incredibilmente la rata rimane quasi la stessa, prossima ai 480 Euro mentre l'esborso in interessi riduce a 1/4! Sembra magia ma sono numeri: -73%.


Peraltro la durata più corta accelera l'abbattimento del debito residuo e poiché gli aumenti di tasso incidono su di esso si ridurrà più velocemente la consistenza del loro impatto sulla rata.

Di intendimento completamente diverso è invece il passaggio opposto, da tasso variabile a tasso fisso. Qui la ragione del cambiamento proviene dall'acquisizione di una garanzia di permanenza del tasso, che resterà invariato indipendentemente dalle oscillazioni dei mercati.

Per via di tassi fissi eccezionalmente bassi, negli anni compresi tra il 2014 e il 2018 un numero impressionante di italiani ha convertito il proprio mutuo in questo modo.

Il più delle volte si tratta di una trasformazione che implica un certo sacrificio iniziale, perché tasso e rata cresceranno. Ma è naturale, le garanzie hanno il loro prezzo.

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L'alternativa della rinegoziazione


Come ben spiegato alla fine della nostra pratica Miniguida Mutui, la modifica delle caratteristiche di un mutuo ipotecario può avvenire mediante tre diverse modalità: sostituzione, surrogazione e rinegoziazione.

Alla prima si ricorre ormai in rari casi mentre le altre due possono essere ritenute per molti versi simili. La differenza fondamentale è che la rinegoziazione può essere realizzata solo con la banca che ha concesso il mutuo in essere. Questa non è tuttavia costretta in alcun modo ad aprirsi a tale opportunità, interamente volontaria.

Così si trovano banche disponibili ad accontentare il cliente in tutti i modi: riduzione di tasso, allungamento o accorciamento della durata, cambio del tipo di tasso…

Altre invece non prevedono modifiche ai contratti in essere, con l'effetto che l'unico modo per modificare le condizioni applicate al mutuo sarà la surroga, che comporta il ricorso a un diverso istituto di credito.

Quando il rapporto con chi ha concesso il mutuo è soddisfacente converrà sempre almeno tentare di giungere a una rinegoziazione.

Addivenendo all'accordo la banca potrà godersi la conservazione del cliente e dell'operazione senza costi operativi, visto che la rinegoziazione può essere realizzata con una semplicissima scrittura privata.

Dal canto suo il cliente semplificherà la procedura di revisione del mutuo, non dovendo preoccuparsi di produrre la documentazione che l'operazione di surroga richiederebbe presso altro istituto.

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Ottenere liquidità surrogando il mutuo


Una ragione del tutto particolare per sostituire il mutuo potrebbe essere la necessità di liquidità.

Per soddisfare tale particolare bisogno finanziario alcune banche si sono attrezzate per rilasciare somme complementari al cliente in occasione del cambio mutuo.

Alcune lo fanno adottando il processo di sostituzione previsto prima dell'avvento della surroga. Questo consiste nel concedere un mutuo di importo superiore al debito residuo di quello preesistente, estinguendolo e iscrivendo una nuova ipoteca. Una volta detratto il capitale rimanente del vecchio mutuo e le spese dell'operazione, le quote eccedenti verranno intascate dal cliente.

Tuttavia se appena è possibile farai bene a rifiutare questa modalità, perché pone tutti i costi dell'operazione a carico del cliente.

Di maggiore interesse risulterà invece la soluzione surroga + liquidità. Attuandola le spese di sostituzione del vecchio mutuo resteranno a carico della banca, mentre tu dovrai sopportare solo i costi per il rilascio delle quote complementari.

L'opportunità della sostituzione di mutuo con liquidità aggiuntiva può rivelarsi un grosso vantaggio quando la famiglia necessita di denaro destinato a spese rilevanti. Potrebbe trattarsi di una ristrutturazione o dell'acquisto di beni di consumo costosi, come automezzi e arredi.

Il mutuo porterà con sé il vantaggio di un tasso enormemente più basso rispetto a qualsiasi altra forma di finanziamento, nonché la possibilità di estendere molto di più la durata del rimborso, contenendo l'importo di una rata che diventerà così più facile da sostenere.

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