Mutuo 100 x 100

Vorresti acquistare la casa dei tuoi sogni, ma non hai risparmi a disposizione, oppure vuoi approfittare il più possibile dei bassi tassi di finanziamento anziché utilizzare il tuo denaro contante?

La soluzione è il mutuo al 100%: questo tipo di prestito permette di comprare un’abitazione anche senza avere liquidità, perché la banca si fa carico della copertura massima del prezzo dell’immobile.

Proprio per questo motivo a volte si ritiene che non sia un finanziamento facile da ottenere, ma non è così e i consulenti Telemutuo ti daranno gratuitamente tutte le informazioni e l’assistenza necessaria per realizzare il tuo desiderio.


Indice della pagina:

1. Come funziona il mutuo al 100%

2. Mutuo al 100%: requisiti

3. Mutuo al 100%: garanzie

4. Mutuo al 100% senza garante: il Fondo Consap

5. Mutuo al 100% per under 36

6. Mutuo al 100% anche per gli over 40

7. A chi conviene il mutuo al 100%?

8. Casi particolari (favoriti)

9. Attenti all’espediente delle “perizie esuberanti”

Come funziona il mutuo al 100%

Il mutuo al 100% è un finanziamento che copre il 100% del prezzo di acquisto dell’abitazione, che non deve superare l’80% del valore del bene ipotecato, secondo i principi di fondiarietà dei mutui. Si parla in questo caso di LTV - Loan To Value (ovvero il rapporto tra valore dell’abitazione e importo del prestito concesso) all’80%.

Quest’ultimo limite può essere elevato al 100% in presenza di garanzie integrative, che approfondiremo nei prossimi paragrafi, come doppia ipoteca, polizza fideiussoria assicurativa o ricorso al Fondo Garanzia Prima Casa di Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici).

In ogni caso, a carico dell’acquirente rimangono comunque i costi iniziali di acquisto della casa e accensione del mutuo, che comprendono la caparra, le spese notarili e l’eventuale commissione dell’agenzia immobiliare.

Una volta avviato il finanziamento, si procede, come per qualsiasi altro mutuo, al rimborso attraverso il pagamento di rate mensili, che comprendono sia la quota capitale sia la quota di interessi applicati dalla banca.


Mutuo al 100%: requisiti

Per ottenere un finanziamento al 100%, che di solito ha una durata piuttosto lunga (20-30 anni), è importante che il cliente assicuri una certa stabilità economica e finanziaria: di solito la banca richiede un contratto di lavoro a tempo indeterminato e, possibilmente, la presenza di un secondo reddito all’interno del nucleo familiare.

Inoltre, il futuro mutuatario non deve risultare tra i “cattivi pagatori” segnalati all’interno del sistema CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria) e il rapporto tra rata e reddito mensile non deve, di solito, superare la soglia del 30%: questo ti permette anche di ipotizzare quale cifra potrai richiedere per l’acquisto della tua abitazione.


Mutuo al 100%: garanzie

Tra le garanzie integrative per un mutuo al 100% che la banca può richiedere per arrivare a coprire il 100% del valore dell’immobile c’è la doppia ipoteca. Come per gli altri mutui, infatti, l’immobile acquistato viene ipotecato dalla banca a garanzia dell’importo erogato. Nel caso di un mutuatario insolvente, l’istituto di credito potrà richiedere l’espropriazione e vendere la casa per recuperare la somma concessa. La doppia ipoteca prevede di estendere questa ipoteca, quando possibile, ad un secondo immobile, proprio oppure di un familiare.

Questa soluzione ha un costo pari o prossimo a zero e soddisfa sia le esigenze normative che il desiderio di tutela della banca. Il coinvolgimento del secondo immobile è solo temporaneo: quando il rapporto tra il valore di uno solo dei beni e il debito residuo del mutuo scenderà sotto l'80%, sarà un diritto del debitore ottenere lo svincolo della seconda unità dall'ipoteca.

Un’altra possibile garanzia integrativa è la sottoscrizione a carico del richiedente di una polizza fideiussoria, che copra la parte eccedente (20%) rispetto al limite di un mutuo classico. La soluzione è efficacissima, ma alcune banche prevedono il pagamento anticipato del premio polizza per tutta la durata del finanziamento.

Strada migliore appare quella della spesa assicurativa spalmata sulle rate attraverso un innalzamento del tasso di finanziamento. Va sostenuta solo per il tempo di mantenimento del mutuo, che potrà essere rinegoziato o surrogato non appena il rapporto tra debito residuo e valore immobiliare scenderà al di sotto dell'80%, il che succede dopo circa 5 anni con un mutuo ventennale e dopo circa 7 con un venticinquennale.

