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E vissero felici e contenti con… il mutuo al 100%. Questo tipo di prestito in passato era la norma e permetteva a tante coppie di acquistare casa anche senza liquidità. Oggi, invece, è meglio disporre di un acconto per l'acquisto dell’abitazione, perché i finanziamenti totali sono diventati più difficili da ottenere. Non tutte le speranze, però, sono perdute: quella del mutuo al 100% non è una “mission impossibile”. Anzi: soprattutto per i giovani under 36 ci sono importanti novità.

Prima, però, una premessa: perché è così difficile avere un mutuo al 100%?


Indice della pagina:

1. Perché i mutui al 100% sono difficili
2. Novità mutuo prima casa under 36
3. Mutui al 100%: le soluzioni per tutti
4. Attenti all’espediente delle “perizie esuberanti”
5. Casi particolari (favoriti)

Perché i mutui al 100% sono difficili


Le ragioni sono da un lato tecniche e dall’altro cautelative.

Nel primo caso tutto dipende dalla normativa sul Credito Fondiario, che vieta di concedere mutui oltre l'80% del valore immobiliare salvo alcune eccezioni (vedi paragrafo Mutui al 100%: le soluzioni per tutti). In passato questa direttiva veniva aggirata con un trucchetto (vedi paragrafo Attenti all’espediente delle “perizie esuberanti”) si chiedeva a periti compiacenti di gonfiare il valore dell’immobile in modo che i mutui di fatto al 100% (e perfino oltre, se si aggiungeva una richiesta di liquidità) venissero fatti rientrare nel limite dell’80%. Le banche erano al corrente della consuetudine e la tolleravano di buon grado, suggerendola anche. A quell'epoca contava più di tutto la vendita di tanti mutui, anche a discapito della qualità delle garanzie. Il meccanismo è stato consolidato dall’inarrestabile rivalutazione immobiliare: quando il debitore smetteva di pagare, in attesa delle procedure esecutive, le case arrivavano ad assumere veramente il valore maggiorato attribuito anni prima dalla perizia.

Poi la crisi immobiliare ha invertito la tendenza, erodendo i valori degli immobili e provocando una crescita vertiginosa dei mutui impagati. Le banche si sono spaventate e hanno dato un giro di vite durissimo: tra il 2012 e il 2014 venivano rifiutati mutui con LTV (Loan To Value) superiore anche solo al 60-70%. E oggi? La grande paura è passata, ma prevale un atteggiamento di prudenza sia da parte delle banche che degli organi di controllo, intenzionati ad allontanare rischi per il sistema creditizio.

Veniamo ora alle ragioni cautelative per cui è difficile avere un mutuo al 100%: sono basate sulla convinzione bancaria, giusta o sbagliata, che chi sa accumulare risparmi sia un miglior pagatore. Inoltre, si ritiene che quanto maggiore è stato il contributo iniziale dell'acquirente, tanto più grandi saranno gli sforzi che farà per evitare l’esproprio. Infine, se si dovesse procedere all'esecuzione forzata a causa di un mutuo impagato, la quota versata come acconto fungerà da ammortizzatore sul limitato recupero derivante dalla vendita della casa all'asta.


Per saperne di più:


Novità mutuo prima casa under 36

Passiamo ora all’ultima novità per quanto riguarda i mutui al 100%. Se si hanno meno di 36 anni e si acquista la prima casa, ci sono buone possibilità di riuscire ad averne uno. Nella primavera 2021 il Governo ha introdotto una serie di agevolazioni per questa fascia d’età, richiedibili dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022, come stabilito dal decreto-legge Sostegni bis (n. 73/2021, art. 64). In pratica lo Stato offre la propria garanzia di fronte alla banca tramite il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, che si fa garante fino all’80% del valore dell’immobile in caso di inadempienza del debitore. Rassicurati da questa nuova prospettiva, molti istituti bancari si sono a loro volta organizzati con agevolazione concrete per favorire mutui al 100%, oltre ad occuparsi essi stessi di una serie di passaggi strettamente tecnici per permettere ai futuri mutuatari di usufruire degli sgravi fiscali.

Oltre al limite dei 36 anni d’età, l’incentivo per l’acquisto della prima casa è rivolto a chi ha un Isee non superiore ai 40mila euro annui, senza restrizioni circa la tipologia di contratto di lavoro. Una misura pensata soprattutto per i lavoratori precari o con contratti atipici, che faticano a ottenere il mutuo perché non hanno sufficienti garanzie da offrire. Come ulteriore agevolazione per gli under 36 è prevista anche l'esenzione da una serie di imposte (per maggiori informazioni, vedi: MUTUO PRIMA CASA UNDER 36: QUANDO E COME OTTENERE IL BONUS).


Mutui al 100%: le soluzioni per tutti

Se i giovani sono favoriti, le speranze di avere un mutuo al 100% non riguardano soltanto loro. Il Fondo Garanzia Prima Casa, per esempio, può intervenire come sostegno anche per chi ha qualche anno in più. Non è aperto a tutti, ma i criteri di accesso sono particolarmente ampi: è sufficiente non comprare una residenza di lusso (categorie catastali A1/A8/A9) e non si può essere proprietari di altre abitazioni, eccetto quelle acquisite per successione oppure date in uso gratuitamente a genitori o fratelli. Le riserve del Fondo non sono però illimitate e pertanto si potrebbe venire esclusi per semplice eccedenza di richieste. Oppure perché le somme a disposizione si sono esaurite e non sono state rifinanziate dal necessario provvedimento del Governo (nel 2022 è previsto però uno stanziamento di 250 milioni di euro, oltre ai 290 milioni di euro del 2021).

