Mutuo Ristrutturazione - Telemutuo
Richiedi fattibilità Mutuo Ristrutturazione

Mutuo Ristrutturazione

Pare fin troppo ovvio che le banche dovrebbero essere ben disposte alla concessione di mutui per ristrutturazione casa.

E in effetti l'apertura c'è, ma i criteri stringenti imposti per questa finalità potrebbero rendere la ristrutturazione tramite mutuo un'impresa tutt'altro che semplice. Per le ragioni che spieghiamo qui.


Indice della pagina:

1. Indimostrabilità della spesa effettiva
2. Finanziabilità parziale
3. Valore iniziale incapiente
4. Esigenza finanziaria multipla
5. Valore finale insufficiente


Indimostrabilità della spesa effettiva


Quasi tutti immaginano che per ottenere un mutuo per ristrutturazione basti dire alla banca che si intende ristrutturare casa. La realtà è diversa e presenta complessità che discendono da un grande timore di chi presta soldi, cioè che l'esigenza della ristrutturazione nasconda in realtà altre necessità, che non intende proprio finanziare.

E' per questo che le banche pretendono di verificare l'impiego delle somme. E quando la modalità di verifica è troppo restrittiva possono nascere problemi.

Ma partiamo dall'inizio. Per istruire una domanda di mutuo per ristrutturazione è sempre richiesta una copia dei preventivi dei lavori, non difficili da ottenere. Con quelli si può arrivare a stipulare il mutuo.

Solo che poi la banca potrebbe pretendere di rilasciare le somme, tutte o in parte, solo dietro dimostrazione dell'avvenuta spesa.

Per chi si affida interamente a un'impresa edile che fatturerà tutti gli importi questo non sarà un problema. Anche se la banca volesse bonificare il mutuo direttamente all'impresa tutto funzionerebbe alla perfezione.

Ma si tratta di una soluzione che non tutti possono permettersi. Nella maggioranza dei casi si sceglie infatti di farsi assistere nei lavori anche da amici o conoscenti che non sono titolari di un'azienda in grado di rilasciare un documento fiscale. Con il rischio di vedersi così negare parte del mutuo.

Per quanto sopra è fondamentale chiarire fin dall'inizio la condizione che consentirà la rimozione dei vincoli al prelievo.

Una soluzione accettabile potrebbe essere quella di una perizia successiva ai lavori che confermi la loro esecuzione, indipendentemente dalla fatturazione.

Se le pretese sono incompatibili con ciò che potrà essere provveduto a fine lavori non resterà che rivolgersi ad un'altra banca ancor prima di sottoscrivere la domanda di mutuo per ristrutturazione.

Proprio per limitare il rischio di trovarsi con un mutuo aperto senza poter mettere le mani su tutti i soldi, è del tutto raccomandabile farsi assistere da un consulente mutui esperto come quelli gratuitamente messi a disposizione da TeleMutuo.


Finanziabilità parziale


Anche questa può risultare una sorpresa, peraltro assai comune.

Le banche stabiliscono spesso restrizioni insospettabili al mutuo ristrutturazione. La prima riguarda la proporzione rispetto alla spesa, frequentemente limitata all'80%. Cioè a fronte di un investimento dimostrato di 100.000 Euro la banca potrebbe finanziarne solo 80.000.

Un secondo limite può nascere da limiti di LTV (Loan to Value – rapporto tra mutuo e valore immobiliare) più restrittivi di quelli adottati per le operazioni di acquisto. Per esempio la stessa banca potrebbe essere disposta a darti 80.000 Euro per acquistare una casa del valore di 100.000 Euro (80%), ma non concedertene più di 60.000 per ristrutturarne una di pari valore (60%). E ciò sebbene le garanzie siano esattamente identiche!

Per tali ragioni è indispensabile chiarire bene i suddetti limiti prima di dar corso all'istruttoria. Che potrebbero condizionare la scelta della banca cui inoltrare la richiesta di mutuo ristrutturazione.

