Che Mutuo che Fa - Aprile 2024

In attesa della prossime riunioni della Banca Centrale Europea, il cui Consiglio direttivo dovrà prendere decisioni importanti in materia di politica monetaria, i mercati mostrano ormai un certo ottimismo sul taglio dei tassi nei prossimi mesi. Le stesse banche, già da qualche tempo, stanno offrendo condizioni molto vantaggiose, come la promozione del mutuo a tasso fisso con TAN 1,99% per durate da 20 a 30 anni (classe energetica A e B). Inoltre, sono sempre più interessanti le proposte di mutuo con finalità “più particolari”. 

I tassi dei mutui nel 2024

A marzo, l'inflazione nell'Eurozona è scesa al 2,4%, in flessione dal 2,6% di febbraio. In base a quanto riportato da Eurostat nella sua stima preliminare, dunque, il calo va oltre le attese degli stessi analisti e fa avvicinare l'inflazione al target del 2%, mettendo ulteriore pressione alla Banca Centrale Europea in merito al prossimo taglio dei tassi, che potrebbe avvenire a giugno, senza escludere un successivo ribasso a stretto giro, già a luglio.

Come detto, nel corso del 2024 gli istituti bancari hanno già attivato diverse promozioni che propongono soluzioni di mutuo per l’acquisto della casa a condizioni agevolate. A tal proposito, ti ricordiamo che puoi trovare le migliori offerte di mutuo casa contattando i nostri esperti di Telemutuo.it, che senza impegno e senza alcun costo ti aiuteranno a trovare il mutuo online più adatto alle tue esigenze. Un nostro consulente del credito ti accompagnerà in tutto il percorso, dal preventivo mutuo fino alla realizzazione del tuo sogno di comprare o ristrutturare casa oppure se hai necessità di consolidare i debiti o ottenere liquidità, senza pensieri e senza stress.

E ricorda, se hai meno di 36 anni, grazie al Fondo Consap, per te è prevista un’agevolazione che ti permette di comprare casa a condizioni speciali. Oppure, se stai per comprare un immobile in classe energetica in classe A, B o C, hai la possibilità di sottoscrivere un mutuo green e di conseguenza ottenere un TAN e Taeg più conveniente.

I tassi dei mutui oggi

Tra il 2021 e il 2022 le scelte prese dalla Banca Centrale Europea hanno avuto un impatto su tutti i mutui casa, non solo quelli variabili direttamente legati al tasso BCE, ma anche quelli legati agli altri indici come l’Euribor e l’IRS , che avevano iniziato rapidamente a salire, per poi rallentare e infine stabilizzarsi ad una certa quota. A fine 2023 sono finalmente arrivati i primi segnali di cambiamento, con la previsione che nel 2024 il calo dei tassi di interesse, in particolare dell’indice Euribor, possa proseguire in modo più deciso.

Eurirs oggi

L’inversione di rotta dei tassi di interesse è più evidente se si guarda ai parametri di indicizzazione di lungo periodo, in particolare l’IRS, ovvero l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso. L’Eurirs è stato il primo parametro ad aumentare, già nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi sostanzialmente attorno al 3% fino a dicembre 2023. Successivamente, l’IRS ha iniziato a diminuire con una certa decisione, segno del nuovo clima di ottimismo sui mercati.

Se ad ottobre 2023 tutte le scadenze IRS erano superiori a quota 3%, oggi le varie durate dell’Eurirs registrano un valore tra 2,65% (fixing IRS 10 anni del 4 aprile 2024 - in calo di 0,06% rispetto a un mese fa) e 2,51% (fixing IRS 25 anni del 4 aprile 2024 - in calo di 0,03% rispetto a un mese fa).

Gli IRS con scadenze più lunghe, ovvero le durate 30 e 40 anni, hanno un valore ancora più basso, rispettivamente 2,40% e 2,24%, segno ulteriore della fiducia in un prossimo rallentamento dei tassi. C’è da dire che resta una situazione anomala rispetto al passato, in quanto finanziamenti a lunga e lunghissima durata sono stati normalmente più costosi rispetto a quelli di medio e breve termine.

Cosa ne consegue in termini di convenienza della rata del mutuo? Ad esempio, grazie ad interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la classe energetica elevata (A, B o C), oggi è possibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso con un TAN del 2,55% (durata fino a 30 anni e LTV fino all’80%), oltre ad avere spese di istruttoria ridotte.

Facciamo due simulazioni:

• mutuo di 100.000 euro - durata 20 anni - TAN 1,99% = rata mensile di 505,41 euro;
• mutuo di 100.000 euro - durata 30 anni - TAN 1,99% = rata mensile di 369,12 euro.

