Mutuo prima casa

II mutuo prima casa è il finanziamento grazie al quale potrai acquistare l’immobile che diventerà la tua abitazione principale. Questo tipo di prestito consente la realizzazione di un sogno a tanti italiani, che desiderano avere una casa di proprietà, ma che non hanno la liquidità necessaria.

Solitamente è rivolto a chi non è ancora proprietario immobiliare e consente di accedere a numerose agevolazioni e detrazioni fiscali, oltre ad essere oggetto di molteplici offerte da parte della banche.


Un consulente TeleMutuo sarà a tua disposizione gratuitamente per affiancarti nella realizzazione di un progetto così importante, dalla prima simulazione del mutuo alla firma del rogito.

Innanzitutto, che cosa significa “prima casa” esattamente? Con questo termine si intende l’immobile che rappresenterà l’abitazione principale del futuro mutuatario, che qui dovrà spostare la residenza entro i precisi limiti di tempo stabiliti dalla legge.



Indice della pagina:

1. Chi ha diritto al mutuo prima casa: requisiti

2. Quando si ha già una “prima casa”

3. Prima casa: agevolazioni e detrazioni

4. Mutuo prima casa giovani

5. Come funziona il mutuo prima casa

6. Come ottenere un mutuo 100% prima casa

7. Come calcolare la rata del mutuo prima casa

8. Mutuo prima casa: con quale banca?

Chi ha diritto al mutuo prima casa: requisiti

Per usufruire delle agevolazioni previste per la prima casa sono previsti alcuni requisiti specifici.
Non bisogna essere proprietario di un altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa oppure, se lo si possiede, bisogna impegnarsi a venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato. Inoltre, l’abitazione deve trovarsi nel comune in cui si ha la residenza oppure nel comune in cui si intende trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

Per beneficiare delle agevolazione prima casa esistono poi dei requisiti specifici che riguardano la tipologia di immobile: non è ammesso l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Le agevolazioni si applicano anche all’acquisto delle pertinenze, una sola per ciascuna delle seguenti categorie, da destinare in modo durevole a servizio dell’abitazione principale: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse), C/7 (tettoie chiuse o aperte).


Quando si ha già una “prima casa”

Sei già proprietario di un immobile e hai già usufruito delle agevolazioni prima casa, ma vorresti acquistare una nuova abitazione in cui andare a vivere?

Una domanda che in molti si fanno, a cui risponde l’Agenzia delle Entrate. Dal 1° gennaio 2016 chi ha già comprato un’abitazione con i benefici prima casa può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Nell’atto di trasferimento del secondo immobile (compravendita, donazione, successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro il limite di 12 mesi.


Prima casa: agevolazioni e detrazioni

Chi accende un mutuo prima casa può godere di numerose agevolazioni e detrazioni, a partire dalla riduzione delle imposte sull’acquisto, a patto che si rispettino precise condizioni.

Chi compra l’abitazione da un privato, oppure da un’azienda che vende in esenzione Iva, versa un’imposta di registro pari al 2%, anziché al 9%, del valore catastale, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale ammontano a 50 euro l’una. Se si acquista invece da un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’imposta sul valore aggiunto corrisponde al 4% anziché al 10% del prezzo della cessione. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano invece a 200 euro ciascuna.

Mutuo prima casa giovani


Per i giovani, single o coppie, l’acquisto della prima casa non è sempre facile, a causa di lavori precari e stipendi bassi, che non permettono di offrire sufficienti garanzie alle banche. Da parte loro gli istituti di credito hanno da tempo ideato proposte ad hoc per consentire prestiti anche a questa fascia d’età, a cui nel 2021 si sono aggiunte alcune misure specifiche previste dal governo proprio per favorire l’autonomia abitativa degli under 36.

Le nuove agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa (introdotte dal decreto legge n. 73/2021, noto come “Sostegni bis”, si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. Possono beneficiarne i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. Nel caso in cui i richiedenti siano due, colui che non ha i requisiti richiesti deve pagare le imposte previste pro-quota.

Il provvedimento stabilisce l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva (?).