Non tutte le banche aderiscono all'iniziativa e ci sono tempi da rispettare per l'utilizzo della garanzia. Tuttavia, sull’onda delle novità per i più giovani, di recente molti istituti si sono organizzati per offrire prodotti ad hoc anche a chi ha già superato i 36 anni: in questo caso, però, i costi del mutuo sono decisamente maggiori. Con l'aiuto di un consulente TeleMutuo, a disposizione gratuitamente, si può provare a percorrere questa strada.

C’è poi l'opportunità prevista da alcuni istituti di ricorrere a una polizza fideiussoria. La normativa sul Credito Fondiario non vieta di arrivare a un finanziamento al 100% quando la garanzia viene estesa attraverso una copertura assicurativa. La soluzione è efficacissima, ma alcune banche richiedono il pagamento anticipato del premio polizza per tutta la durata del mutuo: una spesa che può risultare pesante.

Soluzione migliore appare quella della spesa assicurativa spalmata sulle rate attraverso un innalzamento del tasso di finanziamento. Va sostenuta solo per il tempo di mantenimento del mutuo, che potrà essere rinegoziato o surrogato non appena il rapporto tra debito residuo e valore immobiliare scenderà al di sotto dell'80%, il che succede dopo circa 5 anni con un mutuo ventennale e dopo circa 7 con un venticinquennale. Tempi che si ridurrebbero qualora i valori degli immobili tornassero a crescere.

In alternativa, quando è possibile, si può tentare la strada più economica di estendere l'ipoteca su altri immobili, propri o dei familiari. Questa soluzione ha un costo pari o prossimo a zero e soddisfa sia le esigenze normative che il desiderio di tutela della banca. Il coinvolgimento del secondo immobile è solo temporaneo: quando il rapporto tra il valore di uno solo dei beni e il debito residuo del mutuo scenderà sotto l'80%, sarà un diritto del debitore ottenere lo svincolo dall'ipoteca dalla seconda unità.


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Attenti all’espediente delle “perizie esuberanti”

Come abbiamo detto, in passato per ottenere un mutuo al 100% si faceva ricorso a una “perizia esuberante”, ovvero una sopravalutazione dell’immobile, strada divenuta ormai decisamente difficile da percorrere. Negli ultimi anni la normativa è stata rafforzata e l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha definito precise Linee Guida, che "consentono di eseguire valutazioni degli immobili improntate a criteri di massima trasparenza, certezza ed economicità". Per tutelarsi ulteriormente le banche non assegnano più la redazione delle perizie a singoli professionisti, più sensibili ai bisogni del cliente, ma si affidano a grosse aziende specializzate. Infine, per evitare il consolidamento di rapporti stretti tra perito e mediatore creditizio locale viene inviato ogni volta un professionista diverso, anche nel caso di immobili nella stessa zona.

Un consiglio, dunque. Prestate attenzione a chi promette miracoli nella valutazione della casa e preparatevi all’ipotesi che l'importo di mutuo desiderato venga compresso da una perizia meno favorevole di quanto promesso. Infine, prudenza se l'istituto bancario pretende di usare il criterio ormai diffuso che definisce il valore come "il più basso tra prezzo di acquisto e valore di perizia": essendoci comportamenti diversi da banca a banca, conviene affidarsi a un esperto del credito, come quelli messi gratuitamente a disposizione da TeleMutuo.


Casi particolari (favoriti)

Infine, vediamo ora le poche, particolari situazioni che da sempre risultano favorevoli alla concessione di mutui al 100%, viste tuttora di buon occhio dalla maggioranza delle banche.

Acquisto dell'immobile occupato: chi vende un'abitazione occupata dall'inquilino prevede di solito una consistente diminuzione di prezzo (fino al 30%), soprattutto se la facoltà di rescindere la locazione è lontana. Così dalla perizia si arriverà facilmente a un mutuo pari al 100% della somma da sborsare per l'acquisto.

Dismissioni di enti: anche qui la tendenza degli enti proprietari è realizzare somme inferiori ai valori di mercato. Quasi tutte le banche sono in questi casi disposte a concedere mutui al 100% del prezzo di acquisto, fermo restando che non si superi l'80% del valore di perizia.

Acquisti all'asta: il prezzo di aggiudicazione può essere molto inferiore a quello di mercato, anche se non si tratta di una regola assoluta, visto che con immobili particolarmente desiderabili potrebbe accadere perfino il contrario! Salvo eccezioni, comunque, la possibilità di un mutuo al 100% per comprare casa all'asta rimane un'opportunità reale. Bisognerà però verificare se la banca farà riferimento alla perizia redatta a suo tempo del tecnico del Tribunale o ne vorrà una nuova, che certifichi il valore aggiornato. E' anche bene sapere che numerose banche vincolano comunque il massimo concedibile all'80% del prezzo di aggiudicazione. Per affrontare l'avventura si rivela utilissima l'assistenza di uno specialista come quelli messi a disposizione gratuitamente da TeleMutuo.


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