Consiglio pratico per chi deve sottoscrivere un mutuo oggi: anche sei puoi permettersi di pagare una rata più elevata con un mutuo di media durata, può essere più conveniente stipulare un finanziamento di lunga durata ed accantonare mensilmente la quota risparmiata. Procedendo poi con estinzioni parziali o totali, che hanno costo zero, si potrà chiudere il prestito prima della sua naturale scadenza, con un netto risparmio complessivo sugli interessi futuri.

Fai subito una simulazione mutuo.

Euribor oggi

Contrariamente all’Eurirs, l’Euribor, l’indice utilizzato dalla maggioranza delle banche per calcolare la rata dei mutui a tasso variabile, era cresciuto più lentamente nel corso del 2022, per poi cominciare una corsa più decisa al rialzo. A fine estate 2022, la differenza tra tasso fisso e tasso variabile si era ridotta gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata pressoché inesistente e poi è addirittura aumentata in direzione opposta: anche in questo caso, è piuttosto anomalo vedere i tassi variabili al di sopra dei tassi fissi, ma ormai è una situazione che perdura da tempo.

Valore dell’Euribor oggi (tassi aggiornati al 04 aprile 2024):

• Euribor 1 mese 3,84%;
• Euribor 3 mesi 3,92%;
• Euribor 6 mesi 3,87%;
• Euribor 12 mesi 3,75%.

Di conseguenza, con questi parametri, a cui dobbiamo aggiungere lo spread della banca, attualmente il tasso variabile (TAN) si avvicina al 4%, come si può notare facendo una simulazione mutuo, con una considerevole differenza rispetto al tasso fisso.

Con molta probabilità, viste le prossime stime dell’Euribor, la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile sarà destinata a diminuire e questa sarebbe una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso un mutuo indicizzato e che hanno dovuto affrontare un incremento medio di almeno 200 euro in soli 18 mesi. Ricordiamo che è sempre possibile chiedere alla propria banca di rinegoziare le condizioni del mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, oppure optare per una surroga e scegliere un mutuo a tasso fisso con un altro istituto di credito, a maggior ragione ora che l’IRS è in ribasso. Ma anche in questo caso, è importante informarsi sulle proiezioni future dei tassi Euribor.

Tassi dei mutui: previsioni

Quale sarà l’evoluzione dei tassi di interesse nei prossimi mesi? Molto dipenderà dalle stime macroeconomiche e dall’andamento dell’inflazione.

Come detto, visti gli ultimi dati preliminari di Eurostat, con l’inflazione vicina al target di riferimento del 2% e con le prossime decisioni della Banca Centrale Europea, i tassi di interesse, attualmente al 4,50%, dovrebbero iniziare un percorso di discesa.

Sulla base di queste previsioni, dunque, comprare casa resta conveniente. In generale, possiamo affermare che gli attuali tassi dei mutui, soprattutto se guardiamo le migliori offerte delle banche oggi.

Mutuo a tasso fisso, variabile oppure con cap?

Come individuare il tasso più conveniente in questo momento storico? Oggi la maggior parte dei mutuatari rivolge l’attenzione verso il tasso fisso e i consulenti del credito di Telemutuo.it confermano che questa è attualmente la soluzione ottimale, a maggior ragione ora che l’indice IRS è in calo. In base alle analisi dell’Ufficio Studi di Telemutuo.it, se si analizza un mutuo di 200.000 euro in 30 anni, scopriamo che rispetto a metà novembre 2023, quando il miglior mutuo a tasso fisso era al 3,67%, oggi, grazie al TAN più vantaggioso sul mercato, che è pari al 2,90%, è possibile risparmiare interessi per circa 30.000 euro.

Intanto, il tasso variabile puro, che negli scorsi mesi è stato quasi del tutto abbandonato dagli italiani, ricomincia a essere preso in considerazione, anche se rimane un’opzione per i più ottimisti che credono fermamente nella discesa imminente del costo del denaro e che sono comunque disposti a correre il rischio dell’incertezza.

Per chi vuole limitare la variabilità ed essere più cauto, sul mercato sono disponibili soluzioni alternative, sempre a tasso variabile, come il mutuo a rata costante (in cui non è il tasso, ma è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo misto o con opzione e il mutuo con cap (tetto massimo). Quest’ultima formula, in particolare, può essere interessante, a patto che, oltre al cap, la banca non inserisca anche il floor, ovvero un livello minimo sotto cui il TAN non può scendere: in questo modo il mutuatario non potrebbe recuperare il guadagno che oggi perderebbe rispetto alla scelta del tasso fisso. Inoltre, va considerato bene lo spread applicato dalla banca, perché un valore particolarmente elevato potrebbe rendere poco conveniente la scelta di avere una garanzia come il cap.

Si tratta comunque di prodotti da valutare con la massima attenzione, considerando la propria situazione personale e il contesto generale: ti ricordiamo che gli esperti di Telemutuo.it sono sempre a disposizione per fornirti gratuitamente una consulenza personalizzata, oltre alle loro analisi online sempre aggiornate (Meglio tasso fisso o variabile?).