La banca può richiedere anche l’individuazione di un garante, ossia un soggetto terzo che possa garantire la restituzione della somma concessa per l’acquisto dell’abitazione.


Mutuo al 100% senza garante: il Fondo Consap

Per chi non ha un garante, la strada da percorrere è quella del Fondo Garanzia Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, che, in caso di inadempienza del debitore, copre fino al 50% oppure all’80% del valore dell’immobile.

Non è aperto a tutti, ma i criteri di accesso sono particolarmente ampi: è sufficiente non comprare una residenza di lusso (categorie catastali A1/A8/A9) e non essere proprietari di altre abitazioni, eccetto quelle acquisite per successione oppure date in uso gratuitamente a genitori o fratelli.

Le riserve del Fondo non sono però illimitate: si potrebbe venire esclusi per semplice eccedenza di richieste oppure perché le somme a disposizione sono esaurite e non sono state rifinanziate dal necessario provvedimento del Governo (nel 2022 è previsto però uno stanziamento di 250 milioni di euro, oltre ai 290 milioni di euro del 2021).

Se tutti, a prescindere dal proprio reddito, possono usufruire del Fondo Garanzia Prima Casa, ad alcune categorie viene concesso un accesso prioritario, secondo quanto stabilito dal Ministero dell'Economia e delle Finanze: giovani coppie (con almeno uno dei due componenti under 35), single con figli minori, under 36 e titolari di contratto di alloggio nelle case popolari.

Non tutte le banche aderiscono a questa iniziativa e ci sono tempi da rispettare per l'utilizzo della garanzia: un consulente Telemutuo è a tua disposizione gratuitamente per percorrere insieme questa strada.


Mutuo al 100% per under 36

Soprattutto se hai meno di 36 anni e acquisti la prima casa, ci sono ottime possibilità di riuscire ad avere un mutuo al 100%.

Nella primavera 2021 il Governo ha introdotto una serie di agevolazioni per questa fascia d’età, richiedibili dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022, come stabilito dal decreto-legge Sostegni bis (n. 73/2021, art. 64). Di fatto lo Stato si fa garante di fronte alla banca tramite il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa.

Rassicurati da questa nuova prospettiva, molti istituti bancari si sono a loro volta organizzati con agevolazioni concrete per favorire mutui al 100%, oltre ad occuparsi essi stessi di una serie di passaggi strettamente tecnici per permettere ai futuri mutuatari di usufruire degli sgravi fiscali.

Accanto al requisito dei 36 anni d’età, l’incentivo per l’acquisto della prima casa è rivolto a chi ha un Isee non superiore ai 40mila euro annui, senza restrizioni circa la tipologia di contratto di lavoro.

Una misura pensata soprattutto per i lavoratori precari o con contratti atipici, che faticano a ottenere il mutuo perché non hanno sufficienti garanzie da offrire.

Come ulteriore agevolazione per gli under 36 è prevista anche l'esenzione da una serie di imposte (per maggiori informazioni, vedi: MUTUO PRIMA CASA UNDER 36: QUANDO E COME OTTENERE IL BONUS).


Mutuo al 100% anche per gli over 40

Sull’onda delle novità per i più giovani, molti istituti di credito si sono organizzati per offrire prodotti ad hoc anche a chi ha già superato i 40 anni.

I requisiti e le garanzie sono quelli che abbiamo già illustrato. Può capitare però che i costi del finanziamento siano più alti, perché alcune banche, a fronte di un rischio maggiore, decidono di applicare uno spread più elevato.

A questo proposito i consulenti Telemutuo potranno aiutarti ad orientarti tra le numerose offerte disponibili sul mercato.


A chi conviene il mutuo al 100%?

In definitiva, a chi conviene un finanziamento a copertura totale del costo dell’immobile? Sicuramente il mutuo al 100% è la soluzione ideale per chi non ha a disposizione la liquidità necessaria per avviare un prestito.

Negli altri casi, considerato il maggiore tasso di interesse applicato e le numerose garanzie richieste per l’erogazione del prestito, conviene fare un’attenta valutazione prima di avviare con la banca questo tipo di procedura.


Casi particolari (favoriti)

Vediamo ora alcune particolari situazioni che da sempre risultano favorevoli alla concessione di mutui al 100%, viste di buon occhio dalla maggioranza delle banche.

Acquisto dell'immobile occupato: chi vende un'abitazione occupata dall'inquilino prevede di solito una consistente diminuzione di prezzo (fino al 30%), soprattutto se la facoltà di rescindere la locazione è lontana. Così dalla perizia si arriverà facilmente a un mutuo pari al 100% della somma da sborsare per l'acquisto.

