Offerte Mutuo Prima Casa Oggi: Confronta i Tassi

Innanzitutto, che cosa significa “prima casa” esattamente? Con questo termine si intende l’immobile che rappresenterà l’abitazione principale del futuro mutuatario, che qui dovrà spostare la residenza entro i precisi limiti di tempo stabiliti dalla legge.

II mutuo prima casa è il finanziamento grazie al quale potrai acquistare l’immobile che diventerà la tua abitazione principale. Le variabili da considerare quando si accende mutuo prima casa sono tasso d’interesse, durata e importo finanziabile.

Il tasso d’interesse, cioè il compenso da restituire alla banca per la somma prestata, può essere fisso o variabile. Il primo offre una maggiore stabilità della rata, il secondo permette di beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi d’interesse, ma comporta anche il rischio di un aumento delle condizioni. Spesso le banche, offrono per la prima casa condizioni agevolate e diversificate, pur partendo dai comuni indici di riferimento, rispettivamente Irs ed Euribor.

Il lasso di tempo entro cui il debitore si impegna a restituire il prestito alla banca ha una durata variabile tra i 5 e i 30 anni. Nel caso di mutuatari giovani, che si apprestano ad acquistare la prima casa, la durata può essere estesa fino a 40 anni.

Una delle domande più frequenti tra chi deve acquistare un’abitazione è quale cifra sia possibile richiedere per il prestito. In genere le banche finanziano fino all'80% del valore dell'immobile, sebbene soprattutto per la prima casa non manchino iniziative che possono elevare questa percentuale fino al 95% o anche al 100%, anche se in questo caso i costi del mutuo aumentano.

Per usufruire delle agevolazioni previste per la prima casa sono previsti alcuni requisiti specifici.

Non bisogna essere proprietario di un altro immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa oppure, se lo si possiede, bisogna impegnarsi a venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.

Inoltre, l’abitazione deve trovarsi nel comune in cui si ha la residenza oppure nel comune in cui si intende trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.

Per beneficiare delle agevolazioni prima casa esistono poi dei requisiti specifici che riguardano la tipologia di immobile: non è ammesso l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 ( abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Le agevolazioni si applicano anche all’acquisto delle pertinenze, una sola per ciascuna delle seguenti categorie, da destinare in modo durevole a servizio dell’abitazione principale: C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse), C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Sei già proprietario di un immobile e hai già usufruito delle agevolazioni prima casa, ma vorresti acquistare una nuova abitazione in cui andare a vivere?

Una domanda che in molti si fanno, a cui risponde l’Agenzia delle Entrate. Dal 1° gennaio 2016 chi ha già comprato un’abitazione con i benefici prima casa può acquistare, sia a titolo oneroso sia gratuito (successione o donazione), un altro immobile abitativo e beneficiare, anche sul secondo acquisto, dell’agevolazione, a condizione, però, che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Nell’atto di trasferimento del secondo immobile (compravendita, donazione, successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro il limite di 12 mesi.

Chi accende un mutuo prima casa può godere di numerose agevolazioni e detrazioni, a partire dalla riduzione delle imposte sull’acquisto, a patto che si rispettino precise condizioni.

Chi compra l’abitazione da un privato, oppure da un’azienda che vende in esenzione Iva, versa un’imposta di registro pari al 2%, anziché al 9%, del valore catastale, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale ammontano a 50 euro l’una.
Se si acquista invece da un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’imposta sul valore aggiunto corrisponde al 4% anziché al 10% del prezzo della cessione. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano invece a 200 euro ciascuna.

Per i giovani, single o coppie, sono previste nuove agevolazioni fiscali (introdotte dal decreto legge n. 73/2021, noto come “Sostegni bis”). Possono beneficiarne i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. Nel caso in cui i richiedenti siano due, colui che non ha i requisiti richiesti deve pagare le imposte previste pro-quota.

Il provvedimento stabilisce l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva (?).

Oltre a queste agevolazioni, lo Stato offre la sua garanzia alla banca che deve concedere il prestito. In pratica, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), si fa garante fino all’80% del valore dell’immobile in caso di inadempienza del debitore, quando viene richiesto un mutuo con LTC>80% (rapporto tra finanziamento richiesto e prezzo dell’immobile).

Il mutuo al 100% è la soluzione ideale per chi desidera acquistare la prima casa, ma non dispone di molta liquidità: esso prevede il finanziamento del 100 per cento del valore dell’immobile.

Esistono diverse soluzioni, a partire dal sostegno statale attraverso il Fondo Garanzia Prima Casa: non è aperto a tutti, ma i criteri di accesso sono particolarmente ampi. C’è poi l'opportunità di ricorrere a una polizza fideiussoria oppure a un’assicurazione, la cui spesa si può spalmare sulle rate di finanziamento. In alternativa, si può tentare la strada più economica di estendere l'ipoteca su altri immobili, propri o dei familiari. 

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Quale banca scegliere per il Mutuo prima casa?