A far le cose per bene sarebbe addirittura meglio rilevarli da documenti ufficiali o altrimenti farseli garantire per iscritto. Ad evitare che l'ingenuità di qualche gestore benintenzionato ma poco esperto rispetto ai mutui per ristrutturazione combini involontariamente un guaio che poi ricadrà sul povero cliente, che si troverà con i lavori iniziati e senza i fondi per completarli. Con disagi enormi facili da immaginare.


Valore iniziale incapiente


Se l'immobile da ristrutturare conseguirà il valore necessario a mantenere il necessario rapporto con il mutuo solo dopo gli interventi edilizi ci si potrebbe trovare in una situazione di stallo, con la banca indisponibile a rilasciare le somme necessarie per completare i lavori.

Poniamo il caso di avere acquistato un immobile malandato del valore di 100.000 Euro che richiede profondi interventi di ristrutturazione, diciamo per 150.000 Euro, così da conseguire il suo valore finale di 250.000 Euro.

Al momento dell'erogazione del mutuo, prima di iniziare i lavori di ristrutturazione, la banca sarà disposta a concedere al massimo 80.000 Euro (80% di 100.000). E la differenza? Se la specifica banca concepisce solo mutui ristrutturazione con rilascio in unica soluzione il problema non sarà risolvibile.

Il problema si potrà infatti aggirare solo con un particolare tipo di mutuo, detto S.A.L. (a Stato Avanzamento Lavori) con cui il mutuo viene stipulato fin dall'origine per l'importo complessivo, mentre il suo rilascio avviene gradualmente in più tranche man mano che il valore immobiliare aumenta per effetto dei lavori di ristrutturazione eseguiti.

Va infatti considerato che ogni volta che la banca eroga delle somme, l'importo di mutuo complessivamente rilasciato al cliente deve rispettare il rapporto stabilito con il valore immobiliare del momento.

Per saperne di più:


Esigenza finanziaria multipla


In molti casi il mutuo per ristrutturazione deve affiancarsi ad un altro mutuo.

Succede comunemente quando si acquista una casa che necessita di ristrutturazione prima di essere utilizzata e quindi servono sia i soldi per comprarla che per ristrutturarla. Oppure se bisogna ristrutturare un'abitazione che è già gravata da un mutuo e si desidera ottenerne uno nuovo che sostituisca contemporaneamente il preesistente.

In questo senso poche banche sono attrezzate per il rilascio di mutui destinati a esigenze multiple. Per individuarle bisogna condurre una estesa ricerca o affidarsi a un consulente mutui come quelli disponibili presso TeleMutuo.

Trattandosi di mutui particolari potrebbero essere previste anche specifiche restrizioni agli importi massimi per le singole destinazioni d'uso o alla ripartizione delle frazioni rispetto alle diverse esigenze.


Valore finale insufficiente


Questo può diventare un bel problemone. Va detto però che si presenta soprattutto quando il mutuo ristrutturazione viene aggiunto a un mutuo preesistente, magari contratto precedentemente per l'acquisto.

La difficoltà nasce dal fatto che un investimento per ristrutturazione non si traduce necessariamente in un paritetico aumento di valore dell'immobile. Un esempio rende meglio l'idea.

Un proprietario immobiliare potrebbe decidere di effettuare consistenti lavori di abbellimento alla sua casetta valutabile 200.000 Euro prima della ristrutturazione. Magari sostituisce i serramenti con altri più efficienti, mette la porta blindata e cambia quelle interne, sostituisce i pavimenti con un bel parquet, rifà i bagni e la cucina e con l'occasione aggiorna l'impianto di riscaldamento e quello elettrico. Spesa finale 80.000 Euro da ottenere sensatamente tramite un mutuo ristrutturazione.

Dopo i lavori la casa diventerà certamente molto più commerciabile ma non otterrà un incremento di valore pari all'investimento. Per fare il caso dell'esempio potrà forse essere valutata circa 230.000 Euro e non 280.000!

Se sul bene preesisteva un mutuo di 150.000 Euro difficilmente si troverà una banca disposta a concedere più di 35.000 Euro per la ristrutturazione contro gli 80.000 necessari ai lavori! Questa realtà potrebbe indurre perfino a considerare l'ipotesi di vendere e riacquistare un'unità nuova o già ristrutturata con un mutuo acquisto di maggior respiro.