I migliori mutui di oggi

Crédit Agricole - Mutuo Crédit Agricole con garanzia Consap Fisso
Acquisto prima casa 100% Under 36
Rata € 837.92 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.35% - Tan: 3.08%


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BNL - Mutuo BNL Spensierato
Acquisto prima casa
Rata € 590.29 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.95% - Tan: 3.7%


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BNL - Mutuo BNL Spensierato
Acquisto seconda casa
Rata € 590.29 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 4.16% - Tan: 3.7%


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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso LTV100
Acquisto prima casa 100%
Rata € 944.93 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 4.76% - Tan: 4.45%


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Rilevazione effettuata in data odierna. Leggere attentamente il documento "Informazioni Generali sul Credito Immobiliare" presente all'interno di ogni singola proposta, il "Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES)" fornito dalla banca erogante prima della stipula, per approfondire condizioni e dettagli definitivi del singolo mutuo, nonché il Foglio Informativo di TeleMutuo presente nell'area trasparenza di questo sito. Messaggio pubblicitario con finalità promozionali. Ogni decisione in merito alla concessione del mutuo e alle relative condizioni economiche finali è demandata alla banca erogante.
Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso
Surroga
Rata € 566.18 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.37% - Tan: 3.23%


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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Surroga
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.53% - Tan: 3.4%


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CheBanca! - Mutuo Fisso
Surroga
Rata € 597.06 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.95% - Tan: 3.83%


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BNL - Trasforma mutuo BNL Spensierato
Surroga
Rata € 605.98 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 4.07% - Tan: 4%


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Banco BPM - Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green
Ristrutturazione
Rata € 553.6 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.24% - Tan: 2.98%


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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso Over 36
Ristrutturazione
Rata € 563.15 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.42% - Tan: 3.17%


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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Ristrutturazione
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.71% - Tan: 3.4%


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CheBanca! - Mutuo Fisso
Ristrutturazione
Rata € 586.66 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.88% - Tan: 3.63%


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Cos'è l'IRS

IRS,o Eurirs,è un termine che si incontra molto spesso quando si parla di mutui casa: insieme all’Euribor e al tasso BCE è uno dei tre parametri di riferimento per questo tipo di finanziamenti. 

Che cos’è esattamente e come analizzare il suo andamento? 

Definizione dell’IRS

Il tasso IRS è l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, di cui determina il costo. Viene calcolato giornalmente dalla European Banking Federation e rappresenta una tutela per la banca che eroga un mutuo a tasso fisso: questo tipo di prestito, infatti, da un lato garantisce un tasso d’interesse invariabile per tutta la durata del piano di ammortamento, ed è quindi conveniente per il mutuatario che ama la tranquillità finanziaria, dall’altro espone l’istituto bancario al rischio di eccessive perdite nel momento in cui i tassi si alzano e il costo del denaro supera il valore della rata che i clienti devono pagare. 

Come la banca può tutelarsi?

Ricorrendo agli swap, ovvero a speciali accordi di scambio con soggetti disposti ad accollarsi il rischio nell'ambito di un intento speculativo. Proprio dal tasso a cui si concludono tali accordi nasce l’IRS, che è l’acronimo di Interest Rate Swap (Euro Interest Rate Swap nel caso di Eurirs) ed indica il tasso di interesse medio al quale gli istituti di credito europei stipulano gli swap.

L’entità dell’IRS cambia in funzione del periodo coinvolto: lo speculatore che accetta il rischio per un anno concluderà ovviamente a tassi più bassi di chi si prende in carico un rischio per venti o trent’anni. 

Da qui nasce l'esistenza dell'IRS a 1 anno (detto "IRS 1y”, cioè one year), a 2 anni... E via dicendo fino all’IRS 30 anni, con valori crescenti all'aumentare della durata.

Per guadagnare sul mutuo la banca dovrà incassare dal finanziamento il tasso IRS da destinare al contratto di swap e aggiungervi una quota per sé, denominata spread: in tal modo avrà la sicurezza di evitare determinate perdite che si possono originare in caso di variazioni negative degli andamenti del mercato.

Il tasso fisso del mutuo risulterà dunque pari a:

IRS di durata del periodo a tasso fisso + spread annuo

Un mutuo a tasso fisso per tutta la durata prenderà in considerazione l'IRS di durata pari a quella dell'intero mutuo.

ESEMPIO: un mutuo ventennale a tasso fisso proposto con uno spread dell'1,50% costerà al cliente un tasso pari all'IRS 20 anni + 1,50%.

Nel caso di un mutuo con opzione biennale verrà invece considerato l'IRS 2 anni, ovviamente ogni due anni.

