Benefici fiscali per chi accende un mutuo. Limiti e requisiti per la detrazione fiscale degli interessi passivi di mutuo.

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Detrazione fiscale mutuo

Benefici fiscali

Tra i pochi oneri ancora detraibili dal reddito compaiono gli interessi e le spese dei mutui ipotecari.

Presentiamo in questa pagina un riepilogo della normativa applicata ai finanziamenti stipulati dal 1999 in avanti. I criteri in vigore precedentemente sono contenuti nell'Approfondimento Deducibilità fiscale dei mutui stipulati fino al 1999.

Purtroppo la legislazione sulla materia è articolata e complessa. Abbiamo cercato di semplificarne la spiegazione, ma per analizzarla ti suggeriamo di stampare la pagina ed evidenziare le sole parti che riguardano il tuo caso.

Indice della pagina:




Requisiti per la detrazione

A. Operazioni contemplate

Per godere dei vantaggi fiscali l'operazione deve riguardare un mutuo garantito da ipoteca.

Nota: nei mutui per acquisto può essere iscritta sia sul bene cui è destinato il finanziamento che su altri, anche di proprietà di soggetti diversi dai mutuatari.


I benefici non sono estensibili ai prestiti personali anche se destinati all'abitazione. E neppure a formule implicanti l'ipoteca ma diverse dal mutuo, come le aperture di credito con garanzia ipotecaria.

Determinante anche la finalità del mutuo, che deve rientrare tra le seguenti:

  • Acquisto dell'abitazione principale e delle relative pertinenze come box e cantine (non dà invece diritto alle detrazioni il mutuo contratto per l'acquisto di sole pertinenze).
  • Acquisto di unità locata, quando l'intento è quello di adibirla ad abitazione principale appena sarà disponibile.
  • Costruzione dell'abitazione principale.
  • Ristrutturazione profonda dell'abitazione principale comprovata da concessione edilizia o atto equivalente rivolta a trasformare l'unità, in tutto o in parte, in un immobile diverso dal precedente.
  • Sostituzione di altro mutuo detraibile, ma proporzionalmente ad una quota commisurata al debito residuo maggiorato delle spese necessarie alla sostituzione (in questo caso vengono mantenute le agevolazioni del mutuo originario, anche se superiori a quelle previste per i nuovi mutui).

La detrazione spetta anche ai contraenti del mutuo che abbiano acquistato la sola nuda proprietà (immobili soggetti ad usufrutto), fermo restando l'utilizzo come abitazione principale.


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B. Limiti di tempo

  • Mutui per acquisto.

L'immobile va adibito ad abitazione principale entro un anno dall'atto di mutuo (ridotto a sei mesi per i mutui stipulati prima del 2001), pena la perdita definitiva della detraibilità (salvo che ciò non avvenga a causa di trasferimento per motivi di lavoro subentrati dopo l'acquisto).

Il periodo può essere esteso a due anni in caso di ristrutturazione documentata (in questo caso però la detrazione spetta dal momento in cui l'immobile viene adibito ad abitazione principale).

Al cessare dell'utilizzo quale prima casa si esaurisce la detrazione (salvo che ciò avvenga a causa di trasferimento per motivi di lavoro o ricovero permanente e l'immobile non venga locato).

Nel caso di acquisto di unità locata deve essere notificato all'inquilino l'atto di intimazione di sfratto entro tre mesi dall'acquisto, ed entro un anno dal rilascio l'unità deve venire adibita ad abitazione principale.

  • Mutui per costruzione o ristrutturazione.

Il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi prima o dopo la data di inizio dei lavori e l'immobile va adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine degli stessi, da concludersi nei termini previsti dalla concessione edilizia (salvo proroghe o inefficienza degli uffici amministrativi comunali nel rilascio delle abilitazioni).

Al cessare dell'utilizzo dell'immobile come prima casa si esaurisce la detrazione (salvo che ciò avvenga a causa di trasferimento per motivi di lavoro).


