Che Mutuo Che Fa – Settembre 2025

A settembre 2025 si conferma uno scenario in evoluzione per chi vuole acquistare casa o rinegoziare un mutuo. Dopo un lungo periodo di incertezza legato a pandemia, inflazione e strozzature creditizie, oggi il mercato mostra segnali di arresto nel ribasso dei tassi variabili e i tassi fissi restano su livelli moderati, senza variazioni significative

Rispetto ad agosto, registriamo movimenti contenuti ma significativi: l’Euribor 3 mesi si colloca sopra il 2%, mentre i riferimenti per i tassi fissi (IRS) sono scesi leggermente, attestandosi tra il 2,63% e il 2,90%, a seconda della durata.

Sul fronte delle politiche di supporto per i giovani, il Fondo prima casa gestito da Consap continua a operare con garanzie fino al 50% del mutuo (fino a 250.000 €) per under 36, famiglie monogenitoriali, giovani coppie, nuclei numerosi ecc., con stanziamento di 130 milioni di euro per il 2025. Inoltre, diverse banche offrono soluzioni dedicate ai giovani molto interessanti.

Tutto questo rende oggi il contesto mutui più facile da interpretare: è arrivato il momento di chiedersi — considerando tassi variabili in lieve arresto e fissi su livelli relativamente contenuti — conviene acquistare casa ora? È meglio optare per un mutuo fisso o variabile? E quali opportunità esistono per gli investimenti “green” e agevolati? In questo approfondimento risponderemo a questi interrogativi, offrendo una panoramica aggiornata e concreta.

I tassi dei mutui a settembre 2025

Nel 2025 i tassi di interesse sui mutui in Italia mostrano una stabilità maggiore rispetto ai forti rialzi registrati nei due anni precedenti. Dopo il picco raggiunto tra il 2023 e il 2024, dovuto alle misure restrittive della Banca Centrale Europea per contenere l’inflazione, si è infatti avviata una graduale fase di discesa, anche se i livelli rimangono superiori a quelli precedenti la pandemia.

Attualmente i mutui a tasso fisso presentano valori medi intorno al 3%, con possibilità di offerte più vantaggiose che si attestano attorno al 2,5% in presenza di condizioni particolarmente favorevoli. I mutui a tasso variabile, invece, sono legati all’Euribor con l’aggiunta di uno spread variabile tra 1 e 2 punti percentuali, che porta i tassi effettivi a oscillare entro una fascia comunque inferiore al 4,00%.

La differenza tra fisso e variabile si è quindi ridotta in modo significativo, rendendo la scelta più complessa e richiedendo una valutazione attenta in funzione del proprio profilo finanziario e delle prospettive future.

I tassi dei mutui oggi

Il tasso fisso e quello variabile applicati ai mutui si compongono di due elementi principali: un indice di riferimento e lo spread definito dalla banca. L’indice esprime il costo teorico a cui l’istituto di credito accede ai fondi, mentre lo spread rappresenta il margine di guadagno che la banca applica al prestito concesso al cliente.

Si parla di “teorico” perché, nella realtà, la banca non reperisce risorse specifiche per ogni singolo mutuo, ma utilizza una combinazione di fonti di finanziamento e strumenti di mercato che possono variare nel tempo.

Il parametro di riferimento cambia in base alla tipologia di mutuo. Per il mutuo a tasso fisso, il riferimento è l’EurIRS (Euro Interest Rate Swap), un tasso che indica il costo di finanziamento della banca sul lungo periodo. Ad esempio, per un mutuo ventennale si considera l’EurIRS a 20 anni. Poiché questo valore rimane stabile per tutta la durata del contratto, anche la rata mensile non subisce variazioni.

Per il mutuo a tasso variabile, invece, si utilizza l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate), calcolato su scadenze brevi come 1 o 3 mesi. L’Euribor riflette il costo del denaro a breve termine e determina, di conseguenza, la possibilità che il tasso del mutuo venga aggiornato periodicamente in funzione delle oscillazioni del mercato.

Un altro indicatore importante è il tasso BCE, ovvero il tasso ufficiale con cui la Banca Centrale Europea fornisce liquidità agli istituti di credito. Questo parametro incide in maniera diretta sia sull’EurIRS sia sull’Euribor, influenzando quindi anche i tassi finali applicati ai mutui.

