Che mutuo fa oggi? Marzo 2023

E’ passato ormai un anno dall’inizio della guerra tra Russia ed Ucraina: questo drammatico evento è anche uno dei principali fattori che hanno contribuito a rivoluzionare il panorama dei mutui casa negli ultimi 12 mesi. E’ quindi il momento di fare un punto della situazione e guardare avanti: che mutuo fa oggi? E che mutuo farà nelle prossime settimane?

I tempi in cui il costo del denaro era ai minimi storici sono ormai lontani, è vero, ma ci sono tante soluzioni possibili per affrontare questa fase di rialzo dei tassi d’interesse e prepararsi al ritorno di un cielo più sereno. Le novità 2023 sono infatti numerose, dalle agevolazioni per i giovani under 36 a quelle per le famiglie, che, avendo già in corso un mutuo a tasso variabile, si trovano in difficoltà nel pagare una rata maggiorata. 

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I tassi dei mutui nel 2022 

Prima di approfondire nei dettagli la situazione attuale, facciamo un passo indietro per capire come nel corso del 2022 è iniziato il graduale aumento dei tassi di interesse. Il costo del denaro è stato pressoché pari a zero per 15 anni, finché circa un anno fa questo scenario è stato velocemente rivoluzionato da una serie di eventi: oltre al già citato conflitto Russia-Ucraina, la crescita dell’inflazione (che a ottobre 2022 ha raggiunto il valore record di +11,9%, mai così alto dal 1984), il rincaro dei costi del gas e dell’energia elettrica e, infine, i vari aumenti del costo del denaro stabiliti dalla Banca Centrale Europea. 

Il primo rialzo della Bce risale a luglio 2022: un aumento di 50 punti base, il primo dal 2011 e il doppio rispetto ai 25 centesimi preannunciati in giugno. Il secondo rialzo è arrivato a settembre: altri 75 punti base, che hanno portato il tasso Bce all’1,25%.

A ottobre 2022 c’è stato il terzo rialzo (+0,75%), a dicembre 2022 il quarto (+0,50%) e a febbraio 2023 il quinto (+0,50%), per un valore attuale del tasso Bce pari +3%. Decisioni forti, ma necessarie per assicurare il ritorno dell’inflazione verso il +2% nel medio periodo rispetto ai livelli attuali ancora elevati (+10% a gennaio 2023, in leggero rallentamento rispetto al +11,6% di dicembre 2022).

I tassi dei mutui oggi

A marzo 2023 è previsto il sesto rialzo del costo del denaro da parte della Bce, come ha annunciato la governatrice Christine Lagarde: questo sta già avendo - e continuerà ad avere nelle prossime settimane - un impatto non solo sui mutui a tasso variabile direttamente legati a questo indice, ma anche su quelli legati all’indice Euribor, che si muove di conseguenza e che adesso ha un valore compreso tra 2,4% (Euribor 1M) e 3,6% (Euribor 1A).

Bisogna quindi aspettarsi che la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile salga ulteriormente rispetto ad oggi, calcolando che negli ultimi 12 mesi c’è già stato un aumento medio di oltre 200 euro. 

Chi si trova in questa situazione può valutare con la propria banca la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla legge di bilancio per il 2023, oppure può chiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito. Su questo tipo di tasso, anche per chi deve accendere un nuovo finanziamento, alcune banche stanno mettendo in catalogo per brevi periodi prodotti molto vantaggiosi, al di sotto del 3%, che permettono di evitare il rischio, che si corre con il variabile, di ulteriori rialzi.

Eurirs oggi

Per i mutui a tasso fisso il parametro di indicizzazione è l’indice IRS (detto anche Eurirs), che è stato il primo tasso d’interesse a crescere nella primavera 2022 per poi stabilizzarsi: per esempio, a fine gennaio 2022 l’IRS 10 ANNI valeva +0,4%, mentre oggi si attesta su +3,1%. Risultato: un mutuo a tasso (TAN) fisso attualmente parte dal 3,2% (3% per i prodotti destinati agli under 36), a seconda delle offerte più o meno vantaggiose delle banche (in alcuni casi si scende anche sotto la soglia del 3%).