Imponibile ammesso


A. Componenti

Le voci indicate di seguito costituiscono l'imponibile utilizzabile per la detrazione fiscale:

  • Spese di istruttoria bancaria
  • Costi della perizia
  • Imposta sul mutuo
  • Costi dell'atto notarile di mutuo
  • Quote interessi delle rate di mutuo

B. Frazione imputabile

Ogni intestatario del mutuo porterà in detrazione la propria frazione. Tuttavia nel caso di cointestazione del mutuo con il coniuge privo di reddito sarà consentito cumulare la sua quota in capo all'altro (solo mutui stipulati dal 2001).

ESEMPIO: mutuo cointestato a marito impiegato, moglie casalinga e figlio studente. Quota di spesa detraibile sostenuta nell'anno: 900 Euro.

Il marito porterà in detrazione 300 Euro (1/3 di sua competenza) + 300 Euro (1/3 di competenza del coniuge privo di reddito); la quota di 1/3 del figlio andrà perduta perché egli non paga imposte e non potrà quindi trarre alcun beneficio fiscale dall'intestazione del mutuo.


  • Mutui per acquisto.

La detrazione spetta fino alla concorrenza del costo di acquisto dell'immobile.

Per "costo di acquisto" si intende la somma del prezzo dichiarato per la compravendita, dei compensi pagati per mediazione immobiliare, degli onorari notarili e delle imposte relative a compravendita e mutuo.

Se superasse tale importo il mutuo risulterebbe detraibile solo proporzionalmente.

ESEMPIO: prezzo dichiarato nel rogito: 150.000; imposte (registro, catasto, conservatoria): 4.836; spese notarili: 4.200; fattura mediazione immobiliare: 7.200; imposta sostitutiva mutuo: 500. Il costo di acquisto corrisponderà alla somma dei citati costi, cioè 166.736 Euro. Un mutuo di importo inferiore risulterà interamente detraibile.

Diversamente andrà applicato un criterio proporzionale. Un mutuo di 200.000 Euro sarebbe detraibile nella misura dell' 83,36%, proporzione ricavata dal seguente calcolo: 166.736 (costo di acquisto) / 200.000 (importo mutuo) x 100.

Vuol dire che ogni 1.000 Euro di voci imponibili potrò utilizzarne solo 833,60, ovvero: 1.000 (spesa detraibile) x 83,36 (percentuale detraibile) / 100.


  • Mutui per ristrutturazione o costruzione.

La detrazione è limitata alla frazione di mutuo effettivamente utilizzata in ciascun anno per i lavori.

ESEMPIO: se contraggo un mutuo per costruzione di 100.000 Euro ma durante l'anno in corso posso dimostrare, fatture alla mano, di averne impiegati solo 50.000, cioè il 50%, anche la quota ammessa in detrazione andrà proporzionata al 50% delle spese.

Se l'anno dopo impiegherò altri 30.000 Euro la frazione detraibile salirà all'80% (50% + 30%) e così via.

In caso di costruzione o ristrutturazione durante il contemporaneo pagamento di altro mutuo detraibile in corso sull'abitazione utilizzata nel frattempo, è consentito il cumulo dei benefici dei due mutui. Però soltanto durante il periodo di durata dei lavori ed i sei mesi successivi.

C. Limiti di importo

Gli imponibili massimi ammessi alla detrazione sono i seguenti:

  • Mutui per acquisto: 4.000 Euro all'anno (dal 2007 - in precedenza erano 3.615,20)
  • Mutui per costruzione e ristrutturazione: 2.582,28 Euro all'anno.

Il tetto massimo di spesa detraibile deve essere riferito complessivamente a tutti gli intestatari. Se sono stati stipulati più contratti di mutuo andranno sommati e considerati come un unico mutuo.

E' importante rammentare che qualora l'importo delle detrazioni sia superiore, l'eccedenza non potrà essere riportata in detrazione negli anni successivi.