Dismissioni di enti: anche qui la tendenza degli enti proprietari è realizzare somme inferiori ai valori di mercato. Quasi tutte le banche sono in questi casi disposte a concedere mutui al 100% del prezzo di acquisto, fermo restando che non si superi l'80% del valore di perizia.

Acquisti all'asta: il prezzo di aggiudicazione può essere molto inferiore a quello di mercato, anche se non si tratta di una regola assoluta, visto che con immobili particolarmente desiderabili potrebbe accadere perfino il contrario!

Salvo eccezioni, comunque, la possibilità di un mutuo al 100% per comprare casa all'asta rimane un'opportunità reale. Bisognerà però verificare se la banca farà riferimento alla perizia redatta a suo tempo del tecnico del Tribunale o ne vorrà una nuova, che certifichi il valore aggiornato.

E' anche bene sapere che numerose banche vincolano comunque il massimo concedibile all'80% del prezzo di aggiudicazione. Per affrontare questa avventura si rivela utilissima l'assistenza di uno specialista come quelli messi a disposizione gratuitamente da TeleMutuo.


Attenti all’espediente delle “perizie esuberanti”

Infine, uno sguardo al passato, quando per ottenere un mutuo al 100% si faceva spesso ricorso a una “perizia esuberante”, ovvero una sopravvalutazione dell’immobile.

Una strada divenuta ormai decisamente difficile da percorrere: negli ultimi anni la normativa è stata rafforzata e l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) ha definito precise Linee Guida, che "consentono di eseguire valutazioni degli immobili improntate a criteri di massima trasparenza, certezza ed economicità".

Per tutelarsi ulteriormente le banche non assegnano più la redazione delle perizie a singoli professionisti, più sensibili ai bisogni del cliente, ma si affidano a grosse aziende specializzate.

Infine, per evitare il consolidamento di rapporti stretti tra perito e mediatore creditizio locale viene inviato ogni volta un professionista diverso, anche nel caso di immobili nella stessa zona.

Un consiglio, dunque.

Presta attenzione a chi promette miracoli nella valutazione della casa e preparati all’ipotesi che l'importo di mutuo desiderato venga compresso da una perizia meno favorevole di quanto promesso.

Infine, prudenza se l'istituto bancario pretende di usare il criterio ormai diffuso che definisce il valore come "il più basso tra prezzo di acquisto e valore di perizia": essendoci comportamenti diversi da banca a banca, conviene affidarsi a un esperto del credito, come quelli messi gratuitamente a disposizione da Telemutuo.

F.A.Q. Mutuo 100 per 100

Ho più di 36 anni, posso avere un mutuo al 100%?

Se si ha una solida situazione reddituale, si può fare richiesta per un mutuo fino al 95% del prezzo di acquisto dell’immobile. Per coprire il 100% del prezzo, invece, è sicuramente necessaria anche un’estensione di garanzia su altro immobile.

Un mutuo 100% si può surrogare?

Sì, ma bisogna aspettare di aver pagato almeno 12 rate di finanziamento e valutare istituti che in catalogo abbiano già un’offerta di mutui per acquisto casa al 100%. 

Se possibile, l’ideale sarebbe attendere che il debito residuo scendesse sotto l’80% del valore dell’immobile, in modo da avere più opzioni di scelta per la nuova banca. Sul mercato esistono comunque istituti di credito che propongono la surroga anche al 100%.

Quando è consigliabile fare la surroga di un mutuo nato al 100%?

Come anticipato al quesito numero 2, ci sono banche che propongono la surroga anche se il debito residuo è ancora molto alto, attorno al 95%. Il consiglio, però, è quello di attendere che il debito scenda sotto l’80% del prezzo originario, in modo da avere un panorama di scelta più ampio per quanto riguarda le nuove banche a cui rivolgersi. 

Ho in corso un mutuo al 100%, stipulato pochi mesi fa: posso aggiungere liquidità per ristrutturare?

Se il mutuo in corso è già pari al 100%, la liquidità richiesta non avrebbe una copertura di ipoteca sufficiente, perché la capienza del valore garantisce già il 100% del primo mutuo. Esistono però alcuni istituti di credito che offrono questa possibilità a patto di iscrivere una doppia ipoteca o ipoteca di secondo grado.

Il mutuo al 100% è calcolato sul prezzo di acquisto o sul valore di mercato?

Quando parliamo di mutuo al 100% ci riferiamo al prezzo di acquisto, e non al valore di mercato dell’immobile, che deve comunque essere superiore o pari al prezzo. 




Approfondimenti Utili






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