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Banco BPM - Mutuo Casa Tasso Fisso Last Minute Green
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Crédit Agricole - Mutuo Base Fisso Over 36
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Intesa Sanpaolo - Mutuo domus fisso
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CheBanca! - Mutuo Fisso
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Come acquistare casa: la guida di Telemutuo

Tutto quello che dovresti sapere prima di comprare casa

Il 75% delle famiglie italiane, secondo l’Istat, è proprietario dell’immobile in cui vive: nel nostro Paese, infatti, la casa è da sempre considerata un bene fondamentale. 

Acquistare un’abitazione significa intraprendere un percorso entusiasmante e coinvolgente, ma anche piuttosto lungo e articolato, che richiede impegno e preparazione per essere sicuri di fare la scelta migliore ed arrivare al momento finale, quello del rogito notarile, dopo aver superato anche eventuali complicazioni che potrebbero presentarsi strada facendo.

Cosa sapere prima di acquistare casa? Con questa guida pratica Telemutuo vuole fornirti le informazioni più importanti, accompagnandole con alcuni preziosi consigli, per realizzare questo progetto, che prevede la conoscenza di regole e procedure specifiche e il coinvolgimento di diversi professionisti.

A una parte ben precisa del percorso, ovvero la ricerca del miglior mutuo casa, abbiamo dedicato un manuale specifico, che potrai consultare per approfondire questo tipo di finanziamento. In ogni momento i consulenti del credito di Telemutuo, con la loro competenza ed esperienza, sono poi a disposizione per analizzare la tua situazione personale ed affiancarti, fino alla stipula del prestito. Contattaci! 

INDICE

  • Primo passo: definire un budget
  • Acquistare casa da privato o tramite agenzia?
  • Come procedere nella ricerca immobiliare 
  • Valutazione e verifiche sull’immobile
  • Fasi della compravendita
  • Come prepararsi al rogito
  • Imposte e agevolazioni prima casa
  • Cosa fare dopo l’acquisto

Definire un budget

Prima di cominciare la ricerca della casa, è importante chiarirsi le idee su alcuni aspetti basilari. Per esempio, dove si vuole andare ad abitare? Se la risposta è una grande città, si potrà optare per il centro, la periferia oppure un quartiere specifico.

Al contrario, c’è chi preferisce vivere in una cittadina di provincia oppure in un piccolo borgo o, ancora, in una località di villeggiatura, se l’idea è quella di acquistare una seconda casa.

Inoltre, che tipo di abitazione si sta cercando e con quante stanze? Un appartamento in condominio oppure una villetta indipendente? Un bilocale, un trilocale o un quadrilocale? E’ essenziale che l’abitazione sia dotata di balcone o terrazzo, box o posto auto, cantina o soffitta? Si vuole un immobile nuovo, magari ancora da costruire, oppure uno da ristrutturare?

Infine, un terzo aspetto decisamente importante è il budget: quanta liquidità si ha a disposizione? Può essere sufficiente per l’acquisto dell’abitazione o si dovrà chiedere un mutuo? 

Se si compra un vecchio appartamento, il prezzo d’acquisto sarà sicuramente ridotto, ma bisognerà poi considerare il budget dei lavori di ristrutturazione, eventualmente facendo ricorso a un finanziamento specifico per questa esigenza.

Inizia subito ad approfondire i vari aspetti del mutuo casa attraverso questa guida di Telemutuo e fai qualche simulazione di finanziamento grazie al comparatore online disponibile in home page: un modo semplice ed immediato per farti un’idea sulla cifra che potresti chiedere in prestito e sulla rata mensile che pagheresti di conseguenza. 

Quando si parla di budget mantieni sempre un margine economico sufficientemente ampio da consentirti di affrontare eventuali imprevisti, che potrebbero far aumentare il preventivo iniziale.

Acquistare casa da privato o tramite agenzia

La compravendita può essere effettuata direttamente tra privati oppure tramite un intermediario professionale, ovvero un’agenzia immobiliare.

Nel primo caso è richiesta una buona consapevolezza del percorso da compiere e un’approfondita conoscenza delle normative specifiche: è comunque consigliabile chiedere il supporto di figure professionali specializzate per affrontare tutti gli aspetti importanti. 

