Come funziona la permuta immobiliare

Il settore immobiliare propone diversi tipi dioperazioni che consentono di realizzare il sogno di possedere una casa, dalla più abituale compravendita alla meno conosciuta permuta immobiliare: cos’è, quante forme ne esistono e come funziona?

Permuta: significato e definizione

La permuta è un contratto che permette alle parti coinvolte di trasferire reciprocamente, attraverso il consenso, la proprietà di beni o di diritti. Definita dall’articolo 1552 del codice civile, si caratterizza per essere una forma di accordo del tutto simile al baratto, che ne è il precursore: lo scambio di beni o diritti tra le parti si realizza senza che vi sia passaggio di denaro.

Attenzione: se i beni - per esempio due immobili - hanno esattamente lo stesso valore, si parla di permuta pura, altrimenti si colma la differenza di valore con un versamento in denaro (permuta con conguaglio).

Differenza tra permuta e vendita

Per alcuni aspetti (regolarità edilizia e catastale, Ape, etc.) alla permuta vengono applicate le regole che il legislatore ha previsto per il contratto di compravendita, constatata la sua natura di simultanea doppia vendita. Tuttavia, nel codice civile sono presenti 4 articoli (dal 1552 al 1555) destinati in maniera esclusiva alla permuta.

Detto ciò, che cosa distingue la vendita dalla permuta?

A distinguere la permuta dalla vendita è la natura dello scambio: quando si realizza una permuta le persone si scambiano reciprocamente due beni, dove uno è il compenso dell’altro. Al contrario, quando si compie una vendita, un solo bene viene scambiato e per ottenerlo si versa del denaro, che rappresenta il corrispettivo della compravendita.

Sussistono poi ulteriori differenze fra vendita e permuta. Innanzitutto, le spese del contratto di permuta sono a carico di tutte e due le parti coinvolte nello scambio e sono divise equamente, diversamente da quanto accade nella vendita, dove è il compratore che deve sostenerle, a meno che le parti non abbiano deciso qualcosa di diverso.

Altra distinzione tra vendita e permuta sta nella garanzia per evizione. Di cosa si tratta? L’evizione è la perdita di un diritto trasferito, a causa del preesistente diritto di un terzo, come nel caso di un acquirente che, dopo aver comprato un bene, ad esempio un terreno, non può goderselo a causa di una terza persona, che ne reclama e ottiene la proprietà, avendo tutte le ragioni per farlo. Per questo il venditore deve fornire al compratore le dovute garanzie, che attestano il suo essere proprietario del bene venduto. 

Questa forma di garanzia nella permuta è presente con un forza maggiore rispetto alla compravendita: se in entrambi i casi la persona che subisce il danno ha diritto al risarcimento, con la permuta ha anche diritto al valore economico del bene che gli è stato tolto oppure alla possibilità di riaverlo.

Permuta immobiliare: vantaggi

Come anticipato, tra i beni che possono essere scambiati in una permuta ci sono anche gli immobili. Attraverso la permuta immobiliare, una delle opzioni alternative alla compravendita, due persone hanno infatti la possibilità di scambiarsi reciprocamente due abitazioni.

Ne esistono di diversi tipi: oltre alla permuta pura (senza scambio di denaro) e a quella con conguaglio (con scambio di denaro), esistono la permuta diretta (tra privati) e quella con costruttore. In ogni caso è un’opzione da considerare quando si vuole comprare casa: quali sono i vantaggi rispetto alla compravendita?

Sicuramente la ragione principale a favore della permuta immobiliare risiede nel minore impegno economico, dato che questa operazione non prevede investimenti consistenti di denaro, per i quali sarebbe magari necessario chiedere un mutuo casa.

A ciò si devono aggiungere i vantaggi di natura fiscale a favore della permuta diretta, che non è soggetta ad Iva: in questo caso le imposte per il trasferimento di proprietà si pagano solo sull'immobile di valore maggiore. 

Le tasse sulla permuta immobiliare

Queste agevolazioni fiscali non sono di poco conto. Nello specifico della permuta diretta, per la determinazione dell’imposta di registro si deve sempre considerare l’immobile con il valore economico maggiore ed applicare l’aliquota del 2% o del 10%, a seconda che si tratti di prima o seconda casa, con un valore minimo di 1.000 euro.

Ulteriore agevolazione proviene dalle spese notarili, ridotte dalla presenza di un unico atto che attesta lo scambio e divise equamente tra le parti, oltre alle imposte catastali e ipotecarie che ammontano a 50 euro ciascuna.

Nel caso di permuta in cui uno o entrambi i trasferimenti sono soggetti ad IVA (per esempio quando è coinvoltoun costruttore) non sono invece previsti particolari vantaggi fiscali, in particolare per la parte soggetta all’imposta sul valore aggiunto.

Quest’ultima dovrà pagare l’imposta ipotecaria e catastale (400 euro), l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, oltre all’imposta di registro. 

Permuta immobiliare con costruttore

La permuta immobiliare con costruttore è uno dei casi più interessanti di questa opzione di scambio. Lo svolgimento è piuttosto lineare: il privato vende, ad un prezzo leggermente inferiore al valore di mercato, il proprio immobile all’impresa costruttrice, in cambio di un altro immobile di nuova costruzione.

A questa forma di permuta si associa però, come anticipato, un regime fiscale non agevolato.

Permuta di cosa presente su cosa futura

Un caso speciale, poi, è la permuta di cosa presente su cosa futura, in cuii protagonisti sono il proprietario di un terreno edificabile e un costruttore di immobili: il primo permuta il suo terreno (cosa presente) in cambio del trasferimento della proprietà di alcuni immobili o di una parte degli edifici che su di esso verranno realizzati (cosa futura).

Permuta immobiliare con mutuo

Una delle condizioni più importanti della permuta immobiliare è che lo scambio avvenga tra due immobili non gravati da mutui o ipoteche. E’ possibile, però, che tra i due beni scambiati vi sia una differenza di valore, causato dalla presenza di un mutuo relativo a una delle due abitazioni: in questo caso al nuovo proprietario viene offerta l’opzione di accollo del mutuo esistente, se non vuole accenderne uno nuovo.

Semplicemente, con questa operazione il nuovo proprietario subentra nel pagamento delle rate del mutuo della controparte, portando a conclusione il debito residuo, non pagando le spese di apertura e avendo cura, prima di avvalersi dell’accollo, di riservarsi sempre la possibilità di accettarlo o meno, vista l’importanza dell’operazione.

Permuta immobiliare nell’eredità

L’eredità è una questione che spesso porta con sé accese discussioni su chi abbia diritto o meno a un determinato bene, soprattutto se sono coinvolti fratelli e si è in assenza di un testamento olografo (scritto).

Nonostante la legge regoli l’assenza di indicazioni testamentarie, disponendo una ripartizione dei beni in parti uguali (quote), i fratelli, in qualità di eredi, potrebbero voler scambiare quanto ricevuto, ad esempio degli immobili.

La permuta immobiliare tra fratelli permette così lo scambio reciproco delle quote ereditate, attraverso atto notarile, ed è una valida opzione per soddisfare le reciproche volontà. Inoltre, essendo una permuta di tipo diretto, seguirà il minor regime di tassazione previsto per i privati e potrà essere o con o senza conguaglio in denaro.