Mutuo On Line Seconda Casa: perchè è difficile ottenerlo e come fare
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Mutuo sulla Seconda Casa

Mutuo online per la seconda abitazione

Le restrizioni applicate al Mutuo di una Seconda Casa rappresentano una delle contraddizioni più evidenti nel mondo mutui. Ho già una casa, ne compro una seconda, più affidabile di così!?!

Perché invece le banche sono caute quando si tratta di finanziare la seconda casa? Conoscere le cause potrà aiutarti a capire come ragionano quando giudicano il rimborso di questo mutuo meno sicuro rispetto a un Mutuo Prima Casa.


Indice della pagina:

1. La garanzia implicita nel Mutuo Prima Casa
2. Il tema rilevante della commerciabilità
3. Mutui per immobili da investimento
4. Quando è già in corso un Mutuo Prima Casa


La garanzia implicita nel Mutuo Prima Casa


Si può affermare con ragionevole certezza che chiunque trova impensabile rinunciare all'abitazione principale. E' questa convinzione che anima le banche nel concedere con entusiasmo i Mutui Prima Casa!

Si ritiene che il capofamiglia sarà disposto anche a grandissimi sacrifici pur di non perdere la proprietà dell'alloggio in cui abita e questo allontana il rischio che in un periodo di difficoltà rinunci alla sfida di pagare il mutuo.

E' solo naturale che l'attaccamento a una seconda abitazione, non altrettanto indispensabile, risulterà meno solido. Aprendo la strada all'ipotesi di una rinuncia a lottare quando le circostanze dovessero divenire sfavorevoli.

Da qui la tendenza delle banche a valutare con criteri più restrittivi le richieste di mutuo seconda casa. A volte esplicite, correlate per esempio a rapporti LTV ridotti, altre volte non scritti ma comunque imperanti. Come valutazioni più restrittive del rapporto rata/reddito o valutazioni maggiormente critiche sulla solidità del datore di lavoro.

Oltre a ciò viene analizzato più severamente l'immobile, come spiegato qui di seguito.


Il tema della commerciabilità


Proprio perché il rischio di insolvenza sul Mutuo Seconda Casa è ritenuto maggiore, quando esaminano una richiesta con tale finalità le banche si fasciano la testa prima di rompersela. Immaginano da subito di ritrovarsi a vendere l'immobile all'asta, interrogandosi su come andrebbero le cose se si arrivasse a quel punto.

Ci sarebbe qualcuno interessato ad acquistarlo? A che prezzo?

E quando si tratta di seconda casa la questione può assumere toni anche foschi. Si pensi al cliente che intende comprare una casetta nel paese di origine, per lui desiderabilissima in virtù di emozionanti ricordi, ma localizzato in una zona priva di interesse dal punto di vista della maggioranza della popolazione. Con tutta probabilità una vendita forzata non porterebbe ad alcun risultato.

Poi si sa che in periodi di crisi economica la commerciabilità  di immobili  posti in aree di interesse turistico può divenire critica. E non si può neppure trascurare la realtà delle "mode passeggere", che con il passare degli anni potrebbero spostare le zone ambite, rendendo scarsamente vendibili immobili che prima tutti sognavano!

Escludendo luoghi di garantita stabilità peraltro accessibili a pochi, tipo Capri, Portofino o Cortina d'Ampezzo, l'interrogativo sulle certezze di vendita e sul mantenimento dei valori affliggeranno le riflessioni della banca, rendendo difficile l'ottenimento di un mutuo seconda casa in innumerevoli casi.


Mutui per immobili da investimento


Una diversa serie di considerazioni può essere condotta rispetto ai Mutui per Investimento. Cioè quelli utilizzati per l'acquisto di una seconda casa non destinata all'uso personale ma alla locazione.

Il ragionamento dell'investitore è in genere quello di utilizzare i propri risparmi per pagare l'anticipo e poi contrarre un mutuo da rimborsare negli anni con i proventi dell'affitto. Soprattutto in periodi di limitata crescita economica questa può essere una splendida soluzione, che coniuga meravigliosamente prezzi di acquisto interessanti e tassi degli interessi di mutuo molto bassi.

Dispone inoltre del potere di moltiplicare la dimensione dell'investimento. Per fare un esempio si possono impiegare 100.000 Euro di risparmi per comprare una sola casa in contanti, oppure tre case con altrettanti mutui!

Trattandosi di investimenti, gli immobili saranno quasi sempre ubicati in aree urbane, non soffrendo così dei limiti di commerciabilità indicati sopra per le abitazioni delle aree turistiche. Tutto risolto? Su quel fronte sì, ma alla resa dei conti la realizzazione del progetto non risulterà comunque così facile! Per un problema del tutto diverso.

Il fatto è che molte banche non considerano ai fini reddituali le entrate prodotte dai canoni di locazione, ritenendoli incerti. Anche chi le contempla, spesso lo fa solo in parte e a condizione che siano numerose. Peggio ancora, vengono prese in considerazione solo quelle prodotte da contratti già in corso, non da quelli che l'investitore prevede di contrarre.

In base a tutto ciò la capacità di rimborsare le rate verrà dimensionata più che altro ai redditi da lavoro del richiedente, limitando molte sensate velleità di investimento.


Quando è già in corso un Mutuo Prima Casa


L'altra criticità spesso comune alle richieste di mutuo seconda casa discende dalla sussistenza di un mutuo prima casa ancora in corso.

Nessuna banca si convincerà mai che in caso di ristrettezze economiche il debitore avrebbe la stessa determinazione nel pagare un mutuo per la prima casa e uno per la seconda.

Per ovviare a questo timore esistono due strade. La prima è contrarre il mutuo seconda casa nella stessa banca dove si è ottenuto quello per la prima casa. In questo modo l'eventuale preferenza nel rimborso non avrebbe rilevanza per la banca concedente.

Al tempo stesso essa potrebbe porsi qualche problema in più a causa dell' accentramento del rischio. Cioè quello  di trovarsi un giorno con 1 cliente in difficoltà e... 2 mutui impagati.

Una seconda strada si indirizza a un nuovo mutuo integrale, che integri vecchio e nuovo mutuo. Questa appare preferibile per ragioni oggettive. Si potrà Infatti modularne la durata in modo da rendere più leggero il carico della rata globale. E ricercare la migliore offerta presso tutto il sistema bancario, senza restringere le opportunità a quelle disponibili presso l'istituto che ha concesso il mutuo prima casa.