Quale mutuo scegliere? Tutte le tipologie

Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica c’è il mutuo green o “verde”, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni.

Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.

Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, c’è sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può essere una strada percorribile per chi, di fronte al tasso variabile ancora elevato, vuole risparmiare passando ad un mutuo a tasso fisso. In questo periodo, tra l’altro, in caso di surroga su immobile con classe energetica A o B o C è possibile approfittare di offerte particolarmente convenienti, con il tasso fisso che parte dal 2,55%. Inoltre, la novità è che alcuni istituto di credito hanno introdotto la possibilità di surrogare anche i mutui concessi con garanzia Consap.

In base alle analisi dell’Ufficio Studi di Telemutuo.it, per un mutuo da 25 o 30 anni di valore compreso tra i 110.000 e i 200.000 euro, acceso anche solo un anno fa, il risparmio complessivo che si può ottenere al termine della durata del finanziamento surrogando il vecchio mutuo con uno attualizzato ai tassi vigenti si attesta oggi tra i gli 11.600 e i 28.000 euro. “L’impatto dell’inversione della curva dell’IRS sul costo dei mutui è davvero consistente”, spiega Andrea Pennato, amministratore delegato di Telemutuo.it. “In appena dodici mesi è infatti possibile ottenere un risparmio cumulato che arriva a superare il 10% del costo di finanziamento per l'acquisto della abitazione. Un motivo in più per continuare a scegliere il fisso rispetto al variabile in questa fase di mercato”.

In futuro, lo strumento della surroga, che ricordiamo essere gratuito per il mutuatario, sarà sempre disponibile per tornare (o passare per la prima volta) al tasso variabile, se quest’ultima soluzione dovesse diventare più conveniente. “Eventualmente - suggerisce Pennato - esiste anche la possibilità di sottoscrivere un mutuo con tasso rinegoziabile che, per contratto, offre la possibilità al mutuatario di rivedere le condizioni del proprio finanziamento a scadenze predeterminate di 5 o 10 anni a seconda delle offerte delle singole banche”.

Mutuo giovani con Consap fino a dicembre 2024

I giovani in cerca di una casa possono beneficiare delle agevolazioni previste dal governo per gli under 36 attraverso il Fondo Consap, che sono state confermate per tutto il prossimo anno, come previsto dalla manovra 2024 (comma 7, articolo 1 della legge di Bilancio, n. 213/2023), ed estese anche alle famiglie numerose. Un aiuto importante, se si considera che nel 2022 un mutuo su quattro è stato stipulato grazie alla garanzia statale, come calcolato da Il Sole 24 Ore in base a dati Istat e Notariato.

Il 31 dicembre 2024 è quindi l’attuale termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 e le altre categorie prioritarie previste, tra cui anche i nuclei monogenitoriali con figli minori, purché in possesso di determinati requisiti, in primis un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui, salvo per le famiglie numerose dove questo limite è aumentato in funzione dei figli a carico.

Per poter presentare la richiesta a Consap, è necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.

Attenzione: nel 2024, invece, gli under 36 non possono più godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall’imposta sostitutiva del mutuo  in sede di rogito notarile, né possono avere il riconoscimento di un credito d’imposta per l’acquisto da impresa soggetta ad Iva.

I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età.

Fondo Gasparrini per i mutui prima casa

Una possibilità importante per i mutuatari che dovessero trovarsi in difficoltà riguarda il Fondo Gasparrini - Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa, attraverso il quale possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro.

Mutui vantaggiosi per le case green

Come già anticipato, per le abitazioni in classe energetica A, B e C si può stipulare un mutuo green, in questo momento particolarmente interessante, ancor più in caso di surroga: sulla scia del gradimento riscosso dagli immobili con prestazioni energetiche elevate, infatti, vari istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,45% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%. Un’offerta che si rivela conveniente, soprattutto sul lungo periodo: considerando per esempio un mutuo da 100.000 euro con durata 20 o 30 anni si può ottenere una riduzione della rata anche di 30 euro al mese, che alla fine del piano di ammortamento porterà ad un risparmio complessivo di circa 7-8.000 euro.

Mutuo 100 per cento

Vuoi acquistare la casa dei tuoi sogni, ma in questo momento non hai risparmi a disposizione? La soluzione è il mutuo che ti permette di ottenere l'intera somma del valore dell'immobile, anche se hai bisogno di un finanziamento per comprare una casa all'asta. Con il mutuo 100% potrai comprare un’abitazione anche senza avere liquidità. Non tutte le banche concedono la possibilità di ottenere un mutuo totale. Trova le offerte più convenienti di oggi. Fai subito una simulazione di mutuo e scopri quali istituti di credito permettono questa opzione.