Nel secondo caso, che è anche decisamente più frequente, si può invece contare sul supporto dell’agente immobiliare, ovvero un mediatore specializzato nel concludere affari che riguardano beni immobili. Il suo compito è quello di mantenere una posizione di imparzialità ed agire nell’interesse di entrambe le parti, a meno che non operi come mandatario in rappresentanza e nell’esclusivo interesse di una parte sola (ruolo che è tenuto a dichiarare).

Come garanzia di professionalità, spesso è iscritto ad associazioni di categoria, come la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) e la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (FIMAA).

Una terza strada è quella dell’acquisto diretto dal costruttore: in questo caso, in sede di contratto preliminare, la legge stabilisce l'obbligo di una fideiussione per tutelare l'acquirente rispetto ad eventi imprevedibili che potrebbero compromettere la consegna dell’immobile.

Al mediatore immobiliare va pagata una provvigione da parte di entrambe le parti (salvo nel caso del mandatario). A quanto ammonta? Non esiste una legge che lo stabilisca: l’importo viene stabilito liberamente tra cliente e professionista, ma indicativamente si aggira intorno al 3-4% del valore dell’immobile + Iva. Meglio concordare prima per iscritto sia la cifra che le modalità di pagamento, in modo da non avere in seguito difficoltà e ritrovarsi magari coinvolti in liti giudiziarie.

Il 19% della provvigione versata al mediatore per l’acquisto di un immobile destinato a diventare abitazione principale si può detrarre in sede di dichiarazione dei redditi, fino ad un importo massimo di 1.000 euro.

Ricerca immobiliare: come procedere

La ricerca immobiliare può cominciare con una ricognizione della zona in cui si vorrebbe trovare l’abitazione, individuando i cartelli che indicano la presenza di un immobile in vendita e i relativi numeri di telefono. Si possono chiedere informazioni ai portieri degli stabili e ai negozianti e ci si può affidare anche al passaparola tra conoscenti, quando possibile. 

Contemporaneamente tieni d’occhio gli annunci immobiliari sui quotidiani cartacei locali e sui siti online specializzati, che ormai sono diventati un punto di riferimento imprescindibile.

Durante la ricerca è bene salvare gli annunci che si ritengono più interessanti e le relative informazioni (superficie, pertinenze, prezzo), in modo da poterli facilmente confrontare anche in un secondo momento, dopo aver fatto una selezione di quelli più validi. 

Vale la pena di visitare anche immobili che dagli annunci non sembrano rispondere pienamente ai propri desideri. Innanzitutto, visti dal vivo, possono riservare piacevoli sorprese rispetto alle aspettative, inoltre è comunque utile per chiarirsi le idee, soprattutto se stai acquistando casa per la prima volta. 

Se trovi una casa che potrebbe piacerti, chiedi di visitarla di nuovo, finché non sarai certo di aver osservato tutti i dettagli, dall’esposizione al sole allo stato degli infissi o degli arredi, per esempio: ogni volta, infatti, potresti osservare qualcosa che prima ti era sfuggito. 

Se non conosci la zona in cui stai cercando l’abitazione, cerca di frequentarla nei diversi momenti della giornata ed approfondisci la presenza di servizi come parchi e aree verdi, mezzi pubblici, scuole. Sono tutte informazioni preziose, sia se sarai tu a trasferirti nella nuova casa con la tua famiglia, sia se pensi di affittarla o magari sai già che in futuro vorrai rivenderla: studiando il quartiere in cui si trova l’immobile, potrai farti un’idea ancora più precisa del suo valore commerciale.

Valutazione e verifiche sull’immobile

Una volta individuata una casa potenzialmente interessante, la prima cosa da fare è la valutazione economico-finanziaria: bisogna cioè capire se il prezzo di compravendita proposto dal proprietario corrisponde all’effettivo valore dell’immobile e se, di conseguenza, ci possa essere o meno un margine di trattativa in sede di proposta d’acquisto. 

Sicuramente, confrontando i vari annunci, ci si fa un’idea di quale possa essere il prezzo al metro quadro nella zona che interessa, a seconda dello stato dell’immobile e delle sue caratteristiche, però ci sono anche siti che offrono questo servizio, come Borsino Immobiliare.