Nel prossimo paragrafo entreremo nel dettaglio di ciascun parametro di riferimento, analizzando il loro impatto sul calcolo della rata del mutuo.

Eurirs oggi

L’Eurirs è il parametro di riferimento utilizzato per calcolare il tasso d’interesse nei mutui a tasso fisso. A settembre 2025 l’IRS a 20 anni si attesta a 2,9% e il 3,00%, in leggera crescita rispetto ad agosto.

Questa variazione dipende principalmente dalle persistenti dinamiche inflazionistiche in Europa e dall’incertezza riguardo alle prossime mosse della BCE: al momento non è chiaro se interverrà con politiche espansive a breve termine. Il recente rialzo dell’IRS si è già riflesso nei tassi proposti per i mutui a tasso fisso.

La tendenza attuale fa pensare che nei prossimi mesi i tassi fissi possano continuare a salire seguendo l’andamento dell’Eurirs. Per questo motivo, chi sta valutando un mutuo a tasso fisso dovrebbe considerare l’ipotesi di anticipare la scelta, approfittando delle condizioni ancora relativamente stabili.

Euribor oggi

L’Euribor rappresenta il parametro di riferimento per i mutui a tasso variabile. In questo momento (11 settembre 2025) l’Euribor a 3 mesi, la scadenza più comunemente usata dalle banche per i mutui variabili, è pari a 2,009 % mentre l’Euribor a 1 mese si situa intorno all’1,89 %. Dopo aver raggiunto i livelli massimi storici nel 2023, oggi l’Euribor è in discesa, anche se abbastanza graduale. Il suo andamento è strettamente influenzato dalle decisioni della BCE e dall’evoluzione dell’inflazione in Europa.

BCE oggi

Dal giugno 2025 la Banca Centrale Europea ha mantenuto il tasso ufficiale di riferimento fissato a 2,15 %, confermando così una fase di stabilità dopo una serie di riduzioni dei tassi.

Questo tasso guida ha un impatto diretto sia sull’Euribor sia sull’IRS, e quindi anche sui tassi effettivi applicati ai mutui.

I tassi dei mutui: le previsioni per la seconda parte del 2025

Per gli ultimi mesi del 2025, il mercato dei mutui dovrebbe continuare il processo di normalizzazione. In questo periodo, i tassi fissi sono previsti in ulteriore leggero aumento, riflettendo il costo più elevato della stabilità e della prevedibilità offerta da questa tipologia di mutuo. I tassi variabili, invece, tendono a stabilizzarsi o a mostrare una lieve flessione, beneficiando di un contesto di riduzione graduale dei tassi di riferimento a breve termine.

Attualmente i due tipi di tasso rimangono vicini, a indicare una fase di transizione del mercato. Tuttavia, nel corso dei prossimi mesi è atteso un progressivo ampliamento del divario tra fisso e variabile. Salvo eventi imprevisti, difficilmente si tornerà ai livelli eccezionalmente bassi del 2020-2021, periodo particolarmente favorevole per chi acquistava casa o effettuava surroghe.

È il momento giusto per comprare casa?

Durante le nostre consulenze gratuite, molti clienti ci chiedono: “È questo il momento ideale per acquistare casa?” La risposta è senz’altro positiva, naturalmente tenendo conto di alcuni fattori chiave.

Dopo un biennio di crescita, i prezzi degli immobili in molte città italiane si sono stabilizzati e in alcune zone hanno addirittura registrato una leggera flessione. Questo scenario crea opportunità concrete per chi dispone di una buona capacità reddituale o può accedere a mutui vantaggiosi.

Gli esperti del settore confermano che in Italia non si è formato alcun rischio di bolla immobiliare. La domanda di abitazioni rimane superiore all’offerta, soprattutto nelle grandi città come Roma, Milano e Bologna, dove le nuove costruzioni non riescono ancora a soddisfare il mercato.

Per questi motivi, acquistare casa oggi rappresenta un investimento sicuro e strategico, con ottime possibilità di mantenere o accrescere il valore dell’immobile nel tempo.