Non esiste un migliore migliore degli altri in assoluto, ma sicuramente potrai individuare la soluzione più vantaggiosa per te. Un consulente TeleMutuo sarà a tua disposizione gratuitamente per affiancarti nella realizzazione di un progetto così importante, dalla prima simulazione del mutuo alla firma del rogito.

La risposta è affermativa: il mutuo dovrà però essere cointestato oppure garantito da un genitore che possieda tutti i requisiti richiesti ai mutuatari.

Sì, purché l’immobile sia di fatto la prima casa in Italia e vi si trasferisca la residenza entro 18 mesi di tempo massimo dall’acquisto. 

Va inoltre sottolineato che in casi come questo alcune banche prevedono limitazioni sulla loro percentuale di intervento, che potrebbe essere inferiore all’80% del valore dell’abitazione.

Le agevolazioni spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile, quindi la risposta è affermativa. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato (vedi Testo unico del 26/04/1986 n. 131 - Tariffa Parte 1, Articolo 1, comma 3).

In questi casi bisogna prestare molta attenzione in quanto si rischia di pagare l’IMU (Imposta Municipale Propria) come seconda casa sulla nuova abitazione fino a quando non si trasferirà lì la residenza (limite massimo 18 mesi).

Il suggerimento, pertanto, è quello di fare appena possibile il cambio di residenza, evitando così di pagare una tassa dall’ammontare non indifferente sulla nuova proprietà.

E’ abitudine comune fare una proposta di acquisto subordinata all’ottenimento del mutuo per non rischiare di perdere la caparra versata, tuttavia non sempre i venditori sono propensi ad accettare una proposta con tale postilla: per tale ragione si può richiedere in anticipo alla banca una delibera reddituale in modo da avere già il benestare sul prestito massimo a cui si può avere accesso.

Di massima le banche tengono conto dell’anzianità di servizio del lavoratoree di un rapporto rata/reddito pari al massimo ad un terzo, considerando però che la rimanenza delle entrate economiche, al netto della rata, deve garantire una vita decorosa al richiedente. 

Per stare più tranquilli, anche in questi casi si può avere anticipatamente dalla banca una delibera reddituale per sapere su che cifra orientarsi nell’investimento. 

La normativa vieta alla banca di legare la concessione di un mutuo all'apertura di un conto corrente. L’istituto erogante può però prevedere delle agevolazioni per chi decide di aprire un conto e pagare la rata sullo stesso, per esempio la riduzione o la cancellazione del costo di addebito rata.

Inoltre, spesso le banche riducono i costi di gestione del conto, se si canalizza lo stipendio. È comunque sempre possibile provvedere al pagamento della rata tramite altri mezzi (rid da altra banca, mav, etc.).

Nessun mutuo può essere obbligatoriamente legato ad una polizza non obbligatoria. L’unica prevista dalla legge è quella scoppio e incendio, che il cliente può comunque stipulare con la compagnia che preferisce. 

Alcuni istituti di credito possono concedere delle agevolazioni se si sottoscrivono polizze facoltative, ma la scelta è sempre a discrezione del cliente.

Quella di un’assicurazione è comunque un’opzione che consigliamo di non scartare a priori, ma di valutare attentamente. 

La tutela aggiuntiva per un finanziamento importante come un mutuo può essere importante, soprattutto in alcuni casi: chi ha una famiglia può considerare una polizza vita, chi è libero professionista una polizza infortuni. 

I requisiti che un acquirente deve possedere per poter richiedere un mutuo prima casa, a parte la maggiore età e il merito creditizio, sono:

• non essere proprietario di un altro immobile ad uso abitazione (a meno che questo non sia venduto entro i 12 mesi successivi);
• non avere usufruito delle agevolazioni prima casa in passato;
• trasferire la propria residenza nello stesso comune in cui è situato l’immobile acquistato entro i 18 mesi dalla stipula del contratto ed entro i 12 mesi per poter portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo;
• l'immobile deve essere situato in Italia e non deve rientrare nella categoria catastale di immobile di lusso.

La rata dipende dal tasso d’interesse, dalla durata del mutuo e dall’importo richiesto in prestito. Per calcolare la rata mensile di un mutuo prima casa è possibile utilizzare il calcolatore online o chiedere un preventivo direttamente ad un consulente specializzato di TeleMutuo.it, in grado di tracciare il tuo profilo e le tue reali esigenze.

Le garanzie richieste per ottenere un mutuo prima casa possono variare a seconda della banca o dell'istituto finanziario, ma solitamente comprendono l’analisi reddituale della capacità dei mutuatari di rimborsare le rate, l'ipoteca sull'immobile, una garanzia personale ed una polizza assicurativa che può tutelare, per esempio, dall'eventuale perdita del lavoro.

Il tasso d'interesse medio per i mutui prima casa può variare a seconda del periodo e delle condizioni del mercato, a inizio 2023 si aggira intorno al 2-3% per i mutui a tasso variabile e intorno al 3-4% per i mutui a tasso fisso.

Per richiedere un mutuo prima casa è solitamente necessario fornire alla banca o all'istituto finanziario la propria documentazione anagrafica e reddituale, che comprende quindi una prova di reddito che sia da lavoratore dipendente, autonomo o pensionato, oltre ai documenti relativi all’immobile oggetto dell’alienazione.