L’ideale, comunque, è chiedere una valutazione a un professionista (geometra, architetto, ingegnere, perito edile), che possa poi seguire anche le successive fasi di verifica dei vari aspetti urbanistici, edilizi, legali e fiscali. Si tratta di controlli che è meglio fare prima della proposta d’acquisto o, al massimo, prima della firma del compromesso, chiedendo all’agenzia immobiliare di recuperare presso il venditore tutta la documentazione necessaria oppure accedendo alle banche dati pubbliche.

Gli stessi controlli saranno fatti dal notaio prima del rogito, ma anticipare questa fase di verifica significa conoscere per tempo la presenza di eventuali problematiche ed eventualmente risolverle, evitando brutte sorprese last minute.

A questo proposito, bisogna innanzitutto consultare l’atto di acquisto della proprietà, ovvero il documento che dimostra come il venditore sia venuto in possesso dell’immobile. 

Per esempio, se di mezzo c’è una donazione, il percorso verso la compravendita si fa più delicato: bisogna infatti assicurarsi che nessun erede, ritenendo lesa la propria quota di legittima, possa far valere i suoi diritti, esercitando la cosiddetta “azione di riduzione”, per la quale si hanno venti anni di tempo a partire dalla data della donazione, che si riducono a dieci anni in caso di decesso del donante. 

Inoltre, se il venditore risulta sposato in comunione legale dei beni, entrambi i coniugi dovranno apparire davanti al notaio e lo stesso dovranno fare tutti i comproprietari dell’immobile, nel caso non ci sia un unico proprietario.

Per verificare la conformità urbanistica dell’immobile, bisogna fare una visura storica catastale, che dà informazioni sulla situazione dell’immobile, sulla sua consistenza (vani, mq, particelle), sulla rendita catastale e sugli ultimi passaggi di proprietà. 

La planimetria catastale deve a sua volta essere accompagnata dalla dichiarazione di conformità catastale

Con la visura ipotecaria si può invece verificare la presenza di un’eventuale ipoteca sulla casa, come quella che viene iscritta a garanzia di un mutuo: il finanziamento andràestinto (e l'ipoteca di conseguenza cancellata) da parte del venditore prima del rogito o comunque contestualmente. 

Da un punto di vista più strettamente edilizio, la parte venditrice è tenuta a fornire tutti i provvedimenti autorizzativi, variabili in base al periodo in cui è stato costruito l’immobile e alla tipologia di intervento effettuato: permesso di costruire, licenza edilizia, concessione edilizia, DIA (dichiarazione inizio attività), SCIA (segnalazione certificata inizio attività). In questo modo l’acquirente si tutela rispetto ad eventuali abusi o difformità edilizie, in presenza delle quali il contratto di compravendita sarebbe nullo. 

E ancora, il certificato di abitabilità o agibilità è obbligatorio, così come l’APE, ovvero l’Attestato di Prestazione Energetica, che ha una validità di 10 anni: indica il consumo energetico dell’immobile e dà anche informazioni su come migliorarne le prestazioni. 

L’acquirente deve chiedere anche i certificati di conformità degli impianti (se esistenti) e, nel caso di acquisto di un appartamento in condominio, una copia del regolamento condominiale, accompagnata dalla dichiarazione dell’amministratore che attesti l’avvenuto pagamento di tutte le spese.

Nonostante tutte le verifiche compiute, può capitare che alcuni vizi e difetti dell’immobile emergano solo quando l’acquirente prende effettivamente possesso della casa.

Ecco perché è importante conoscere sempre i propri diritti (e doveri): se il compratore si accorge di vizi e difetti dell’immobile dopo il rogito, può rivalersi comunque sul venditore, ma solo a determinate condizioni ed entro certi limiti di tempo stabiliti per legge.

Le fasi della compravendita

Una volta compiute tutte le verifiche sulla casa e stabilito il prezzo che si vuole offrire per la compravendita, l’acquirente può fare la sua proposta d’acquisto, stabilendo un termine massimo (di solito 7 o 15 giorni) per l’eventuale accettazione da parte del venditore, che nel frattempo sarà comunque libero di valutare anche altre offerte.

