I migliori mutui di oggi

Crédit Agricole - Mutuo Crédit Agricole con garanzia Consap Fisso
Acquisto prima casa 100% Under 36
Rata € 837.92 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.35% - Tan: 3.08%


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BNL - Mutuo BNL Spensierato
Acquisto prima casa
Rata € 590.29 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.95% - Tan: 3.7%


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BNL - Mutuo BNL Spensierato
Acquisto seconda casa
Rata € 590.29 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 4.16% - Tan: 3.7%


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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso LTV100
Acquisto prima casa 100%
Rata € 944.93 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 4.76% - Tan: 4.45%


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Rilevazione effettuata in data odierna. Leggere attentamente il documento "Informazioni Generali sul Credito Immobiliare" presente all'interno di ogni singola proposta, il "Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES)" fornito dalla banca erogante prima della stipula, per approfondire condizioni e dettagli definitivi del singolo mutuo, nonché il Foglio Informativo di TeleMutuo presente nell'area trasparenza di questo sito. Messaggio pubblicitario con finalità promozionali. Ogni decisione in merito alla concessione del mutuo e alle relative condizioni economiche finali è demandata alla banca erogante.
Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso
Surroga
Rata € 566.18 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.37% - Tan: 3.23%


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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Surroga
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.53% - Tan: 3.4%


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CheBanca! - Mutuo Fisso
Surroga
Rata € 597.06 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.95% - Tan: 3.83%


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BNL - Trasforma mutuo BNL Spensierato
Surroga
Rata € 605.98 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 4.07% - Tan: 4%


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Banco BPM - Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green
Ristrutturazione
Rata € 553.6 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.24% - Tan: 2.98%


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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso Over 36
Ristrutturazione
Rata € 563.15 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.42% - Tan: 3.17%


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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
Ristrutturazione
Rata € 574.83 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.71% - Tan: 3.4%


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CheBanca! - Mutuo Fisso
Ristrutturazione
Rata € 586.66 al mese x 20 anni
Tasso: fisso - Taeg: 3.88% - Tan: 3.63%


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Meglio mutuo fisso o variabile?

Dicembre 2022 - Tasso fisso o tasso variabile? Se da sempre i mutuatari si interrogano su questo confronto, a maggior ragione questo avviene oggi, in un periodo di vivacità dei mercati economico-finanziari, come quello che sta caratterizzando gli ultimi mesi del 2022. 

In passato la situazione era chiara: con i tassi d’interesse ai minimi storici, conveniva a tutti assicurarsi il tasso fisso. Oggi, con i rialzi in corso, come è meglio muoversi? Per dare una risposta possiamo fare insieme qualche riflessione in più, considerando con maggiore attenzione le tue esigenze personali e approfondendo i vantaggi e gli svantaggi di ogni soluzione. Ricorda che un consulente di Telemutuo è a tua disposizione gratuitamente e in ogni momento per fornirti ulteriori dettagli e aiutarti a individuare la scelta ideale per te.

Tasso fisso: quando conviene

Partiamo dal tasso fisso, che è stato il primo ad aumentare a causa dell’impennata dell’IRS (detto anche Eurirs), il parametro di riferimento per questo tipo di finanziamenti, già dalla primavera 2022. Oggi, a seconda dell’importo e della durata del prestito, esso parte dal 3,5%: un livello che può sembrare alto in relazione all’inizio dell’anno, ma, come insegna l’andamento storico, in assoluto resta un buon tasso d’interesse.

Se vuoi assicurarti in questo momento una rata costante per l’intera durata del finanziamento, in modo da dormire sonni tranquilli sapendo che l’importo non aumenterà, fai comunque una scelta giusta e conveniente, a maggior ragione se stai chiedendo in prestito una grossa somma per un lungo periodo oppure se la rata del mutuo che stai stipulando è già al limite della sostenibilità (di solito si calcola al massimo un terzo degli introiti mensili) e non sarebbe quindi semplice affrontare eventuali rialzi. In caso di riduzione dei tassi, poi, la surroga è sempre una strada percorribile. 