Oltre a queste agevolazioni, lo Stato offre la sua garanzia alla banca che deve concedere il prestito. In pratica, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), si fa garante fino all’80% del valore dell’immobile in caso di inadempienza del debitore, quando viene richiesto un mutuo con LTC>80% (rapporto tra finanziamento richiesto e prezzo dell’immobile).


Come funziona il mutuo prima casa


Le variabili da considerare quando si accende mutuo prima casa sono quelle di un finanziamento tradizionale, con qualche particolarità: tasso d’interesse, durata e importo finanziabile.

Tasso d’interesse,
Il tasso d’interesse, cioè il compenso da restituire alla banca per la somma prestata, può essere fisso o variabile. Il primo offre una maggiore stabilità della rata, il secondo permette di beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi d’interesse, ma comporta anche il rischio di un aumento delle condizioni. Spesso le banche, offrono per la prima casa condizioni agevolate e diversificate, pur partendo dai comuni indici di riferimento, rispettivamente Irs ed Euribor.

Durata
Il lasso di tempo entro cui il debitore si impegna a restituire il prestito alla banca ha una durata variabile tra i 5 e i 30 anni. Nel caso di mutuatari giovani, che si apprestano ad acquistare la prima casa, la durata può essere estesa fino a 40 anni.

Importo finanziabile
Una delle domande più frequenti tra chi deve acquistare un’abitazione è quale cifra sia possibile richiedere per il prestito. In genere le banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile, sebbene soprattutto per la prima casa non manchino iniziative che possono elevare questa percentuale fino al 95% o anche al 100%, anche se in questo caso i costi del mutuo aumentano.


Come ottenere un mutuo 100% prima casa



Il mutuo al 100% è la soluzione ideale per chi desidera acquistare la prima casa, ma non dispone di molta liquidità: esso prevede il finanziamento del 100 per cento del valore dell’immobile.

Come ottenerlo? Se i giovani sono favoriti, grazie al decreto “Sostegni bis” con cui lo Stato si fa garante di fronte alla banca, anche chi ha qualche anno in più può avere un mutuo al 100%.

Esistono diverse soluzioni, a partire dal sostegno statale attraverso il Fondo Garanzia Prima Casa: non è aperto a tutti, ma i criteri di accesso sono particolarmente ampi. C’è poi l'opportunità di ricorrere a una polizza fideiussoria oppure a un’assicurazione, la cui spesa si può spalmare sulle rate di finanziamento. In alternativa, si può tentare la strada più economica di estendere l'ipoteca su altri immobili, propri o dei familiari. Con l'aiuto di un consulente TeleMutuo, a tua disposizione gratuitamente, puoi valutare e provare a percorrere la strada più conveniente per te.


Come calcolare la rata del mutuo prima casa



Dopo aver approfondito tutti gli aspetti di questo tipo di finanziamento, può essere molto utile fare un primo calcolo del mutuo prima casa, grazie al simulatore mutui online di TeleMutuo, veloce e immediato.

Dopo aver inserito tutti i dati richiesti nel form, tra cui il valore dell'immobile che intendi acquistare, la durata del mutuo e l'importo di mutuo richiesto, premi il tasto “Calcola” e in pochi secondi avrai a disposizione la tua simulazione mutuo: si tratta della migliore offerta, individuata sulla base delle condizioni da te indicate, tra centinaia di proposte da parte di istituti bancari e società finanziarie.

Vuoi approfondirla? Puoi fare una richiesta di fattibilità e sarai subito contattato da un nostro consulente esperto, che potrà rispondere a tutte le tue domande in modo gratuito e non vincolante.


Mutuo prima casa: con quale banca?


Come vedrai, il panorama delle offerte è davvero molto vario. Prima di richiedere un mutuo prima casa prenditi il tempo necessario per confrontare le migliori proposte da parte degli istituti di credito e scegliere il finanziamento più adatto a te.

Non esiste un migliore migliore degli altri in assoluto, ma sicuramente potrai individuare la soluzione più vantaggiosa per te. Per orientarti al meglio nella scelta ricorda che hai a disposizione i servizi TeleMutuo, a cui potrai accedere in maniera veloce e gratuita.

Contattaci pure, in ogni momento.