La proposta deve essere accompagnata da una caparra, ovvero da un assegno bancario intestato dall’acquirente al venditore, il cui valore di solito corrisponde al 5-10% della cifra proposta. 

L’agenzia lo conserverà per tutta la durata di validità della proposta di acquisto: in caso di non accettazione lo restituirà alla parte proponente, in caso contrario lo consegnerà al venditore, che a quel punto potrà incassarlo in forma di caparra confirmatoria.

Per la proposta d’acquisto viene di solito utilizzato un modulo standard fornito dalle associazione di categoria oppure preparato direttamente dall’agenzia immobiliare, ed eventualmente deposito presso la Camera di Commercio di riferimento. Prima di firmarlo, chiedine una copia all’agenzia e leggilo con calma, valutando magari anche la consulenza di un esperto legale.

Inoltre, è importante fare la proposta d’acquisto vincolata al buon esito del mutuo: se la richiesta di finanziamento non dovesse essere accolta dall’istituto di credito, potrai così riavere indietro la caparra consegnata, senza rischiare penali.

Nella maggior parte dei casi, tra la proposta d’acquisto e il rogito, si sottoscrive il contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso: con questo atto l’acquirente e il venditore si impegnano reciprocamente a finalizzare l’operazione di compravendita immobiliare in un momento successivo, quello del rogito. 

Il preliminare è un passaggio intermedio, a tutela di entrambe le parti, che difficilmente potranno poi ritirarsi dall’affare. Può essere stipulato di fronte al notaio oppure sotto forma di scrittura privata, eventualmente alla presenza dell’agenzia immobiliare, e va poi registrato presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni in caso di scrittura privata, entro 30 giorni in caso di atto notarile. 

A maggiore tutela dell’acquirente, che in questa sede si impegna anche a versare un ulteriore acconto sul prezzo dell’immobile, l’atto può essere trascritto anche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, in questo caso necessariamente attraverso l’intervento di un notaio.

Infine, arriva la fase più importante del percorso di compravendita, quella del rogito notarile, ovvero l’atto con cui il notaio rende effettivo il passaggio di proprietà della casa: è il momento in cui, dopo aver saldato il prezzo, diventerai proprietario dell’immobile che hai scelto e ne riceverai le chiavi.

Come prepararsi al rogito

Il notaio è una figura fondamentale per la stesura sia dell’atto di acquisto dell’immobile sia del contratto di mutuo: come Pubblico Ufficiale, ha il potere di attribuire valore di prova legale agli atti che stipula, è tenuto ad agire con imparzialità e risponde personalmente di errori di valutazione relativi a persone e immobili.

Il suo compito, attraverso ricerche e verifiche presso uffici catastali e registri immobiliari, è verificare la titolarità del diritto di proprietà del venditore e l’assenza di ipoteche, abusi edilizi o vincoli di altra natura, redigere l’atto di compravendita dell’immobile e seguirne la stipula. Il notaio è anche colui che iscrive l’ipoteca sulla casa quando l’acquisto avviene tramite mutuo. 

Chi sceglie il notaio? Normalmente la decisione spetta all’acquirente, giudicata la parte maggiormente bisognosa di tutela nella compravendita dell’immobile. Per velocizzare il più possibile la procedura, comincia con anticipo, quindi, a chiedere qualche preventivo a diversi professionisti, per poter confrontare le tempistiche e gli onorari di ognuno (non esiste un tariffario di riferimento). Il notaio avrà bisogno di almeno qualche settimana di tempo per preparare il rogito, in base alla complessità delle verifiche che deve fare.

Nelle settimane precedenti il rogito bisogna inviare allo studio del professionista i documenti richiesti per la preparazione dell’atto, tra cui quelli necessari all’identificazione sia del venditore che del compratore. Quest’ultimo, in caso abbia fatto domanda di mutuo, deve fornire anche i contatti della banca, che metterà a disposizione tutte le informazioni relative al prestito.

Al venditore spetta invece la consegna della documentazione relativa all’immobile, tra cui per esempio la planimetria, l’atto di acquisto, il certificato di agibilità, le certificazioni di conformità degli impianti e l’APE, ovvero l’attestazione di prestazione energetica.