Se il tuo profilo creditizio è solido e hai un progetto abitativo chiaro, il 2025 è un anno ideale per comprare casa, anche grazie al recente allentamento dei tassi di interesse sui mutui. Non perdere questa occasione: investire nel mattone oggi può rivelarsi una scelta vincente per il tuo futuro.

Conviene il mutuo fisso o variabile?

La scelta tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile resta ancora oggi una delle domande più frequenti per chi cerca un finanziamento per la casa. Attualmente, con l’allargarsi della differenza tra i due tassi, questa decisione assume un’importanza ancora maggiore.

Il mutuo a tasso fisso è ideale per chi cerca stabilità e sicurezza nel lungo periodo. In un contesto economico ancora incerto, consente di pianificare con tranquillità il bilancio familiare, evitando sorprese legate a eventuali aumenti futuri dei tassi.

Il mutuo a tasso variabile, invece, può risultare conveniente grazie a tassi inizialmente più bassi rispetto al fisso, ma comporta una maggiore esposizione alle oscillazioni del mercato. È consigliato a chi ha un reddito stabile e la capacità di gestire eventuali variazioni o di estinguere anticipatamente il mutuo.

Per chi cerca un compromesso tra sicurezza e convenienza, esistono soluzioni come il mutuo a tasso misto o il mutuo con cap (tetto massimo), che offrono flessibilità e protezione dai rialzi dei tassi.

Il nostro suggerimento è di approfittare di una consulenza gratuita con i nostri esperti analisti del credito, che valuteranno il tuo profilo e ti guideranno verso la soluzione più adatta per realizzare il tuo progetto abitativo in totale sicurezza.

I mutui con grinta

Consap: un supporto ai giovani

Con la Legge di Bilancio 2024, il Fondo di Garanzia per la Prima Casa, gestito da Consap, è stato rifinanziato per tre anni, fino al 2027. Contestualmente, però, sono stati introdotti criteri di accesso più restrittivi, che hanno ridotto in modo significativo il numero dei potenziali beneficiari.

In particolare, la garanzia potenziata all’80% del mutuo – necessaria per richiedere finanziamenti con un Loan-to-Value (LTV) superiore all’80%, come i mutui al 100% – può essere concessa solo ai richiedenti con un ISEE inferiore a 40.000 euro, purché appartenenti a categorie prioritarie come giovani under 36, giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori, famiglie numerose e inquilini di alloggi di case popolari.

Questa restrizione ha ridotto l’accessibilità del Fondo, rendendolo meno inclusivo rispetto al passato e limitando le possibilità di ottenere mutui ad alto LTV per molti potenziali acquirenti, in particolare i giovani con redditi superiori alla soglia ISEE ma privi di risparmi sufficienti. L’effetto si è fatto sentire su un segmento cruciale del mercato immobiliare, già sotto pressione a causa della precarietà lavorativa e della difficoltà di accumulare risparmi.

Tuttavia, nel secondo trimestre del 2025, si è registrato un cambio di approccio da parte di diverse banche: molte hanno cominciato a concedere mutui con LTV superiore all’80% anche utilizzando la sola garanzia “base” del Fondo Consap, pari al 50%, richiedibile senza vincoli di ISEE.

Questo orientamento, favorito da una maggiore flessibilità nella gestione del rischio e da un’interpretazione meno rigida delle regole operative del Fondo, ha contribuito a riaprire il mercato del credito anche a chi era rimasto escluso dalle restrizioni del 2024. Pur non trattandosi di una modifica formale del regolamento Consap, questa evoluzione ha avuto un impatto concreto, ampliando le possibilità di accesso ai mutui ad alto LTV anche per chi non rientra nei parametri della garanzia potenziata, ma può comunque beneficiare della copertura statale standard.

Mutui Green, un evergreen!

Nel 2025, i mutui green continuano a rappresentare una delle soluzioni più vantaggiose per chi acquista casa o effettua ristrutturazioni orientate alla sostenibilità. Sempre più banche offrono condizioni agevolate, con spread ridotti anche di 30-70 punti base rispetto ai mutui tradizionali. L’obiettivo è incentivare interventi ad alta efficienza energetica e promuovere un mercato immobiliare più attento all’ambiente.

