C'è stato un tempo in cui i grandi affari possibili acquistando all'asta erano limitati a pochi privilegiati che potevano comprare con soldi propri.
In anni più recenti i Tribunali hanno compreso che rendere possibili i mutui per acquisto all'asta sarebbe risultato nell'interesse generale. Aprendo così a tutti l'opportunità di sfruttare questa bella opportunità. Vediamone allora vantaggi e limiti.
Indice della pagina:
1. I grandi vantaggi del mutuo per acquisto all'asta
2. Il problema di fondo
3. La nuova procedura per acquisto all'asta tramite mutuo
4. La soluzione alternativa
5. I limiti di intervento
6. Elenco Tribunali convenzionati
La possibilità di acquistare all'asta con il mutuo ha ampliato a dismisura il numero di possibili acquirenti e ciò si traduce in vantaggi per tutti.
La platea più estesa consente di spuntare ricavi maggiori, un vantaggio per i creditori che così possono venire meglio soddisfatti. E quando il prezzo di aggiudicazione supera l'entità dei debiti lo stesso espropriato ne beneficia, perché le somme eccedenti gli verranno corrisposte.
Nel contempo la gente comune può riuscire a entrare in possesso dell'abitazione a prezzi introvabili sul mercato, sopportando una rata di mutuo più bassa e facile da sostenere.
Perfino i Tribunali traggono beneficio dalla riduzione di assorbimento dovuta alla minore quantità di aste da organizzare per giungere alla vendita.
Visti i benefici per tutti, perché per molto tempo non sono stati configurati mutui per l'acquisto all'asta?
Il problema è sempre parso complicato da risolvere per una questione di scostamento temporale. Le procedure ordinarie prevedono che il Giudice trasferisca la proprietà dell'immobile solo qualche tempo dopo il deposito del prezzo di aggiudicazione. Ma un acquirente che utilizza il mutuo potrà disporre del finanziamento solo iscrivendo l'ipoteca sull'immobile. Il problema è che finché non ne diventa proprietario non può concedere alcuna ipoteca! E se non versa il prezzo il Giudice non gli può intestare la casa … Insomma un circolo vizioso.
C'è voluta la preziosa iniziativa di alcuni Tribunali che hanno fatto da apripista sperimentali, unita alla volontà dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana) per giungere a una modalità convenzionata efficace, che con il tempo è stata metabolizzata da quasi tutti i fori nazionali. Per un elenco dettagliato dei Tribunali aderenti vedi al sottotitolo "Elenco Tribunali convenzionati".
Vediamo ora come funziona il meccanismo del mutuo acquisto all'asta. Come primo passo serve che l'interessato inizi per tempo ad istruire la pratica di mutuo presso un istituto di credito convenzionato con il Tribunale dove intende tentare l'acquisto all'asta.
Dopo l'approvazione della richiesta la banca effettuerà uno scambio di corrispondenza con il richiedente in cui garantirà la propria disponibilità alla concessione del mutuo. A quel punto l'aspirante acquirente potrà formalizzare la partecipazione all'asta.
Se riuscirà a prevalere, in occasione del rilascio Decreto di Trasferimento da parte del giudice si procederà anche alla stipula dell'atto notarile di mutuo. Poiché in tale circostanza l'aggiudicatario diverrà anche proprietario sarà possibile di iscrivere contestualmente l'ipoteca e ottenere istantaneamente le somme da depositare presso il Tribunale a titolo di saldo prezzo. Cioè proprio come avviene in occasione di una tradizionale compravendita tra privati, accompagnata dal mutuo.
E' la soluzione perfetta! Tuttavia possono sorgere difficoltà operative a causa dalle limitate disponibilità del Tribunale, che rendono spesso difficile congegnare questa modalità in tempi ragionevolmente stretti. Per questo può diventare talvolta preferibile valutare una strada diversa.
Quale alternativa sarà possibile, dopo l'aggiudicazione, stipulare l'atto di mutuo chiedendo alla banca di depositare subito il denaro presso il Tribunale. Con l'accordo che sia trattenuto solo nel caso in cui, una volta rilasciato il Decreto di Trasferimento, l'ipoteca venga validamente iscritta.
