Servitù di passaggio: cos’è, diritti e doveri

Se possiedi una proprietà e devi attraversare il terreno del vicino per arrivarci, allora devi sapere che esiste un diritto chiamato "servitù di passaggio".

Come si ottiene la servitù di passaggio? E come si perde? Chi ha il diritto di passaggio deve contribuire alle spese? Vediamo qual è la risposta a tutte queste domande.

Cosa si intende per servitù di passaggio

La servitù di passaggio è un tipo di diritto reale di godimento: consente al soggetto che lo possiede di passare sulla proprietà di un'altra persona per accedere al proprio fondo.

L’esempio più comune riguarda il proprietario di un terreno che, in virtù della servitù di passaggio, ha bisogno di transitare sul fondo di qualcun altro per raggiungere agevolmente il proprio terreno o il proprio immobile.

Il diritto di passaggio rientra nella categoria delle servitù prediali: come previsto dal Codice Civile, “la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.”

Come si ottiene la servitù di passaggio

La servitù di passaggio può essere volontaria, costituita con atto inter vivos - con contratto tra vivi - oppure con atto mortis causa - con testamento. In alternativa può essere coattiva, costituita a seguito di una sentenza o atto amministrativo da parte della pubblica amministrazione per mancanza di accordo tra le parti.

La servitù di passaggio si può ottenere nei seguenti modi:

• contratto;
• testamento;
• usucapione;
• destinazione del padre di famiglia;

Contratto

La servitù di passaggio può essere stabilita con un contratto, con il quale le parti si obbligano a costituire una servitù. Il contratto ha validità se presenta con certezza l'identificazione del fondo in servizio, del fondo dominante e del beneficio che deriva a quest'ultimo dal peso imposto al primo fondo.

Testamento

Il testamento è un altro mezzo per ottenere la servitù di passaggio.Chi redige il testamento può cedere il diritto alla servitù a un erede, o legatario, oppure imporre all’erede la concessione della servitù a un terzo.

Usucapione

La concessione della servitù da usucapione avviene quando il proprietario di un terreno esercita il passaggio sul suolo di un vicino per almeno vent'anni consecutivi, in modo evidente e pacifico. E’ necessario che sul suolo vi siano opere visibili, come una strada o un viottolo.

Destinazione del padre di famiglia

Anche in questo caso, come per il precedente, si tratta di una concessione per cui è necessario che siano evidenti delle opere visibili sul suolo. 

Un esempio è quando un proprietario terriero costruisce un percorso per collegarlo alla strada principale e, successivamente, decide di dividere il fondo in due parti, vendendo ciascuna a due soggetti A e B. Il soggetto A dovrà concedere la servitù di passaggio al soggetto B per poter permettere a quest’ultimo di accedere agevolmente al proprio terreno.

Chi ha la servitù di passaggio deve contribuire alle spese

Il proprietario del cosiddetto “fondo dominante”, che acquisisce la servitù di passaggio, deve corrispondere al proprietario del “fondo servente” un’indennità a scopo di risarcimento del danno arrecato. 

Occorre quindi tener conto dell’effettivo danno causato dal transito e del deprezzamento a cui il fondo servente è soggetto a causa del passaggio. Nel caso in cui le parti non arrivino ad un accordo, questo può essere stabilito dal giudice.

Perdita servitù di passaggio

Quando si perde il diritto alla servitù di passaggio? Esistono determinati casi in cui può avvenire l’estinzione della servitù di passaggio:

• per confusione, quando il proprietario del fondo servente acquista il fondo dominante e diventa quindi proprietario di entrambi;
• a scadenza del termine, ovvero se viene accordato tramite contratto un termine finale del diritto di passaggio;
• per prescrizione, ovvero quando siano trascorsi almeno venti anni dal mancato esercizio della servitù. Il termine inizia il giorno in cui si è passati per l’ultima volta sul fondo servente.