Imposte e agevolazioni prima casa 

Ci sono varie imposte da pagare quando si acquista un’abitazione, con specifiche agevolazioni per la prima casa. Innanzitutto, per il contratto preliminare l’imposta di registro ha un costo fisso di 200 euro, mentre quello dell’imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe di testo, oppure 155 euro se redatto dal notaio, che avrà un suo onorario specifico. 

Se l’atto viene trascritto anche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, oltre che all’Agenzia delle Entrate, bisogna calcolare anche 200 euro di imposta fissa e 35 euro di diritti fissi di trascrizione.

Vediamo invece quali sono le spese al rogito, distinguendo due diverse situazioni.

Il venditore è un soggetto privato oppure un’azienda non soggetta ad IVA? Allora si pagano l’imposta di registro pari al 9%, l’imposta ipotecaria dal valore fisso di 50 euro e l’imposta catastale anch’essa dal valore fisso di 50 euro.

Se si acquista una casa da un'azienda soggetta a IVA, bisogna invece pagare l’IVA al 10% (22% nel caso di immobili di lusso), oltre ad imposta di registro, imposta ipotecaria ed imposta catastale, entrambe dal valore fisso di 200 euro.

Ci sono però delle agevolazioni per chi acquista la prima casa, ovvero l’abitazione principale della famiglia, in cui si deve stabilire la propria residenza (entro 18 mesi dal rogito). Anche in questo caso, poi, bisogna fare una distinzione: se si acquista la prima casa da privati o aziende non soggette ad IVA l'imposta di registro scende al 2% (anziché 9%), mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale ammontano a 50 euro l’una. 

Se invece si compra da azienda soggetta a IVA, quest'ultima si abbassa al 4% (anziché 10%), mentre le imposte di registro, catastale e ipotecaria ammontano invece a 200 euro ciascuna.

Se in passato hai già usufruito di queste agevolazioni, per averne ancora diritto dovrai vendere l’immobile precedente entro un anno dall'acquisto della nuova abitazione. 

Ulteriori agevolazioni sono previste per gli under 36 che comprano la prima casa e che hanno un ISEE inferiore a 40.000 euro. In caso di acquisto presso venditori privati o aziende non soggette a IVA, non dovranno versare le imposte catastali, di registro oppure ipotecarie. 

Se si acquista da azienda soggetta a IVA, invece, le agevolazioni prima casa under 36 prevedono un credito d’imposta pari al tributo versato per l'acquisto.

Cosa fare dopo l'acquisto della casa

Come abbiamo visto, il rogito è il momento ufficiale del passaggio di proprietà dell’abitazione. Dopo la stipula, però, il notaio deve provvedere ad ulteriori adempimenti stabiliti dalla legge, ovvero la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate, la trascrizione presso i pubblici registri immobiliari, un passaggio molto importante che serve a rendere l’atto di vendita pubblico e opponibile a tutti, e la voltura catastale.

Salvo accordi diversi, al momento del rogito l’acquirente riceve dal venditore le chiavi dell’appartamento e ne diventa quindi il proprietario effettivo. Nei giorni seguenti ci sono alcune attività pratiche di cui deve occuparsi. 

Innanzitutto bisogna provvedere all’allacciamento delle varie utenze energetiche (luce e gas) oppure alla voltura nel caso siano già attive o, terza ipotesi, al subentro con riattivazione della fornitura, se il contratto è stato interrotto dal proprietario precedente, ma i contatori di luce e gas sono comunque presenti. Lo stesso vale per la linea telefonica e la connessione internet.

Dopo aver effettuato eventuali lavori di ristrutturazione, va organizzato il trasloco e poi bisogna richiedere il cambio di residenza nei tempi previsti dalla legge, in particolare se si è usufruito delle agevolazioni prima casa. 

Una buona prassi, infine, è anche quella di contattare l'amministratore di condominio per presentarsi e approfondireil regolamento, in vista della successiva partecipazione alla prima riunione condominiale.

In questa fase, o anche successivamente, è consigliabile valutare la stipula di un’assicurazione sull’immobile: se hai acceso un mutuo, di sicuro la banca ti ha già richiesto una copertura scoppio e incendio a sua tutela, ma vale la pena considerare la sottoscrizione di una polizza più ampia, considerando che la spesa è minima rispetto al valore del bene da proteggere.

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