In questo modo la banca risulterà tutelata dall'affidabilità del custode del denaro e attenderà serenamente le settimane necessarie al completamento delle formalità.
Le banche tendono a specificare un periodo, di solito pari a un mese, quale limite per il completamento dell'operazione. Poiché l'impegno non risulta vincolante per il Tribunale, è certamente opportuno verificare come la banca intenderà procedere in caso di allungamento dei tempi, spesso piuttosto dilatati quando si ha a che fare con i Tribunali.
Va detto però che le banche, pur specificando termini perentori, in genere manifestano spontaneamente una certa pazienza. Anche perché al di là del "fastidio" di trovarsi con un'operazione aperta e non perfezionata non corrono in realtà alcun rischio sul fronte economico.
Piuttosto sarà l'acquirente a soffrire il maggior disturbo, visto che dal momento della consegna del denaro al Tribunale dovrà cominciare a pagare interessi di mutuo per una casa di cui deve ancora entrare in possesso.
I criteri di definizione dell'importo massimo di un mutuo per acquisto all'asta cambia da banca a banca. Le più restrittive concedono l'80% del minore tra prezzo di aggiudicazione e valore del bene.
Quest'ultimo viene definito per alcune in base alla perizia redatta dal tecnico del Tribunale all'inizio della procedura di vendita all'asta, mentre per altre sulla scorta di una nuova perizia del proprio valutatore.
E' comunque abbastanza facile trovare banche disposte a concedere fino al 100% del prezzo d'asta, nel limite dell'80% del valore immobiliare, in modo da favorire l'acquirente pur nel rispetto dei limiti imposti dalla normativa per i mutui fondiari.
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La maggioranza dei Tribunali italiani ha aderito alle procedure che consentono di acquistare all'asta con il mutuo.
Qui di seguito trovi l'elenco di quelli dov'è possibile attivare il servizio TeleMutuo.
| Lombardia | TRIBUNALE DI MILANO – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Lombardia | TRIBUNALE DI MILANO – SEZIONE FALLIMENTARE |
| Lombardia | TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Lombardia | TRIBUNALE DI COMO |
| Lombardia | TRIBUNALE DI MANTOVA |
| Lombardia | TRIBUNALE DI LECCO |
| Lombardia | TRIBUNALE DI LODI |
| Lombardia | TRIBUNALE DI MONZA |
| Lombardia | TRIBUNALE DI PAVIA – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Lombardia | TRIBUNALE DI VARESE |
| Lombardia | TRIBUNALE DI BRESCIA |
| Lombardia | TRIBUNALE DI SONDRIO |
| Lombardia | TRIBUNALE DI BERGAMO |
| Piemonte | TRIBUNALE DI IVREA |
| Piemonte | TRIBUNALE DI BIELLA |
| Piemonte | TRIBUNALE DI NOVARA |
| Piemonte | TRIBUNALE DI VERBANIA – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Piemonte | TRIBUNALE DI TORINO – SEZIONE FALLIMENTARE |
| Piemonte | TRIBUNALE DI TORINO – SEZIONE ESECUZIONI |
| Valle d'Aosta | TRIBUNALE DI AOSTA– SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Friuli Venezia Giulia | TRIBUNALE DI TRIESTE – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARE E FALLIMENTARE |
| Veneto | RIBUNALE DI VERONA |
| Liguria | TRIBUNALE DI SAVONA |
| Emilia Romagna | TRIBUNALE DI FERRARA – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Emilia Romagna | TRIBUNALE DI RIMINI |
| Emilia Romagna | TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA |
| Emilia Romagna | TRIBUNALE DI PARMA |
| Emilia Romagna | TRIBUNALE DI RAVENNA |
| Emilia Romagna | TRIBUNALE DI PIACENZA |
| Toscana | TRIBUNALE DI LIVORNO |
| Toscana | TRIBUNALE DI FIRENZE – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI E FALLIMENTARE |
| Marche | TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO |
| Marche | TRIBUNALE DI PESARO |
| Umbria | TRIBUNALE DI PERUGIA |
| Lazio | TRIBUNALE DI RIETI |