Tasso variabile: quando conviene 

Passiamo ora al tasso variabile, che negli ultimi mesi si è alzato velocemente, dopo un primo periodo di crescita più lenta rispetto al tasso fisso: oggi si può stipulare un mutuo con un discreto TAN, che parte dal 2,5%, grazie all’indice Euribor (il più usato per questo tipo di finanziamenti rispetto al tasso BCE) che è cresciuto più lentamente rispetto all’Eurirs.

Questo consente un risparmio di qualche centinaio di euro nella rata (come si può vedere facilmente grazie ai comparatori disponibili online, tra cui quello di Telemutuo). Attenzione, però: questo importo mensile inferiore può sembrare allettante, ma rischia di essere un vantaggio di breve periodo. Devi infatti mettere in preventivo che il costo del denaro probabilmente aumenterà ancora. Nel 2022 la Bce ha già deciso tre aumenti del costo del denaro e altri rialzi sono già in programma. Considerate le previsioni, quanto una rata più alta potrebbe incidere sul tuo stile di vita?

Infine, accanto allo scenario macro-economico e alla situazione finanziaria personale, va valutata anche la propensione del singolo al rischio, da un punto di vista più psicologico. Si preferisce la serenità garantita dal tasso fisso oppure si è disposti ad affrontare l’incertezza del tasso variabile, con la prospettiva di non poter quantificare a priori la spesa degli interessi?

Tasso variabile con cap, a rata costante oppure con opzione

Di fronte alla scelta tra tasso fisso e variabile ci può essere anche una terza soluzione, ovvero quella di un mutuo a tasso variabile, che permette però di tutelarsi rispetto a rialzi eccessivi: anziché un finanziamento a tasso variabile puro, infatti, si può scegliere la soluzione con CAP (tetto massimo) oppure quella a rata costante o, ancora, quella con opzione.

La prima prevede un limite massimo (cap) al rialzo del tasso applicabile al mutuo, con conseguente tetto massimo alla rata mensile da sostenere, permettendo così fin dall’inizio di sapere quale sarà la cifra massima che si potrà andare a pagare. Durante l’estate 2022 numerose banche hanno puntato su questo prodotto, offrendo condizioni economiche particolarmente vantaggiose, che però in autunno sono state ritoccate al rialzo. 

Come spiegano gli esperti di Telemutuo, sempre a disposizione per una consulenza gratuita, infatti, bisogna confrontare il valore del cap proposto con quello del tasso fisso nonché la modalità di ammortamento del capitale: se sono simili, ha senso scegliere il mutuo variabile con cap; se invece il cap supera abbondantemente il tasso fisso, allora meglio assicurarsi la certezza di una rata fissa, mettendo in conto un’eventuale surroga futura.

Il mutuo a rata costante, invece, sposta la variabilità sul tempo: la rata infatti sarà costante per tutta la durata dell’ammortamento, ma, se i tassi scenderanno, si ridurrà la durata del mutuo; viceversa, se i tassi aumenteranno, sarà maggiore il numero delle rate da pagare, anche in questo caso con un limite massimo stabilito inizialmente.

La terza strada è quella del mutuo a tasso variabile con opzione, ovvero con la possibilità di iniziare con il tasso variabile per poi passare al tasso fisso: è importante, però, che non ci sia una scadenze prestabilita per poter esercitare l’opzione, ma che il passaggio sia possibile in qualsiasi momento il mutuatario lo richieda.

Infine, bisogna poi valutare le diverse opzioni di flessibilità offerte dalle banche, tra cui quella del "salto rata”, utili se ci si dovesse trovare in difficoltà economica.

Surroga: quando conviene

C’è anche chi, avendo un finanziamento per la casa già in corso, si chiede se convenga sfruttare l’opzione surroga, ovvero il passaggio del mutuo ad una banca diversa. 