Euribor oggi

A differenza dell’Eurirs, l’Euribor, l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando dal terreno negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo, come abbiamo visto. 

A fine estate la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata minima: oggi il tasso variabile (TAN) parte dal 3%, come si può vedere facendo una simulazione sul sito di TeleMutuo.

Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni

Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Probabilmente i tassi d’interesse continueranno a crescere ancora un po’, considerato che l’inflazione è elevata e lo scenario geopolitico è decisamente incerto: per il 2023 difficilmente si potrà ipotizzare una discesa del costo del denaro. 

È anche vero che in una fase così delicata è molto difficile fare previsioni a lungo termine, quindi bisogna valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo. Gli analisti ipotizzano che l’indice Euribor possa arrivare al 3% entro l’estate 2023, mentre le proiezioni per i prossimi cinque anni segnanoun Euribor 3 mesi pari all’incirca a +3,3% a dicembre 2023, +2,3% a dicembre 2025, +2,4% a dicembre 2027.

Comprare casa resta tuttavia conveniente, perché in generale stiamo parlando di tassi d’interesse comunque vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane): a gennaio 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 3,53% (a dicembre 2022 era 3,01%, a dicembre 2021 1,74%), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%. 

La grande propensione degli italiani all’acquisto dell’abitazione, sia per uso proprio sia come investimento, potrebbe eventualmente favorire nei prossimi mesi una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e un abbassamento dei prezzi nel settore immobiliare.

Mutuo a tasso fisso, variabile oppure con cap?

In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Se fino a un anno fa la quasi totalità dei mutuatari sceglieva il fisso, nel corso del 2022 è aumentata la domanda di tasso variabile, soprattutto tra gli ottimisti che vedevano nell'impennata dei tassi un fenomeno momentaneo. Oggi la maggior parte dei mutuatari rivolge di nuovo l’attenzione verso il tasso fisso, non tanto per risparmiare quanto per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori stangate. 

I consulenti del credito di Telemutuo confermano che quella del tasso fisso è in questo momento la soluzione ottimale, perché, pur essendo il suo valore più che triplicato in 12 mesi, siamo comunque molto lontani dai livelli ante 2010. 

Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi dieci anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione inusuale in cui sono nettamente inferiori rispetto al livello di inflazione.

Oltre al tasso variabile puro, comunque, sul mercato sono disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.

Si tratta però di prodotti da valutare con la massima attenzione, considerando la propria situazione personale e il contesto generale: ti ricordiamo che gli esperti di Telemutuo sono sempre a disposizione per fornirti gratuitamente una consulenza personalizzata, oltre alle loro analisi online sempre aggiornate (Meglio tasso fisso o variabile?).

Quale mutuo scegliere? Tutte le tipologie

Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica c’è il mutuo green o “verde”, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni.

Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.

Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, c’è sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. 

Una possibilità che in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può essere una strada percorribile per chi, di fronte agli aumenti del tasso variabile, vuole tutelarsi passando ad un mutuo a tasso fisso o ad un variabile con cap.

Mutuo giovani: confermato il tasso fisso al 100%

Notizie positive, inoltre, per quanto riguarda i mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni, grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa.

Con un emendamento al Decreto Aiuti-ter, innanzitutto il governo ha modificato il meccanismo alla base dei mutui fissi al 100% per i giovani, che a fine 2022 erano scomparsi dal mercato a causa della crescita dei tassi di interesse: in pratica, a differenza di quanto succedeva prima, ora il TEG - Tasso Effettivo Globale può superare il TEGM - Tasso Effettivo Globale Medio, pubblicato dal Mef. Le banche hanno quindi ricominciato a proporre questo tipo di finanziamento per chi rientra nella giusta fascia d’età. 

Non solo: con la nuova Legge di Bilancio è stata prorogata fino al 30 giugno 2023 la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore ISEE non superiore a 40.000 euro annui. 

Inoltre, per gli under 36 è prevista per tutto il 2023 l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo. 

In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.

Fondo Gasparrini per i mutui prima casa

Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini - Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso viene allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. 

Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.

Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso

Con il 2023 è tornata poi in vigore una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista, però, solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti.

Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.