SUGGERIMENTO: quando si prevede di stipulare a cavallo dell'anno è sempre preferibile sottoscrivere il contratto nell'anno che sta per finire. Così le spese di accensione del mutuo risulteranno detraibili interamente o quasi.

Diversamente, se cumulate agli interessi passivi di un intero anno, il beneficio potrebbe azzerarsi o quasi a causa del superamento della soglia annua massima ammessa.


D. Periodo di competenza

I costi sono ammessi in detrazione esclusivamente nell'anno in cui vengono sostenuti. Dimenticarsi di richiedere la detrazione vuol dire rinunciarvi definitivamente.

Attenzione anche alla data in cui si paga la rata del mutuo, perché da quella dipenderà l'anno in cui sarà possibile detrarre la spesa, indipendentemente dalla scadenza di pagamento.

SUGGERIMENTO: se prima del pagamento dell'ultima rata dell'anno è già stato raggiunto l'imponibile massimo ammesso in detrazione, converrà valutare se ritardare al 2 gennaio il pagamento di dicembre.

In questo modo si sposterà all'esercizio successivo la detrazione d'imposta sull'ultima rata. L'espediente può aver senso soprattutto alla fine dell'anno in cui si è acceso il mutuo, quando la presenza di tutti i costi iniziali potrebbe determinare più facilmente lo sforamento dei limiti.


Entità del beneficio

Sull'imponibile viene riconosciuto un rimborso del 19% con il meccanismo della detrazione di imposta.

Cioè l'IRE dovuta (la vecchia IRPEF) viene ridotta in misura pari a 19 Euro ogni 100 Euro ammessi in detrazione.

Chi non paga IRE non può trarre alcun vantaggio dall'intestazione del mutuo.

Esempio di calcolo

Per osservare cosa succede nel tempo alla detrazione fiscale puoi esaminare lo sviluppo seguente.

  • Mutuo per acquisto abitazione principale (limite detrazione di 4.000 Euro all'anno)
  • Frazione detraibile: 100%
  • Importo: Euro 100.000 (a tasso fisso del 5%)
  • Erogazione: 1° luglio 2007
  • Durata: 5 anni
  • Spese iniziali: Euro 3.000 (istruttoria bancaria, perizia, onorario notarile, imposta sostitutiva)

Anno
Spese sostenute
Interessi passivi
Totale imponibile
Quota massima detraibile
Rimborso (19%)
2007
3.000
2.408
5.408
4.000
760
2008
4.134
4.134
4.000
760
2009
3.187
3.187
3.187
606
2010
2.191
2.191
2.191
416
2011
1.145
1.145
1.145
218
2012
163
163
163
31

Dall'ultima colonna appare evidente che in tutti i casi il massimo rimborso ammesso dalla normativa ammonta a 760 Euro all'anno.

NOTA: Dal 2007 la cancellazione dell'ipoteca può essere effettuata con modalità automatica e gratuita.

Qualora si volesse o si preferisse ricorrere al notaio, la spesa risulterebbe imputabile ai fini della detrazione fiscale nell'anno in cui è stata sostenuta.

Come si ottiene il rimborso

Le spese di apertura del mutuo risultano dalle contabili bancarie e dalla fatture del perito e del notaio.

Gli interessi passivi vengono invece certificati dalla banca mutuante una volta all'anno con una dichiarazione inviata di solito spontaneamente entro il mese di maggio. Qualora non pervenisse sarà possibile richiederne il duplicato.

I lavoratori dipendenti potranno consegnare tale documentazione ai Centri di Assistenza Fiscale (CAF) ai fini della compilazione del Modello 730. Con questa soluzione potranno ricevere entro pochi mesi, direttamente nella busta paga, il rimborso spettante.

I lavoratori autonomi indicheranno la quota detraibile nella propria dichiarazione dei redditi (Modello UNICO), riducendo così il versamento dell'IRE dovuta.

Le certificazioni di spesa non dovranno essere allegate al Modello, ma andranno conservate ed esibite all'Agenzia delle Entrate in occasione di eventuali controlli.




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