Cancellazione ipoteca: cos’è e come funziona

L’estinzione del mutuo rappresenta un momento importante, in cui il mutuatario conclude il rapporto di finanziamento instaurato con l’istituto di credito.
Tuttavia, anche se il rimborso delle rate è terminato, rimane ancora un aspetto che deve essere trattato con attenzione, affinché si abbia la completa chiusura del rapporto di credito: la cancellazione dell’ipoteca, ovvero quella procedura attraverso la quale si rimuove dai registri immobiliari della Conservatoria l’ipoteca iscritta a favore della banca.

Cancellazione ipoteca: definizione

Per cancellazione ipoteca si intende il procedimento con il quale l’iscrizione ipotecaria, ovvero l’atto con cui era stata iscritta e resa valida la garanzia a favore della banca che ha erogato il mutuo, viene rimossa ed eliminata dai registri immobiliari dell’Agenzia delle Entrate.
In questo modo, la tutela sul finanziamento smette di operare, consentendo al debitore di acquisire la piena proprietà dell’immobile.

Si tratta, come è intuibile, di un passaggio molto importante, che per poter essere compreso appieno necessita di una breve precisazione riguardante alcuni aspetti dell’ipoteca.

L’ordinamento giuridico (articolo 2808 Codice Civile) prevede diverse tipologie di ipoteca, ovvero di garanzie reali, della durata ventennale, che vengono concesse a favore di un creditore a tutela dell’eventuale inadempimento del debitore in merito alla restituzione del prestito concesso.

In particolare, esistono tre differenti tipologie:

• volontaria, tipica della sottoscrizione di un mutuo casa;

• giudiziale, legata a provvedimenti da parte dell’autorità giudiziaria;

• legale.

La cancellazione delle ipoteche avviene in modi diversi: può essere automatica oppure coinvolgere il giudice ed il notaio, a seconda dei casi. 

Cancellazione ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria è una forma di garanzia che nasce dal volere delle parti contraenti di un contratto, oppure del singolo soggetto nell’ipotesi di atto unilaterale.
Questo vuol dire che l’apposizione della garanzia a favore della parte creditrice viene stabilita liberamente dagli stessi protagonisti dell’accordo.
Come accennato, si tratta di quell’ipoteca che tipicamente si incontra nella sottoscrizione di un contratto di mutuo ipotecario o fondiario, generalmente finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione della casa, nella quale l’istituto di credito richiede l’iscrizione della garanzia in misura maggiore rispetto all’importo concesso (fino al 200% in più).

La cancellazione dell’ipoteca volontaria può avvenire in due modi:

• in via automatica, sfruttando quanto disposto dalla Legge Bersani (legge 40/2007);

• per via notarile o giudiziale.
  
  

In particolare, cancellare l’ipoteca mutuo in maniera automatica nonché gratuita  prevede che a richiedere la rimozione dell’iscrizione ipotecaria dai registri della Conservatoria, tramite comunicazione all’Agenzia delle Entrate, sia lo stesso istituto di credito, entro 30 giorni dal completo rimborso del finanziamento. 

In questo modo, si evita di avvalersi del secondo metodo di cancellazione, ovvero quello notarile, nel quale è il notaio ad occuparsi dell’estinzione, dopo aver preso nota del consenso alla cancellazione manifestato dalla banca.

Cancellazione ipotecaria e penale di estinzione

L’estinzione anticipata del mutuo rappresenta una delle condizioni affinché si possa procedere con la cancellazione dell’ipoteca prima del termine previsto.
Tuttavia, bisogna considerare che, a seconda dei casi, estinguere anticipatamente il finanziamento comporta il pagamento di una penale.

Anche su questo tema è intervenuta la Legge Bersani, che ha indicato quali sono i mutui la cui estinzione prima del tempo non genera il pagamento della penale.

Nello specifico, si tratta di concessi a persone fisiche, destinati all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili con finalità abitative, sottoscritti in una data successiva al 2 febbraio 2007.
Quindi, colui che ha chiesto un finanziamento a lungo termine dopo il 2007 per comprare casa, in virtù della Legge Bersani, non dovrà sostenere né i costi relativi all’estinzione anticipata né quelli riguardanti la cancellazione dell’ipoteca.

Cancellazione ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale è una particolare forma di garanzia reale che si instaura in seguito a di un provvedimento giudiziario che colpisce il debitore, come una sentenza o un decreto ingiuntivo che intimano il risarcimento dei danni, il versamento di una somma di denaro o lo svolgimento di un’altra obbligazione.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale avviene per opera di un giudice, con l’intervento del notaio e soltanto in presenza di specifiche circostanze, come il perimento o la vendita forzata del bene garantito, l’estinzione dell’obbligazione che garantiva il debito o l’espressa rinuncia del creditore alla garanzia formulata a suo vantaggio.

Diversamente dal caso dell’ipoteca volontaria, in quella giudiziale il debitore deve sostenere degli oneri, come l’imposta di bollo e l’imposta ipotecaria.

Cancellazione ipoteca legale

La cancellazione dell’ipoteca legale fa riferimento all’eliminazione della garanzia che viene apposta dal venditore del bene immobile (sul medesimo bene) come tutela in caso di mancato rispetto, da parte del compratore, degli obblighi che derivano dal contratto di vendita.
A questa prima previsione da parte della legge (articolo 2817)  segue quella riferita allo Stato, che può tutelare i suoi interessi iscrivendo ipoteca legale sui beni posseduti dal soggetto responsabile dal punto di vista civile.
Questa garanzia viene direttamente iscritta nei registri immobiliari e la cancellazione ipotecaria avviene soltanto tramite disposizione del giudice o per atto del notaio.

Cancellazione ipoteca e purgazione: differenze

La purgazione dell’ipoteca è una specifica circostanza al verificarsi della quale è possibile liberare il bene, come ad esempio la casa, dal peso della garanzia che su di esso grava.
Si tratta di una situazione che coinvolge diversi soggetti, tra i quali il debitore, i suoi creditori, il compratore del bene immobile e il tribunale territoriale competente.

In sostanza, la purgazione si verifica quando, di fronte all'impossibilità di formulare un accordo che consenta di sanare il comportamento inadempiente del debitore, il compratore interessato all’immobile offre una determinata somma di denaro il cui ammontare è pari a quello dell’ipoteca o a quello di mercato.

Una volta formulata la proposta, nota come azione di purgazione, questa viene portata a conoscenza dei creditori e il giudice procede con il relativo studio in merito alla regolarità del deposito versato, in maniera simile a quanto accade partecipando ad un’asta giudiziaria.

La liberazione dall’ipoteca diventa definitiva in assenza di altre offerte di importo superiore a quella fatta dall’acquirente interessato, attraverso l’emanazione di un decreto da parte del giudice.

Come si estingue l’ipoteca

Quando si parla di estinzione dell’ipoteca non si intende la sua cancellazione bensì il fatto che essa non agisca più sul bene, perdendo completamente di efficacia.
Questa circostanza avviene in presenza di determinati casistiche, espressamente previste dalla legge.
Si tratta di situazioni che, tra gli altri aspetti, coinvolgono il creditore ed il bene oggetto di garanzia.

Infatti, è possibile estinguere l’ipoteca nel caso in cui il creditore faccia rinuncia alla garanzia, oppure quando il bene ipotecato viene distrutto o l’obbligazione sulla quale si basa si estingue.
Infine, l’estinzione si determina quando l’ipoteca non viene rinnovata, scade (per decorrere del termine di 20 anni) o quando viene cancellata dai registri immobiliari.