Cancellazione ipoteca: mutuo, volontaria, giudiziale, costo, legge Bersani

Quando il mutuatario salda l’ultima rata del mutuo, si assiste all’estinzione del debito e alla contemporanea acquisizione della completa proprietà dell’immobile.

Tuttavia, per potersi liberare definitivamente dal peso dell’ipoteca a garanzia del mutuo casa è necessario procedere con la cancellazione dell’ipoteca stessa, in modo tale che questa non sia più visibile a terze persone.

Che cosa vuol dire cancellare l’ipoteca, quali sono le modalità per farlo e quali soggetti sono coinvolti? 

Prima di approfondire i diversi aspetti, una premessa: l’ipoteca è un diritto reale di garanzia, per mezzo del quale viene tutelato il diritto del creditore a veder soddisfatto il suo credito. Prevista dal Codice Civile, all’articolo 2808, si articola in forme diverse e presenta le seguenti caratteristiche:

• Interessa sia beni mobili, come i titoli, sia beni immobili, come le abitazioni.
• Per essere efficace e valida è necessaria la sua iscrizione nei registri immobiliari della Conservatoria dell’Agenzia del territorio locale.
• Possiede una durata di vent’anni e si può rinnovare per altri 20 anni (a spese del debitore), come può essere necessario nel caso di mutuo casa della durata di 25 anni o 30 anni.
• E’ possibile ridurla, restringerla e cancellarla.
• Può essere iscritta più di una volta, generando così diversi gradi di ipoteca, classificati in base ai tempi di iscrizione e funzionali al corretto ordine di soddisfacimento dei creditori.
• Si esprime attraverso la forma volontaria, giudiziale e legale.

Cancellazione di ipoteca: definizione

La cancellazione dell’ipoteca è l’azione attraverso la quale la garanzia a tutela del debito viene eliminata dai registri immobiliari dell’Agenzia del territorio in cui è locato l’immobile.

L’effetto che si produce con la cancellazione è l’estinzione della formalità, ovvero la scomparsa dell’ipoteca dai registri stessi, in modo tale che qualunque persona interessata all’immobile possa accertarsi dell’inesistenza di garanzie a favore dei creditori.

Di fatto, a essere cancellata è l’iscrizione ipotecaria, cioè l’atto attraverso il quale l’ipoteca è stata iscritta ed ha acquisito validità: tale atto rappresenta i termini massimi di tutela che sono concessi al creditore, ovvero i confini entro i quali viene garantito il suo diritto di conseguire il credito che vanta nei confronti del debitore, incluse le spese legali e la mora.

La nota di iscrizione ipotecaria è il documento informativo funzionale all’iscrizione stessa, nel quale sono contenute le informazioni sui contraenti, sull’immobile e sui termini del prestito ricevuto. Ad essa va aggiunto poi un documento che comprovi le ragioni alla base dell’ipoteca.

Cancellazione ipoteca volontaria 

L’ipoteca volontaria si realizza attraverso un atto unilaterale oppure un accordo tra le parti e si configura come l’espressione della volontà dei soggetti coinvolti, quali il creditore, il debitore ed un eventuale terzo datore di ipoteca, ossia un soggetto che si pone come garante del debitore, offrendo i suoi beni immobili in garanzia.

La cancellazione dell’ipoteca volontaria può avvenire sia in modo automatico, sfruttando quanto disposto dalla legge Bersani, sia tramite intervento notarile o giudiziale.

Cancellazione automatica ipoteca

Se ci si intende avvalere della Legge Bersani, procedendo così alla cancellazione semplificata, l’eliminazione dell’ipoteca avviene automaticamente in seguito all’estinzione del debito, come detto, e in più senza oneri a carico del debitore.

Una seconda opzione è quella del notaio, il quale promuove la cancellazione della garanzia attraverso l’atto unilaterale di assenso alla cancellazione, con il quale accerta la volontà del creditore di cancellare l’ipoteca a suo favore.

Infine, l’ultimo modo per cancellare l’ipoteca volontaria è per opera di una sentenza da parte del giudice.

Cancellazione ipoteca casa

L’ipoteca volontaria è la tipica forma di garanzia reale a sostegno di un mutuo casa. Infatti, la banca, per poter tutelare il proprio finanziamento, richiede l’iscrizione di un’ipoteca sulla casa oggetto di prestito in misura pari al valore del debito, al quale si applica una maggiorazione del 50% o del 100%.

L’iter per la cancellazione dell’ipoteca mutuo parte dal momento dell’estinzione del prestito, nelle modalità stabilite dalla legge Bersani.

Legge Bersani e spese cancellazione ipoteca

Conosciuta come legge n.40 del 2007, la legge Bersani è nata con l’intento di alleggerire il tema della cancellazione dell’ipoteca: stabilisce che l’ipoteca volontaria sul mutuo può essere cancellata automaticamente, semplicemente attraverso una comunicazione da parte della banca all’Agenzia del territorio locale, entro 30 giorni dal momento in cui il mutuatario conclude i pagamenti previsti dal piano di ammortamento oppure dal momento in cui avviene l’estinzione anticipata del prestito.

