Sostituzione del mutuo: cos’è
La sostituzione del mutuo consiste nell’accensione ex novo di un finanziamento, di solito presso un altro istituto di credito rispetto alla propria banca.
Permette di riscrivere tutte le caratteristiche del prestito iniziale, dalla tipologia di prodotto (mutuo prima casa, mutuo seconda casa, mutuo ristrutturazione, etc.) al tasso di interesse (ad esempio fisso, variabile o mutuo a tasso variabile con cap), dall’importo agli intestatari, fino all’immobile dato in garanzia.
Sostituire mutuo: come si fa a cambiare
Per sostituire il mutuo è necessaria l’estinzione del vecchio mutuo e l’erogazione di un nuovo finanziamento: di fatto, quindi, si chiude un contratto e se ne stipula un altro.
Questo comporta per il mutuatario il pagamento delle spese di sottoscrizione della pratica per l’apertura del nuovo prestito, ovvero le polizze assicurative e i costi di istruttoria, perizia e notaio.
Differenza tra sostituzione mutui, surroga e rinegoziazione
Oltre alla sostituzione, esistono altre opzioni possibili quando si vuole modificare un finanziamento in corso.
La surroga mutuo, detta anche portabilità del mutuo, consiste nel trasferimento del prestito dalla propria banca a un'altra, che offre condizioni migliori.
Si possono modificare la tipologia di mutuo, il tasso d’interesse e la durata. Gli intestatari rimangono gli stessi e così anche la somma mutuata. In questo caso non ci sono spese di sottoscrizione da pagare.
L’altra soluzione possibile è quella della rinegoziazione del mutuo con il proprio istituto bancario: il contratto rimane lo stesso, ma si rivedono uno o più parametri (tipologia, tasso, durata) per soddisfare al meglio le esigenze del cliente attraverso il prestito erogato. Intervenire su ulteriori aspetti porterebbe invece a una vera e propria “novazione” e quindi alla sostituzione del mutuo.
Sostituzione del mutuo: quando conviene
Qual è dunque la soluzione più conveniente? Premesso che non esiste una risposta univoca, possiamo suggerirti di procedere alla sostituzione del mutuo quando vuoi avere la maggiore flessibilità possibile. Potrai così aggiungere, eliminare o sostituire eventuali intestatari, liberando magari un garante dall’impegno assunto. Oppure, modificando l'importo del finanziamento, potrai chiedere alla banca una somma extra rispetto al capitale residuo, utile per realizzare nuovi progetti.
Mutui sostituzione: i vantaggi
La sostituzione del mutuo ha alcuni vantaggi:
- permette di ottenere un prestito aggiuntivo nel caso un immobile fosse rivalutato nel corso del tempo;
- offre una soluzione più favorevole per ottenere una liquidità aggiuntiva rispetto ad altri tipi di finanziamento, come i prestiti personali o finalizzati, essendo il mutuo garantito in modo affidabile da un’ipoteca;
- dà la possibilità di aggiungere, eliminare e sostituire intestatari e garanti.
Sostituzione mutuo prima casa: è possibile?
L’opzione di sostituzione del mutuo è possibile anche per le agevolazioni per la prima casa e segue gli stessi principi degli altri tipi di sostituzione del mutuo.
È infatti possibile rielaborare tutte le caratteristiche del vecchio mutuo, dal tasso di interesse, fino all’importo e agli intestatari. È sempre necessaria l’estinzione del vecchio mutuo per ottenere l’erogazione di un nuovo finanziamento.
Sostituzione mutuo più liquidità
La possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva è uno dei vantaggi principali della sostituzione mutuo. Quale somma puoi chiedere? A questo proposito potresti riscontrare differenze anche notevoli tra una banca e l’altra: si va dal 10% al 100% (e anche oltre) in più rispetto al capitale residuo del vecchio finanziamento, fermo restando la percentuale massima finanziabile rispetto al valore della casa data in garanzia (LTV).
Anche la modalità di erogazione dei soldi potrebbe variare: nel caso di una ristrutturazione edilizia, per esempio, la banca potrebbe versare la somma extra a stato di avanzamento lavori (SAL).
Infine, come avviene nel caso del mutuo liquidità, l’istituto di credito potrebbe chiederti la finalità della liquidità aggiuntiva, ovvero quale uso farai del denaro richiesto.
Vuoi per esempio comprare un’unità immobiliare che altrimenti la banca non finanzierebbe, come locali adibiti ad attività artigiane, box o cantine non pertinenziali? Devi ristrutturare casa? Oppure vuoi comprare un’automobile, una barca, un camper oppure dei mobili?
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