| Campania | TRIBUNALE DI SALERNO – SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE E FALLIMENTARE |
| Campania | TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE |
| Campania | TRIBUNALE DI BENEVENTO – SEZIONE FALLIMENTARE – SEZIONE ESECUZIONI |
| Campania | TRIBUNALE DI NAPOLI – SEZIONE FALLIMENTARE |
| Campania | TRIBUNALE DI NAPOLI – 5a SEZIONE CIVILE ESPROPRIO |
| Campania | TRIBUNALE DI NOLA |
| Calabria | TRIBUNALE DI COSENZA |
| Calabria | TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Calabria | TRIBUNALE DI CROTONE – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Calabria | TRIBUNALE DI CATANZARO |
| Calabria | TRIBUNALE DI PALMI |
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| Puglia | TRIBUNALE DI BARI – SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE |
| Puglia | TRIBUNALE DI BRINDISI |
| Puglia | TRIBUNALE DI TRANI |
| Puglia | TRIBUNALE DI FOGGIA |
| Sicilia | TRIBUNALE DI PATTI |
| Sicilia | TRIBUNALE DI PALERMO |
| Sicilia | TRIBUNALE DI SCIACCA |
| Sicilia | TRIBUNALE DI BARCELLONA POZZO DI GOTTO |
| Sicilia | TRIBUNALE DI CATANIA – SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI |
| Sardegna | TRIBUNALE DI LANUSEI |
| Sardegna | TRIBUNALE DI CAGLIARI |
| Sardegna | TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA |
| Sardegna | TRIBUNALE DI NUORO |
| Sardegna | TRIBUNALE DI ORISTANO |
Quali sono i rischi di comprare una casa all'asta?
Quando si acquista una casa all’asta bisogna mettere in conto che potrebbero esserci dei costi aggiuntivi non previsti, che fanno aumentare il budget totale dell’operazione. Per esempio, potrebbero essere presenti spese condominiali arretrate non pagate, imposte non evase oppure abusi edilizi non sanati, che l’acquirente dovrà sistemare a suo carico.
In breve, come si acquista una casa all’asta?
Chi vuole partecipare alla vendita all’asta di un immobile deve presentare tutta la documentazione richiesta e anche versare un deposito cauzionale, di solito un assegno circolare, di importo pari al 10% del prezzo base d'asta. Si tratta di una cauzione, di cui si rientra in possesso nel caso non ci si aggiudichi l'immobile.
Che cos’è la pre asta?
La pre asta è una vendita assistita di un immobile, che altrimenti non potrebbe essere venduto, se non per ordine di un giudice. Quando si compra in pre asta, infatti, si acquista sul libero mercato un immobile pignorato, destinato ad essere messo all’asta: il valore dell’abitazione, superiore al debito contratto, assicura in questo modo un margine di guadagno al venditore. Condizione fondamentale per poter procedere con questa operazione è che essa garantisca la cancellazione del debito, del pignoramento e di qualsiasi altra procedura in corso.
Cosa vuol dire pre asta in saldo e stralcio?
Quando si vende una casa in pre asta c’è l’opzione del saldo e stralcio: questa un’operazione, che nasce da un accordo tra il creditore e il debitore (non l’acquirente), consente di ridurre il debito complessivo a fronte di un pagamento. Da un lato il debitore ottiene uno sconto sulla somma da versare, dall’altro il creditore ha invece la garanzia di ottenere più velocemente almeno una parte della somma che gli spetta.
A quali rischi vado incontro se acquisto una casa all’asta tramite mutuo?
Se la banca non concede il mutuo, non si riesce a pagare il saldo (prezzo dell’immobile e spese) e l’aggiudicazione viene revocata, con la conseguente perdita della cauzione versata.
Il rischio, però, è anche un altro: se all’esito del nuovo incanto il prezzo ricavato (a cui vanno aggiunti gli importi già trattenuti a titolo di multa) risulta inferiore a quello della precedente aggiudicazione, il precedente aggiudicatario inadempiente deve versare la differenza.