Mutuo a tasso variabile con cap: pro e contro

Nei periodi in cui la differenza rispetto al tasso fisso raggiunge o supera il 2%, il mutuo a tasso variabile può ingolosire parecchio gli aspiranti mutuatari, perché offre la possibilità di risparmiare approfittando di tassi d’interesse più bassi. 

Al tempo stesso la prospettiva di una variabilità senza limiti al rialzo è motivo di seria preoccupazione, a causa degli effetti che un’eventuale esplosione dei tassi potrebbe produrre sull’importo della rata mensile. 

Per conservare i vantaggi del tasso variabile, ma limitarne gli svantaggi, esiste la soluzione del mutuo a tasso variabile con cap: cos’è e come funziona?

Cosa significa tasso variabile con cap

Il mutuo a tasso variabile con cap, o mutuo con cap per usare una formula breve, prende il nome dall'inglese “capped rate”, ovvero tasso limitato. 

Questo tipo di finanziamento prevede di mettere un tetto massimo al Tasso Annuo Nominale (TAN), oltre il quale il costo del prestito non può andare: qualunque sia il rialzo dei tassi di mercato, il mutuatario ha così la garanzia di una rata massima certa, di cui può conoscere l’importo fin dall’inizio, stabilita in base alle condizioni definite dal cap. Contemporaneamente, nei periodi in cui i tassi di interesse si abbassano, può godere della diminuzione della rata mensile, come avviene quando si sceglie un tradizionale mutuo a tasso variabile. 

Il mutuo con cap si presenta quindi come una soluzione di mezzo tra il tasso fisso, che dà la certezza dell’importo della rata per tutta la durata del mutuo, e il tasso variabile, che varia in base alle oscillazioni dei tassi d’interesse, verso l’alto oppure verso il basso.

A quale tipo di cliente è adatto un tasso variabile con cap?

Questo prodotto è indicato per le persone che, soprattutto in un periodo di incertezza dei mercati, da un lato vorrebbero cogliere l’opportunità di risparmio offerta dal tasso variabile rispetto al tasso fisso, ma dall’altro lato temono i possibili aumenti dei tassi di mercato, che potrebbero portare a una rata mensile difficile da sostenere. 

Con questa soluzione il mutuatario limita i rischi: può scegliere la banca che offre il mutuo con cap con la rata massima più conveniente rispetto al proprio reddito mensile, con la prospettiva positiva che, rispetto a questa, le rate potranno essere più leggere, e mai più pesanti.

Come funziona il tasso variabile con Cap

Il mutuo con cap è possibile perché la banca, per proteggersi dall'oscillazione del tasso d’interesse oltre il cap, utilizza degli strumenti finanziari specifici, gli swap.

Il costo di questi strumenti ricade sul cliente, che paga quindi uno spread (il guadagno o margine dell’istituto bancario) più alto rispetto a quello previsto per il variabile puro, proprio perché la banca si deve a sua volta tutelare dal rischio di un aumento dei costi.

In media il mutuo con cap o capped rate costa circa l'1% in più, in cambio di un limite massimo all'escursione del tasso, che può essere dell'ordine di un paio di punti percentuali, o anche tre nel caso dei mutui di durata più lunga.

Quando scegliere un mutuo capped rate

Il mutuo variabile con cap conviene? In assoluto non è possibile stabilirlo, dipende ovviamente dalla situazione contingente. Per capirlo sono quattro gli aspetti fondamentali da prendere in esame.

Innanzitutto bisogna assicurarsi che il cap sia applicato dalla banca per l’intera durata del mutuo, non solo per una parte. 

Secondo, il cap deve avere un valore di mercato tale da garantire un’effettiva tutela al mutuatario: il tetto massimo deve essere basso. L’ideale è un cap simile, o quantomeno di poco superiore, al tasso fisso che viene offerto sul mercato nel momento in cui si contrae il mutuo. 

Per fare un esempio, se il tasso fisso si aggira intorno al 2,75% e il cap è fissato al 3%, può essere sicuramente conveniente: ci si assicura una rata massima vicina a quella che si pagherebbe scegliendo il tasso fisso, però si può godere anche di eventuali riduzioni. 

Se il cap viene invece fissato al 7%, non è vantaggioso: in generale un tetto massimo troppo alto, raggiungibile dal TAN solo nell’ipotesi degli scenari peggiori, costa ed è inutile.

Terzo aspetto: la banca non deve inserire un floor, ovvero una soglia minima ai tassi. Man mano che questi scendono, la rata deve continuare a diminuire di conseguenza, anche quando i tassi diventano negativi.

Infine, lo spread applicato deve essere di poco superiore a quello del variabile puro, nell’ordine dello 0,30% - 0,50%. Anche in questo caso spread più elevati rendono non conveniente la protezione del cap.

In generale, possiamo dire che il mutuo con cap è vantaggioso soprattutto quando si stipula un finanziamento di lunga durata, dato che sul lungo periodo è difficile prevedere l'andamento dei mercati, e quando i tassi d’interesse sono in fase di rialzo.

Come si calcola il tasso variabile con cap 

Il calcolo della rata massima del mutuo a tasso variabile con cap non è semplice come si potrebbe immaginare. 

Si tratta di un aspetto importante da comprendere, almeno in linea teorica, perché spesso i simulatori online semplificano l’operazione, fornendo un importo più basso rispetto alla cifra che uscirebbe effettuando i conti nel modo corretto. 

Una differenza di cui tenere conto quando si confronta l’importo della possibile rata massima con il proprio reddito mensile, per capirne la sostenibilità. 

Essa nasce dal fatto che nei classici mutui a tasso variabile la parte della rata che subisce il ricalcolo al variare del tasso d'interesse è la quota capitale. 

Nel caso del mutuo con cap, invece, bisogna considerare che le quote capitale vengono prefissate al momento della stipula, in base, solitamente, al tasso di ingresso del mutuo, e si possono vedere nel piano di ammortamento che viene consegnato al cliente. 

Queste quote capitale rimarranno invariate nel tempo, mentre la parte della rata che subirà il ricalcolo al variare del tasso d'interesse sarà la quota interessi. 

Da qui nasce la possibilità che la rata massima effettiva possa essere diversa, tendenzialmente un po’ più alta, del previsto. 

D’altra parte è anche vero che, con il passare degli anni, la somma da restituire andrà gradualmente diminuendo e diventerà sempre meno probabile il raggiungimento della rata massima calcolata inizialmente.