In alcuni casi è possibile ottenere un mutuo prima casa anche senza un reddito fisso, ma in genere è richiesta una garanzia aggiuntiva, come un garante o un mutuo congiunto con un'altra persona.

Le spese bancarie includono: 

• le spese di istruttoria, che per il mutuo prima casa sono solitamente ridotte rispetto ad altre finalità e che variano a seconda della banca o dell'istituto finanziario;
• i costi per la valutazione dell'immobile (perizia);
• la polizza incendio/scoppio;
• le spese periodiche, come ad esempio l’incasso rata.

Per proteggersi dal rischio di insolvenza nel caso di un mutuo prima casa, è possibile sottoscrivere un'assicurazione che copra il rischio di perdita del lavoro o di altri eventi imprevisti, che possono rendere difficile il rimborso del prestito.

Inoltre, fin dall’inizio è importante considerare attentamente la propria situazione finanziaria ed assicurarsi di poter far fronte alle rate del mutuo prima di richiederlo. In quest’ottica la consulenza di uno specialista è fondamentale, perché potrà suggerire con oggettività ed indipendenza il prodotto più adatto al mutuatario, valutati tutti gli aspetti e considerate tutte le possibili opzioni. 

Se il contratto di mutuo non prevede già l’opzione di flessibilità, si può chiedere la sospensione delle rata ad un fondo appositamente costituito, come il Fondo Gasparrini, che è il Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa, istituito con la legge n.244 del 24/12/2007 presso il MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) per aiutare le persone che presentano difficoltà temporanee nel pagamento delle rate del mutuo prima casa.

Quando preferire il mutuo prima casa a tasso fisso o variabile?

Non esiste una risposta assoluta a questa domanda: dipende dal contesto storico, dal mercato dei tassi d’interesse e dalla propensione personale al rischio. In alcuni contesti economici il tasso variabile – essendo più basso rispetto al fisso - ha rappresentato il prodotto più premiante nel lungo periodo, perché ha consentito un risparmio iniziale nella rata, ma non è certamente consigliabile in un periodo di incertezze economiche e politiche.

Questa tipologia di tasso è da valutare positivamente quando la forbice con il tasso fisso è molto ampia, ma qualora i due tassi fossero molto simili - e con poche probabilità di discesa nell’imminente – non è un prodotto suggeribile. 

Quando si valuta un rimborso a tasso variabile, bisogna soppesare attentamente che rischio si è disposti a correre e quanto una rata più alta potrebbe incidere sul proprio stile di vita. D’altra parte il tasso fisso dà la garanzia di un esborso costante mensile per l’intera durata concordata del prestito. Si possono così dormire sonni tranquilli, sapendo che l’importo non aumenterà.

Si tratta di una scelta giusta e conveniente specialmente se si richiede in prestito una somma la cui rata periodica di rimborso è già al limite della sostenibilità. Se i tassi d’interesse dovessero successivamente ridursi, si può sempre fare ricorso alla surroga per approfittare di offerte più vantaggiose.

Quali altri mutui agevolati esistono sul mercato, a parte il mutuo prima casa?

Oltre al mutuo prima casa, esistono altre tipologie di mutui agevolati. Per esempio, il mutuo giovani per chi non ha ancora compiuto i 36 anni di età; il mutuo green per chi acquistare un immobile ad alta efficienza energetica o per chi ristruttura un’abitazione apportando migliorie dal punto di vista energetico; il mutuo Inps per i dipendenti pubblici a tempo indeterminato. 

Ci sono poi mutui agevolati per lavoratori con contratti di lavoro atipici o a tempo determinato, mutui agevolati regionali e mutui agevolati (o convenzionati) destinati dalle banche a specifiche categorie di professionisti (avvocati, medici, etc.).

Quali sono i tempi di erogazione del mutuo prima casa?

I tempi di erogazione del mutuo prima casa vanno dalle 3 settimane ai 45/60 giorni, a partire dalla consegna della documentazione completa da parte del cliente alla banca. Se il mutuo è richiesto con garanzia Consap, bisogna tenere conto anche dei giorni necessari all'ottenimento della risposta da parte del Fondo (massimo 20 giorni).

Per i giovani, single o coppie, sono previste agevolazioni fiscali (introdotte dal decreto legge n. 73/2021, noto come “Sostegni bis”, e poi prorogate dalle leggi di bilancio 2022 e 2023 fino al 31 dicembre 2023). Possono beneficiarne i giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato e hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. Nel caso in cui i richiedenti siano due, colui che non ha i requisiti richiesti deve pagare le imposte previste pro-quota.

Il provvedimento stabilisce l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva.

Oltre a queste agevolazioni, lo Stato offre la sua garanzia alla banca che deve concedere il prestito. In pratica, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze e gestito da Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici), si fa garante fino all’80% del valore dell’immobile in caso di inadempienza del debitore, quando viene richiesto un mutuo con LTC>80% (rapporto tra finanziamento richiesto e prezzo dell’immobile).