Questa breve, ma efficace formula riassume tutte le agevolazioni introdotte dal governo italiano attraverso l’articolo 64 del decreto legge “Sostegni Bis” (n. 73/2021, Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali: qui il testo integrale https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2021/05/25/21G00084/sg).
Di fatto, un “bonus giovani” per gli under 36 che devono stipulare un mutuo per la prima casa. In che cosa consiste? Innanzitutto lo Stato si fa garante di fronte alla banca fino all’80% del valore dell’immobile, tramite il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa di Consap Spa (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici). Inoltre, è prevista l’esenzione dalle tasse degli atti di trasferimento della proprietà e di stipula del prestito fondiario.
In seguito a questa iniziativa del governo, pensata per favorire l’autonomia abitativa dei giovani, molte banche hanno elaborato specifiche proposte per il mutuo prima casa destinato agli under 36, anche se offerte dedicate di mutuo per l’agevolazione dei giovani esistevano già prima e continuano ad esistere, come vedremo più avanti.
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Vediamo intanto quali sono i requisiti per poter accedere al mutuo prima casa giovani under 36. L’incentivo è rivolto a chi non ha ancora compiuto i 36 anni d’età al momento del rogito (e non li compirà entro la fine dell’anno solare).
Non ci sono limitazioni circa la tipologia di contratto di lavoro, ma l’ultimo Isee non deve essere superiore ai 40.000 euro annui. Una misura pensata soprattutto per i lavoratori precari o con contratti atipici, che faticano a ottenere il finanziamento.
Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, nel 2022 va presentato l'Isee del 2020, ma nel caso di sospensione, riduzione o perdita dell'attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali e assistenziali o di riduzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo oppure di diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale, si può fare riferimento al modello di Isee corrente.
Per accedere al bonus non si deve aver usufruito dell’agevolazione prevista dalla legge 488 del 1998.
L’atto di compravendita immobiliare deve essere stipulato in un periodo di tempo compreso tra il 26 maggio 2021, data di entrata in vigore del decreto, e il 31 dicembre 2022 (non più 31 giugno 2022, grazie alla proroga di sei mesi prevista dalla Legge di Bilancio 2022, che ha messo in campo 32 miliardi di euro).
Garanzia statale
In caso di inadempienza del debitore, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa si fa garante di fronte alla banca fino all’80% del valore dell’immobile, quando viene richiesto un mutuo di importo superiore all’80% del prezzo di acquisto (LTV > 80%).
Questo permette di chiedere un prestito, compreso un mutuo 100%, a chi non ha molta liquidità da anticipare.
L’immobile oggetto del finanziamento, acquisito anche tramite asta immobiliare, deve essere adibito ad abitazione principale, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072. L’abitazione principale può essere acquistata con le annesse pertinenze, una per ciascuna categoria catastale (C2, C6 e C7).
Il finanziamento, da erogarsi in un’unica soluzione, non deve superare i 250.000 euro e può essere richiesto anche per l’acquisto con accollo da frazionamento oppure per l’acquisto e per interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica.
Esenzione dalle imposte
Il decreto Sostegni Bis ha previsto la defiscalizzazione totale sull’acquisto dell’immobile e sul finanziamento, a partire dall'esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della proprietà, della nuda proprietà, dell’usufrutto o dell’uso di immobili da adibire a “Prima casa” (ad eccezione delle abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9). Inoltre l’agevolazione include l’esenzione dell’imposta sostitutiva pari allo 0,25% della somma chiesta in prestito.
Rimangono da versare l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.
Se la transazione è soggetta a Iva, ossia si compra da una ditta di costruzioni, scatta anche un ristoro dell’ammontare dell'Iva versata.
Nel caso di mutuo a giovani coppie, l’intestatario che non ha i requisiti richiesti deve pagare le imposte previste pro-quota.
La domanda si può inoltrare utilizzando l’apposita modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa. Va presentata direttamente alle banca o all’intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, dopo aver verificato che l’istituto di credito aderisca all’iniziativa. L’elenco completo delle banche aderenti, in costante aggiornamento, è disponibile sul sito di abi e su quello di Consap.
Come specificato da Consap, “è sempre facoltà della banca in base a proprie ed esclusive valutazioni decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo”.
Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa si fa garante di fronte alla banca, perché questa conceda il credito ai giovani con più facilità. Gli obblighi per il mutuatario, però, rimangono gli stessi. In caso di insolvenza, ovvero di mancato pagamento delle rate, la banca attiva la garanzia del Fondo. A sua volta Consap si rivarrà sul titolare del mutuo, prima con l’espropriazione forzata dei beni del debitore, poi con la vendita all’asta dell’immobile oggetto del finanziamento.
Sei un giovane under 36, ma hai un Isee superiore a 40.000 euro annui? Puoi comunque accedere alla garanzia del Fondo Mutui Prima Casa, se rispetti gli altri requisiti, come non essere proprietario di altri immobili. In questo caso, però, la garanzia prevista a favore della banca si limita al 50% (anziché l’80%) del valore dell’immobile.
Va detto che le riserve del Fondo non sono illimitate: si potrebbe venire esclusi per semplice eccedenza di richieste oppure perché le somme a disposizione sono esaurite e non sono state rifinanziate dal necessario provvedimento del Governo.
Ad alcune categorie viene però dato un accesso prioritario: tra queste, le giovani coppie, dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni, e i giovani di età inferiore ai 36 anni.
Se all’interno di una coppia uno dei due ha meno di 36 anni, si può accedere al Fondo di garanzia mutui prima casa?
Sì, se la coppia è coniugata o convivente (ovvero ha la residenza nella medesima abitazione) da almeno 2 anni.
Posso accedere al Fondo di garanzia mutui prima casa se sono usufruttuario di un immobile?
Sì, nulla osta all’ammissione al Fondo, fermi restando i requisiti previsti dalla normativa.
Posso accedere al Fondo di garanzia gestito da Consap per un mutuo destinato all’acquisto della sola nuda proprietà di un immobile?
No, non è possibile l’acquisto della sola nuda proprietà con la garanzia del Fondo.
Posso accedere al Fondo di garanzia mutui prima casa se ho la nuda proprietà di un altro immobile?
Il nudo proprietario di un immobile può fare richiesta di accesso al Fondo solo se abbia acquisito tale diritto per successione e l’immobile sia stato concesso in usufrutto ai genitori o ai fratelli/sorelle. La normativa prevede infatti che i richiedenti l’accesso al Fondo alla data di presentazione della domanda non siano ”proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui il mutuatario abbia acquistato la proprietà per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli”.
Sono titolare di una quota di proprietà di un alloggio (pervenuto per successione): posso accedere alla garanzia Consap per acquistare le restanti quote in vista di un successivo utilizzo dell’immobile come abitazione principale?
Sì, è possibile accedere alla garanzia del Fondo per l’acquisto delle restanti quote di proprietà di un immobile pervenuto per successione, fermi restando i requisiti di accesso al Fondo stesso.
Il mutuo con Fondo di garanzia può essere accollato?
L’accollo tra privati non è possibile in caso di mutuo garantito dal Fondo.
Si può ottenere la Garanzia prima casa per un’abitazione acquistata tramite asta pubblica?
Nel caso di un immobile acquisito attraverso aggiudicazione in asta, che viene destinato ad abitazione principale, si può richiedere la Garanzia prima casa, fermo restando il possesso dei requisiti di accesso al Fondo e il rispetto dei termini previsti dalla normativa.