In questo modo non è necessario l’intervento del notaio e non sono previste spese a carico del debitore, che invece sussistono nel caso di riferimento a pubblico ufficiale.

Cancellazione ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale nasce da un provvedimento giudiziale, nella forma di sentenza o decreto ingiuntivo, che prevede la costituzione dell’ipoteca, in base a quanto disposto dell’articolo 2818 del Codice Civile, in caso di “condanna al pagamento di una somma o all’adempimento di altra obbligazione, ovvero al risarcimento dei danni”.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale è possibile quando avviene il perimento del bene oggetto di garanzia o la sua vendita forzata, in caso di estinzione dell’obbligazione nata come garanzia del debito o, infine, in caso di rinuncia espressa del creditore all’ipoteca.

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale è un atto importante, che richiede l’intervento del giudice, oltre che del notaio e che, se non adeguatamente affrontato, può portare a forti difficoltà nella vendita del bene ipotecato.

Inoltre, non è esente dal sostenimento di costi, tra cui l’imposta ipotecaria e l’imposta di bollo.

Cancellazione ipoteca legale 

L’ipoteca legale è l’ultima forma di ipoteca riconosciuta dal Codice Civile, anche se è un caso di garanzia reale che si verifica di rado. Determinati soggetti, come il venditore, i coeredi e lo Stato, hanno la facoltà di apporre questa garanzia per far rispettare gli obblighi nascenti dai contratti, come quello di compravendita, dai pagamenti dovuti per gli immobili ereditati (in caso di coeredi) e dalle disposizioni penali.

Viene iscritta direttamente dal conservatore dei registri immobiliari, a meno di espressa rinuncia del beneficiario. Una volta chiuso il debito, la cancellazione può avvenire tramite atto notarile oppure tramite disposizione del giudice, nel caso di contenzioso legale.

Come faccio a sapere se l’ipoteca è stata cancellata?

Per verificare l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca sulla casa si può richiedere una visura ipotecaria, ovvero un documento contenente una serie di informazioni relative all’immobile ipotecato. A questo si aggiunge la possibilità, tutta digitale, di consultare i dati dell’ipoteca attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate.

Cancellazione, riduzione e restrizione ipotecaria

Prima di arrivare alla cancellazione dell’ipoteca, si può procedere alla sua riduzione o alla sua restrizione. Qual è la differenza? La prima consiste in una riduzione proporzionale della somma iscritta, quando vengono effettuati rimborsi parziali del prestito, sufficienti per estinguere almeno un quinto del debito originario (articolo 39, comma 5, Testo Unico Bancario). 

Che cos’è invece la restrizione dell’ipoteca? Nel caso del mutuo casa può capitare che il valore dell’immobile da acquisire col prestito non sia sufficiente come garanzia del debito: si possono allora aggiungere altri beni, estendendo così l’ipoteca.

Man mano che il mutuatario rimborsa le rate del prestito, si paventa per lui la possibilità di restrizione dell'ipoteca, ovvero la riduzione del numero dei beni garantiti, a patto che i rimanenti siano in grado di coprire il debito residuo con l’istituto di credito.

Purgazione ipoteca: differenza con cancellazione

Seppur possano sembrare sinonimi, tra cancellazione e purgazione esistono delle differenze: in particolare la purgazione rende inefficace l’ipoteca e avviene in casi specificamente previsti dal Codice Civile all’articolo 2878, fra i quali compaiono l’estinzione del debito, il suo perimento e la rinuncia del creditore.

In concreto, quando il debitore non riesce a trovare un accordo con i creditori per saldare il proprio debito, l’aspirante acquirente dell’immobile ipotecato può proporre la purgazione dell’ipoteca, ovvero una modalità di liberazione del bene dalla sua garanzia reale.

Attraverso una procedura che coinvolge il tribunale competente del territorio, il compratore offre ai creditori una somma di denaro pari o al valore del bene ipotecato o a quello di mercato.

L’azione, nota come offerta di purgazione, viene resa nota ai creditori e al debitore e il giudice ne verifica la regolarità in termini di deposito versato.

La purgazione dell’ipoteca, se nessun creditore offre di più, si rende efficace tramite decreto del giudice.

Cancellazione ipoteca Equitalia

Infine, come si cancella l'ipoteca di Equitalia? L’attuale Agenzia delle Entrate, agendo in qualità di creditore, può richiedere l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa di un debitore, nel caso questi abbia un debito erariale superiore a 20 mila euro.

La cancellazione dell’ipoteca in questo caso non può avvalersi delle forme tradizionali, ma è possibile soltanto attraverso la riduzione del debito tributario sotto la soglia citata. Equitalia, in caso di mancato saldo del debito, può attuare misure di pignoramento ed espropriazione.