Mutuo o affitto? La scelta vincente rimane comprare casa

Anche se i tassi d’interesse dei mutui sono aumentati, acquistare un’abitazione resta sempre più conveniente che prenderla in affitto, come mostra l’analisi condotta dall’Ufficio Studi di Telemutuo

L’incremento dei tassi d’interesse per i mutui, che si è verificato a partire dal 2022, ha reso più impegnativo l’acquisto di un’abitazione. Anche se rimaniamo ben lontani dai massimi storici toccati alla fine del primo decennio del Duemila, questo nuovo scenario spinge a riconsiderare un antico dilemma: meglio mutuo o affitto?

Numeri alla mano, comprare casa è ancora oggi la scelta vincente. Se i prezzi dei finanziamenti ipotecari sono aumentati, infatti, i canoni di locazione non sono rimasti fermi al palo, ma a loro volta sono in rialzo per effetto di una doppia spinta: da un lato la maggiore richiesta di case in affitto da parte degli italiani, dall’altro l’inflazione record (+10% a gennaio 2023). Essendosi alzato il costo della vita, anche i locatori stanno adeguando i canoni mensili richiesti ai locatari, e così continuerà a succedere nei prossimi mesi.

L’aumento degli affitti: il caso di Milano



Prendiamo l’esempio di Milano: come emerge dal rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, a cura di Abitare Co. e Scenari Immobiliari, il canone medio più elevato in città si registra per i contratti ordinari di lungo periodo (per un appartamento di circa 67 mq si pagano in media quasi 1.000 euro al mese), mentre quello più basso riguarda i contratti agevolati concordati (poco più di 750 euro al mese per un appartamento di 75 mq). In entrambi i casi, comunque, i prezzi risultano in crescita rispettivamente del 2,5% e dell’1,1% sul 2021 e del 7,3% e del 15,3% rispetto al 2019. Se si risale ancora più indietro nel tempo, si rileva un incremento del 7% rispetto al 2015 per i contratti ordinari di lungo periodo e del 15% per i contratti agevolati concordati. Lo stesso aumento si registra, tra l’altro, per la locazione degli studenti fuori sede: per un appartamento di quasi 74 mq oggi ci vogliono 950 euro al mese, mentre le camere singole hanno superato ormai quota 700 euro al mese.

Mutuo e affitto: confronto a marzo 2023

Considerato quindi da un lato il trend degli affitti in crescita, e dall’altro lato l’andamento aggiornato dei tassi dei mutui casa (Che mutuo fa oggi?), l’Ufficio Studi di Telemutuo ha messo a confronto i valori di entrambe le soluzioni nel mese di marzo 2023 in alcune delle principali città italiane per capirne meglio la convenienza. Il risultato? La rata mensile di un mutuo a copertura dell’80% del prezzo di acquisto, acceso per acquistare un’abitazione a Milano, Roma o Napoli, continua a presentare evidenti vantaggi in termini economici rispetto al costo medio di locazione dello stesso immobile. In particolare, il costo della rata di un mutuo presenta un valore inferiore anche del 24%.

La simulazione di Telemutuo ha preso in considerazione i finanziamenti della durata di 25 e 30 anni, che rappresentano quasi il 70% dei mutui richiesti dai giovani al di sotto dei 36 anni, il segmento di popolazione più interessato al tema casa. Rimanendo sull’esempio di Milano, nel capoluogo lombardo la tipologia di immobile più richiesta da questa fascia d’età è rappresentata dal bilocale, che ha un costo medio di acquisto di 300.000 euro e, in alternativa, un valore medio di locazione pari a 1.300 euro al mese. Nel caso di un mutuo all’80%, quindi con un valore finanziato di 240.000 euro, la rata del mutuo a 25 anni è pari a 1.207 euro al mese, quella del mutuo a 30 anni è di 1.071 euro al mese: entrambe le opzioni presentano un risparmio considerevole rispetto al canone di affitto, compreso tra -7% e -17%.

Che cos’è l’effetto portafoglio



«Il rincaro del costo dei mutui ha solo ridotto la convenienza di acquistare una casa nelle grandi città italiane piuttosto che ricorrere all’affitto», spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Quando si fa il confronto, non bisogna poi dimenticare anche il cosiddetto ‘effetto portafoglio’, ovvero la possibilità di capitalizzare le rate del mutuo a un costo addirittura inferiore a quello del canone di locazione». Proprio per questo nel lungo periodo l’acquisto di una abitazione risulta a maggior ragione conveniente. «Decidendo di affittare un immobile a Milano per 25 anni, si spenderanno circa 390.000 euro in canoni di locazione, senza considerare gli aumenti dovuti all’inflazione. Optando invece per l’acquisto dello stesso immobile con mutuo all’80%, si pagheranno rate per un totale di 362.100 euro con un risparmio di 27.900 euro rispetto all’affitto».

Mutuo e affitto: cosa conviene a Roma e Napoli

Lo stesso discorso è valido anche per città come Roma e Napoli.
Nella capitale un bilocale, come quello preso in considerazione per Milano, ha un costo d'acquisto lievemente inferiore, pari a 280.000 euro, oppure un canone d’affitto di 1.200 euro al mese. Richiedendo un mutuo a copertura dell’80% del prezzo di acquisto (224.000 euro), e dovendo quindi anticipare 56.000 euro, ne deriva una rata del mutuo a 25 anni di 1.127 euro al mese e di 999 euro per il mutuo a 30 anni. Il risparmio rispetto al canone di affitto è compreso tra -6% e -16%. Infine, nella città partenopea il costo di acquisto di un bilocale scende a 180.000 euro, l’affitto a 840 euro al mese. Considerando un mutuo all’80%, quindi per un valore di 144.000 euro, si avrebbe una rata di 725 euro o di 642 euro, a seconda che si scelga una durata pari a 25 o 30 anni, con un risparmio compreso tra il 14% e il 24% rispetto alla locazione.