A spingere questa tendenza contribuiscono anche le politiche europee: il Green Deal e altri programmi per la transizione ecologica incoraggiano il sistema finanziario a sostenere investimenti sostenibili. Per le banche, i mutui green rappresentano un’opportunità concreta: riducono il rischio di insolvenza, migliorano i requisiti patrimoniali e favoriscono l’allineamento agli obiettivi ESG, legati a criteri ambientali, sociali e di governance.

Sul piano pratico, acquistare o ristrutturare un immobile efficiente dal punto di vista energetico significa assicurarsi un valore più stabile nel tempo e costi di gestione più contenuti. Questo si traduce in maggiore affidabilità del finanziamento per la banca e in un risparmio concreto per il cliente.

In questo scenario, i mutui green nel 2025 combinano vantaggi economici, ambientali e strategici, confermandosi come uno degli strumenti più incentivanti per chi vuole acquistare o rinnovare la propria abitazione in chiave sostenibile. Non sorprende che il settore bancario stia puntando sempre più su questo prodotto, apprezzato da chi desidera investire in un’abitazione moderna, efficiente e conforme ai nuovi standard ambientali.

Mutui al 100%? Sì, ma…

Nel 2025, ottenere un mutuo al 100% è diventato sempre più comune, soprattutto tra i giovani e chi acquista la prima casa senza disporre di un capitale iniziale. Pur non essendo ancora la norma, il numero di mutui con Loan-to-Value (LTV) superiore all’80% è in crescita, grazie a garanzie pubbliche come il Fondo di Garanzia Prima Casa e a una maggiore flessibilità adottata da alcune banche.

Secondo l’articolo 38 del Testo Unico Bancario, il limite ordinario di finanziamento resta l’80% del valore dell’immobile. Questo tetto può essere superato solo con garanzie aggiuntive, come fideiussioni, polizze assicurative o la garanzia statale. Superato l’80%, il mutuo perde la natura di “fondiario” e diventa un mutuo ipotecario, più rischioso per la banca.

Ed è proprio qui che risiede la sfida: un mutuo al 100% non è un prestito semplice da ottenere. La banca si assume l’intero rischio dell’operazione. In caso di mancato pagamento da parte del cliente e di vendita forzata dell’immobile, non vi è certezza di recuperare l’intera somma erogata, soprattutto in scenari di calo dei prezzi o di scarsa liquidità del mercato.

Per questo motivo, le banche adottano criteri di selezione molto rigorosi. Oltre alle garanzie esterne, valutano attentamente il reddito del richiedente, la stabilità lavorativa, lo storico creditizio e l’eventuale presenza di altri impegni finanziari. La posta in gioco è elevata: si tratta spesso dell’intero valore della compravendita, superiore a 150.000 o 200.000 euro, senza che il cliente versi alcun anticipo.

Proprio per la complessità di queste operazioni, è altamente consigliato farsi affiancare da uno specialista, come un consulente del credito esperto, capace di analizzare la situazione personale, individuare la banca più adatta e predisporre la documentazione necessaria per aumentare le probabilità di approvazione del mutuo.

In sintesi, se da un lato il mutuo al 100% è tornato disponibile e in crescita, dall’altro resta una forma di finanziamento complessa e selettiva, accessibile solo a chi dimostra solidità economica, affidabilità creditizia e si affida a un professionista del settore.

Conclusione

Il 2025 si conferma un anno ricco di opportunità per chi vuole acquistare casa, ma richiede scelte ponderate. I tassi sono in calo, il mercato immobiliare mostra maggiore stabilità e strumenti come i mutui green o le garanzie Consap rendono l’acquisto più accessibile.

Scegliere tra mutuo a tasso fisso, variabile o al 100% richiede comunque attenzione: le banche valutano con cura reddito, storico creditizio e sostenibilità del finanziamento. Per questo, il supporto di un consulente del credito esperto, indipendente e competente, può fare davvero la differenza.

Confrontare più offerte, analizzare la propria situazione e pianificare ogni passaggio con precisione è fondamentale per ottenere il mutuo migliore. I consulenti di TeleMutuo.it sono al tuo fianco gratuitamente, con esperienza e trasparenza: contattaci e costruisci oggi il tuo futuro, scegliendo la casa giusta e il mutuo su misura per te.