Quando conviene?

Qui bisogna fare una distinzione: se si ha un mutuo a tasso variabile e si è timorosi di fronte alla prospettiva di un aumento della rata, vale la pena di passare al tasso fisso, bloccandolo in un momento in cui è ancora conveniente, come dicevamo inizialmente, o eventualmente al tasso variabile con cap.

Se invece si ha un mutuo a tasso fisso, stipulato negli ultimi anni, i tassi attuali non favoriscono un risparmio sul montante finale. Chi desidera però ridurre la rata, può procedere con la surroga del mutuo, che gli permetterà di allungare il periodo di ammortamento e diminuire così l’importo da pagare ogni mese.

Nel caso si volessero effettuare dei lavori sull’immobile, magari sfruttando le agevolazioni edilizie previste dal governo, si può chiedere la surroga più liquidità finalizzata alla ristrutturazione.

Tasso fisso e variabile a confronto

Dopo questa analisi generale, vediamo ora qualche esempio concreto che permetta di paragonare il tasso fisso e quello variabile, in particolare le soluzioni con cap oppure a rata costante. Se vuoi fare un confronto sulle proposte specifiche che ti sono state fatte dalle banche, hai a disposizione anche la calcolatrice confronto mutui di Telemutuo, basata sulle previsioni aggiornate dei tassi, che ti mostrerà quale sarà la differenza di spesa nei prossimi anni scegliendo un mutuo a tasso fisso rispetto al variabile.

In ogni momento, poi, un esperto di mutui online Telemutuo, sarà a tua disposizione per una consulenza gratuita in cui approfondire le diverse soluzioni possibili e aiutarti a scegliere l’offerta migliore per te. 

Tasso fisso o variabile con CAP: esempio rappresentativo

Un caso concreto può aiutare a capire meglio le differenze tra un finanziamento a tasso fisso e uno a tasso variabile con CAP. Prendiamo l’esempio di un mutuo ipotecario con finalità acquisto prima casa stipulato a settembre 2022 in provincia di Milano.

L’importo richiesto per il finanziamento è di 100.000 euro, l’immobile ha un valore di 200.000 euro e la durata del prestito è 20 anni.

Mutuo a tasso fisso: Tan 2,9%; Taeg 3,11%; rata mensile: 549 € per l’intera durata del piano di ammortamento.

Mutuo a tasso variabile con CAP: Tan 1,99%; Taeg 2,23%; rata mensile attuale: 487 €; rata massima*: 577 € (al tasso cap del 3,05%).

All’aumentare dell’importo richiesto, cresce la forbice tra le due rate prodotte, come dimostra il successivo esempio, calcolato sempre su un immobile del valore di 200.000 euro e una durata ventennale del mutuo, ma aumentando l’importo del finanziamento a 160.000 euro anziché 100.000 euro.

Mutuo a tasso fisso: Tan 3%; Taeg 3,19%; rata mensile: 887 € per l’intera durata del piano di ammortamento.

Mutuo a tasso variabile con CAP: Tan 2,09%; Taeg 2,28%; rata mensile attuale: 793 €; rata massima*: 899 € (al tasso cap del 3,15%).

* Rata massima calcolata sull’intero capitale richiesto.

In conclusione, è importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo. Per questo è anche utile richiedere il foglio contenente le informazioni generali, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre. 

Si precisa inoltre che gli esempi sopra riportati sono meramente rappresentativi e che il contenuto della presente sezione ha valore informativo e non costituisce offerta al pubblico ai sensi dell’art. 1336 C.C.

Per tassi e condizioni contrattuali sono a disposizione del pubblico i fogli informativi analitici dei singoli prodotti offerti dagli intermediari, ai sensi delle vigenti normative. 

In nessun caso le informazioni pubblicate possono essere interpretate come offerta, raccomandazione, invito ad offrire o messaggio promozionale finalizzato all’acquisto, vendita o sottoscrizione di prodotti finanziari.

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