F.A.Q Mutuo per acquisto prima casa

Sono uno studente maggiorenne senza reddito. Posso ottenere un mutuo prima casa con tutte le agevolazioni?

La risposta è affermativa: il mutuo dovrà però essere cointestato oppure garantito da un genitore che possieda tutti i requisiti richiesti ai mutuatari.

Sono un cittadino italiano residente all’estero per motivi di lavoro, iscritto all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all'Estero). Posso ottenere un mutuo acquisto prima casa con le agevolazioni?

Sì, purché l’immobile sia di fatto la prima casa in Italia e vi si trasferisca la residenza entro 18 mesi di tempo massimo dall’acquisto. 

Va inoltre sottolineato che in casi come questo alcune banche prevedono limitazioni sulla loro percentuale di intervento, che potrebbe essere inferiore all’80% del valore dell’abitazione.

Se, dopo aver acquistato la prima casa, compro in un secondo tempo un box/cantina (di pertinenza all’unità), posso avere sempre le agevolazioni prima casa sia sul mutuo che sulle tasse?

Le agevolazioni spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile, quindi la risposta è affermativa. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato (vedi Testo unico del 26/04/1986 n. 131 - Tariffa Parte 1, Articolo 1, comma 3).

Se vendo la mia prima casa per comprare una nuova abitazione sempre con le stesse agevolazioni, a quali penalizzazioni posso andare incontro?

In questi casi bisogna prestare molta attenzione in quanto si rischia di pagare l’IMU (Imposta Municipale Propria) come seconda casa sulla nuova abitazione fino a quando non si trasferirà lì la residenza (limite massimo 18 mesi).

Il suggerimento, pertanto, è quello di fare appena possibile il cambio di residenza, evitando così di pagare una tassa dall’ammontare non indifferente sulla nuova proprietà.

Se individuo una casa che mi interessa, ma non ho la certezza di ottenere un mutuo, come posso tutelarmi nel fare la proposta d’acquisto?

E’ abitudine comune fare una proposta di acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo per non rischiare di perdere la caparra versata, tuttavia non sempre i venditori sono propensi ad accettare una proposta con tale postilla: per tale ragione si può richiedere in anticipo alla banca una delibera reddituale in modo da avere già il benestare sul prestito massimo a cui si può avere accesso.

Che calcolo fanno le banche per stabilire se posso ottenere un mutuo solo con il mio reddito? 

Di massima le banche tengono conto dell’anzianità di servizio del lavoratoree di un rapporto rata/reddito pari al massimo ad un terzo, considerando però che la rimanenza delle entrate economiche, al netto della rata, deve garantire una vita decorosa al richiedente. 

Per stare più tranquilli, anche in questi casi si può avere anticipatamente dalla banca una delibera reddituale per sapere su che cifra orientarsi nell’investimento. 

Se accendo un mutuo, sono obbligato anche ad aprire un conto corrente con lo stesso istituto di credito?

La normativa vieta alla banca di legare la concessione di un mutuo all'apertura di un conto corrente. L’istituto erogante può però prevedere delle agevolazioni per chi decide di aprire un conto e pagare la rata sullo stesso, per esempio la riduzione o la cancellazione del costo di addebito rata.

Inoltre, spesso le banche riducono i costi di gestione del conto, se si canalizza lo stipendio. È comunque sempre possibile provvedere al pagamento della rata tramite altri mezzi (rid da altra banca, mav, etc.).

Se la banca mi richiede una polizza vita oppure un’assicurazione perdita d’impiego, che valutazioni devo fare?

Nessun mutuo può essere obbligatoriamente legato ad una polizza non obbligatoria. L’unica prevista dalla legge è quella scoppio e incendio, che il cliente può comunque stipulare con la compagnia che preferisce. 

Alcuni istituti di credito possono concedere delle agevolazioni se si sottoscrivono polizze facoltative, ma la scelta è sempre a discrezione del cliente.

Quella di un’assicurazione è comunque un’opzione che consigliamo di non scartare a priori, ma di valutare attentamente. 

La tutela aggiuntiva per un finanziamento importante come un mutuo può essere importante, soprattutto in alcuni casi: chi ha una famiglia può considerare una polizza vita, chi è libero professionista una polizza infortuni. 






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