ESEMPIO: un mutuo con opzione biennale potrà iniziare con un tasso pari a IRS 2 anni + spread, se si desidera cominciare con il tasso fisso, oppure Euribor + spread se si sceglie di partire col tasso variabile.

Dopo due anni l'opzione si ripresenterà. Scegliendo di continuare a tasso fisso, il tasso praticato sarà pari all'IRS 2 anni rilevato a quel tempo, maggiorato dello spread contrattuale.

Andamento Eurirs: dove trovarlo

L’andamento dei tassi IRS è reperibile quasi esclusivamente sulla stampa e sui siti online specializzati. Il Sole 24 Ore, per esempio, riporta questi dati ogni giorno (eccetto il sabato e i festivi) all'interno dell'inserto Finanza e Mercati.

Anche il sito di Telemutuo pubblica giornalmente i valori dell’IRS, unitamente a quelli dell’Euribor: nella pagina dedicata è possibile vedere il valore dell’IRS 5 anni, IRS 10 anni, IRS 15 anni, IRS 20 anni e IRS 30 anni aggiornato giorno per giorno.

Storico Eurirs

Interessante è anche vedere l’andamento storico dell’Eurirs. Ad esempio, il 6 giugno 2022 l’IRS 5 anni è quotato 1,73%, l’IRS 20 anni 2,10% e l’IRS 30 anni 1,89%.

Nel gennaio 2019 l'IRS 5 anni aveva un valore medio mensile dello 0,19%, l’IRS 20 anni era all’1,30% e l’IRS 30 anni all’1,37%. Nello stesso mese del 2009, in un momento di picchi elevati dei tassi di interesse, i rispettivi valori erano: IRS 5 anni 3,06%; IRS 20 anni 4% e IRS 30 anni 3,77%.

Cosa determina l'IRS

Le quotazioni dell'IRS dipendono strettamente dai mercati dei tassi a lungo termine: il loro andamento coincide con quello degli investimenti obbligazionari di pari durata. Secondo la logica generale, più è lungo il periodo a tasso fisso, più sarà alto il relativo interesse.

In epoche di forte stabilità, come emerge dall’analisi dell’andamento storico dell’Eurirs, gli IRS riferiti al lunghissimo termine risultano solo moderatamente più alti di quelli del medio periodo, magari di appena un punto percentuale, ma è sufficiente qualche avvisaglia di criticità all'orizzonte per farli impennare bruscamente.

Per esempio 

Poiché il tasso applicato ad un mutuo a tasso fisso viene definito usualmente il giorno della stipula, è buona norma tenere sotto controllo fino a quel momento il livello del tasso IRS di riferimento.

Origine effettiva dell'IRS

Come già accennato, l’IRS deve la sua notorietà all'utilizzo che ne fanno le banche, riferendo ad esso il costo dei propri mutui a tasso fisso. Tuttavia come indica la sua definizione - Interest Rate Swap - l'origine di questo indicatore va ricercata nei contratti di swap, che sono strumenti derivati sui tassi.

L'idea dei derivati è sfuggevole, perché siamo abituati a ragionare in termini di tassi su scambi reali di capitale. Sappiamo cioè che il denaro viene prima prestato, quindi utilizzato e poi rimborsato insieme ad una quota aggiuntiva, detta interesse.

I contratti sui derivati invece non comportano l'effettivo movimento del capitale. Infatti l'obiettivo non è finanziario, ma speculativo.

Facciamo un esempio. Io e te vogliamo mettere in piedi un contratto di swap. Io credo che sia vantaggioso investire a tasso variabile, mentre tu hai fiducia nel tasso fisso.

Allora potremmo fare così: io ti faccio un prestito a tasso variabile di 10.000 euro e tu, contemporaneamente, ne fai uno a me di altrettanti 10.000 euro a tasso fisso. Tutti i mesi io ti pago la rata a tasso fisso e tu mi rimborsi quella a tasso variabile.

Il meccanismo funziona, ma implica l'impegno di 20.000 euro di capitale. Si potrebbe evitare di toccare il capitale e scambiarsi solo le quote interessi delle rate, no?

Se io ti do 10.000 euro e tu me ne dai 10.000, il nostro patrimonio alla fine resta lo stesso… Tanto vale evitare lo scambio! In questo modo le somme in gioco sarebbero solo quelle degli interessi, il che darebbe la possibilità di giocare anche su importi molto grossi, anche se non posseduti veramente. Ed ecco realizzato lo swap.

Con questo sistema è possibile, per una delle parti, trasformare un prestito a tasso variabile in uno a tasso fisso.

In questo modo le banche fanno rifornimento di denaro sul mercato a tasso variabile privo di rischi, stipulano contratti di swap con speculatori che assorbono il rischio di variazione e quindi prestano il denaro a tasso fisso senza temere le fluttuazioni dei tassi.

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